[경매] 춘천지방법원 강릉지원(2021타경1055)

안녕하세요. 지금까지 여러 물건들을 많이 봤지만 이번 물건은 조금 특별한 경매물건입니다. 바로 지금의 아내와 함께 실제 임장을 가서 집주인과 대화를 나누어본 물건인데요. 막다른 곳에 위치한 시골집이었고 경매 물건 주변에서 아주 큰 오리 두마리가 우리를 향해 다가왔던 평온한 시골마을 자체였습니다. 해당 물건은 춘천지방법원 강릉지원 관할법원에서 진행된 물건이었고 1번의 유찰과 1번의 불허가를 거친 물건이었습니다. 자세한 내역은 아래와 같습니다.

감정가 44,857,890원에 경매에 나왔고 매각물건은 토지및 건물 지분 매각이었습니다. 물건은 주택이었는데 지어진 지 100년 된 오래된 건물이었다고 하였는데 들어오셔서 거주하신지 약 50년된 곳이었다고 합니다. 50년 전에 리모델링을 하셔서 고쳐서 사용을 하셧고 건물면적 , 토지면적 각각 16.67㎡ , 193.64㎡ 였습니다. 사건접수는 `21년 5월물건에다가 매각기일 1차 `22년 3월 21일 유찰이 되었네요. 한달뒤인 4월 25일 최저매각가격인 31,401,000원으로 시작해서 41,000,000원인 감정가의 91.4%로 낙찰이 되었는데 어떠한 이유에서인지 불허가가 났습니다. 경매에서 불허가가 나오는 경우는 크게 2가지입니다. 법원의 매각 절차상 하자 혹은 최고가 매수신고인의 하자입니다. 정리를 하자면 아래와 같습니다

1. 법원의 매각 절차상 하자
   - 경매사건에 딸린 부속물이 감정평가에서 제외된 경우 
   - 경매사건의 이해간계인에게 경매와 관련한 사항을 제대로 전달하지 못한 경       우
   - 해당 부동산의 면적이 실제와 크게 차이 나게 공고되거나 부동산의 일부가         아예 누락된 경우
   - 선순위임차인이 법원 자료에 누락되어 낙찰자가 임차인의 보증금을 떠안게       되는 경우
   - 감정평가금액이 현재의 시세와 많은 차이가 나서 감정평가를 다시 해야 하
     는 경우
   - 해당 경매 물건의 매각 시 개별매각 혹은 일괄매각이 유리함에도 그 반대로       진행한 경우
   - 경매의 매각기일이 잘못 공지되거나 누락된 경우

2. 최고가 매수신고인의 하자
   - 빚을 진 채무자가 입찰하여 최고가매수신고인이 된 경우
   - 이전 경매에서 낙찰을 받았으나 잔금을 납부하지 않는 사람이 다시 입찰하
     여 최고가 매수신고인이 된 경우
   - 재경매로 나온 경매물건의 보증금이 20%임에도 보증금을 10%만 낸 경우
   - 미성년자, 한정치산자, 금치산자 등이 최고가 매수신고인이 된 경우
   - 입찰표를 잘못 작성한 경우
   - 농지취득자격증명원을 매각결정기일까지 제출하지 않은 경우

위 같은 경우에 포함되서 불허가 받은 경매물건이라 생각하시면 됩니다. 제가 임장을 갔었을때 집주인이신 분이 농지취득자격증명원은 있냐고 강조를 하셔서 이전 낙찰자가 불허가 사유에 해당이 되는게 아닌가 생각됩니다. (자세한 내역은 경매 3계 033-640-1133 에 문의하시면 됩니다).
아래는 법원 집행관이 찍은 물건사진들입니다. 건물과 토지들이 찍혔습니다.

[그림1-3]을 확인해보면 `22년 6월 3일 매각결정기일/매각허가결정이 떨어진날 최고가매수신고인 농지취득자격증명 제출이 된 것을 확인할 수 있습니다. 그 이후 한달이내로 지급해야하는 완납을 `22년 6월 17일날 한 것을 확인할 수 있습니다. 이로써 이 물건은 낙찰자한테 넘어간 것을 확인할 수 있습니다. 

과연 우리는 이 물건이 깔끔한 물건이었냐를 살펴봐야 합니다. 권리분석을 하다보니 아래와 같은 까다로운 점을 발견했었습니다. 바로 지분 매각이었습니다. 기분 2/11에 대한 점입니다. 즉 소유주가 5명이라는 것입니다. 5명의 지분중에 1명의 지분이 경매에 나온것입니다. 

그래서 어떤 사람들이 소유하고 있는지 확인을 해보았고 등기부등본인 (갑구)를 확인을 해봤더니 아래와 같은 사실을 발견할 수 있었습니다.

[그림1-5]에서 1.소유지분현황 ( 갑구 ) 보이실까요? 5명이 나오네요. 임장을 가서 집주인께 여쭤보니 상속받은 집을 네형제가 나눠가진것이었고 최길자라는 분은 지인 소유로 지분이 확인할 수 있었습니다. 큰 아들이 사업을 하시다가 신한카드사에 카드빚을 못 갚아서 강제경매에 넘어간 물건이라 딱한 사연을 들을 수도 있었고 직접 큰아들과 통화를 해서 낙찰을 받아볼까 생각을 했던 물건이었습니다. 

구체적인 설명이 필요하다면 아래 제 블로그를 통해서 댓글 남겨주세요 :)

☆★성진이의 블로그★☆
https://blog.naver.com/espeall