10.15 부동산 대책, 우리에게 왜 중요할까?

안녕하세요 여러분!

펜을 든 펭귄이 전해주는 뉴스레터 📰🐧FENguin🐧입니다.

오늘의 주제는 '10.15 부동산 대책, 우리에게 왜 중요할까?' 입니다.

“영끌”, “패닉바잉” 이란 말, 한 번쯤 들어보셨나요? '지금 아니면 내 집 마련은 평생 못 한다'는 불안감에 사람들이 너도나도 집을 사면서, 서울과 수도권 집값이 하루가 다르게 치솟는 상황이 계속됐어요.

그런데 지난 15일, 정부가 ”이 과열, 여기서 멈춘다!“ 하고 아주 강력한 브레이크를 걸었습니다. 바로 ‘10.15 주택시장 안정화 대책’인데요. 이번 대책은 올해 6월, 9월에 나온 부동산 대책에 이어 나온 강도 높은 규제 조치예요.

발표 직후 시장은 패닉 상태였고, 이게 앞으로 우리의 자취방, 전셋집, 그리고 미래의 내 집 마련에까지 큰 영향을 줄 수 있어요.

대체 무슨 내용인지, 쉽게 이해할 수 있게 핵심만 딱! 정리해 드리겠습니다.

💌오늘의 목차💌

1. 정부는 왜 갑자기 이런 대책을 내놨을까요?

2. 그래서 뭐가 어떻게 바뀔까요?

3. 20대 시선에서의 영향

4. 핵심 인사이트

5. 지켜봐야 할 부작용 4가지

6. 앞으로 주목할 점

💭 1. 정부는 왜 갑자기 이런 대책을 내놨을까요? 🤔

최근 몇달 간 부동산 시장은 한마디로 ‘불장’이었는데요.🔥 올해 이미 6.27 가계부채대책, 9.7 공급대책이 발표됐지만, 시장의 반응은 저조했어요.

너도나도 갭투자: 사람들이 실제 살 집도 아니면서, 전세를 끼고 대출을 받아 집을 사두는 '갭투자'가 크게 늘었어요. 시중에 돈이 많이 풀린 데다, 집값이 계속 오를 거란 기대 때문이었죠.
패닉바잉 확산: 이러다 보니 2030세대까지 "지금 아니면 안 된다"는 불안감에 무리하게 대출을 받아 집을 사는 '패닉바잉' 현상이 나타났어요.

수요는 폭발적인데 공급은 한정적인 결과, 집값은 걷잡을 수 없이 치솟았습니다.

때문에 정부는 수도권 집값 상승세, 가계 대출 급증을 더 이상 방치할 수 없다고 판단했어요. 특히 서울과 경기도 주요 지역 아파트 가격이 가파르게 오르면서 투기 수요를 차단하고, 실수요자 중심의 시장을 만들겠다는 강력한 의지를 보였어요.

💭 2. 그래서 뭐가 어떻게 바뀔까요? 😮

이번 대책의 핵심은 크게 ‘규제 확대’와 ‘대출 규제’ 이 두 가지를 동시에, 그리고 아주 강력하게 통제하는 것입니다. 가장 중요한 변화 4가지를 설명해 드릴게요.

1. 서울 전역, '3중 규제'로 강력히 통제돼요.

실제로 우리나라는 금융 이해도 측면에서 경제협력개발기구(OECD) 제시 최소 목표 점수에 미달하는 성인들의 비율이 다른 나라보다 높은 수준입니다. 금융감독원과 한국은행이 2020년 실시한 ‘성인 금융 이해력’ 조사에서 금융 지식의 최소 목표 점수 미달자 비율은 32.0%로 나타났다고 합니다. 금융 행위에 대한 미달자 비율은 38.1%, 금융 태도는 무려 60.1%로 집계되었습니다.

‘3중 규제’란 정부가 부동산 시장을 안정시키기 위해 사용하는 강력한 규제 세 가지를 한꺼번에 적용하는 것을 말해요. 여기서는 ‘조정대상지역’, ‘투기과열지구’, ‘토지거래허가구역’이 해당됩니다. 정부는 서울시 25개 구 전역과 과천, 광명, 성남 등 경기도 12개 주요 지역을 3가지 규제로 동시에 묶어버렸어요.

이 중 '토지거래허가구역' 지정이 핵심인데요. 투기적 거래가 성행할 우려가 있는 서울시 전역과 경기일부 지역 소재 아파트 등에 대해 토지거래허가구역으로 지정한 것입니다.

출처: 정부 보도자료

앞으로 이 지역에서 집을 사려면 관할 구청장의 '허가'를 받아야 합니다.
무엇보다, 집을 산 뒤 반드시 2년간 직접 거주해야 하는 '실거주 의무'가 발생했습니다.

결론적으로, 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'가 사실상 불가능해진 것입니다. '실수요자 아니면 이 시장에 진입하지 말라'는 매우 강력한 신호를 보냈다고 할 수 있습니다.

이 때문에 투자자들은 대책 시행 전 매매 계약을 서둘렀고, 마포·성동 등 한강벨트와 경기 분당·과천 등 인기 지역에서는 심야에도 계약이 이뤄지는 등 이례적인 시장 과열 현상이 벌어지기도 했어요.

2. 주택담보대출비율(LTV)가 40%로 축소됐어요.

'영끌'의 기반이었던 주택담보대출 한도를 대폭 축소했어요. 새롭게 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)으로 묶인 곳은 LTV가 40%로 하향 조정됩니다.

기존 비규제지역에서는 LTV가 70%까지 가능했지만(10억짜리 집이면 7억까지 대출), 이제는 40%(4억)로 대폭 줄어든 것입니다. 이는 집값의 절반 이상을 자기 자본으로 마련해야 함을 의미해요.
생애 최초 주택 구매자도 이제 LTV 70%까지만 가능해요. 수도권이나 규제지역에서 처음 집을 살 때, 기존에는 집값의 최대 80%까지 대출이 가능했지만, 이제는 70%까지만 빌릴 수 있어요. 또, 6개월 안에 그 집으로 이사해서 직접 살아야해요.

3. 고가 주택의 '대출 사다리'가 사실상 끊겼어요.

위의 LTV 40% 규제에 더해, 집값에 따라 대출 한도를 차등 적용하는 '핀셋 규제'를 도입한 것입니다.

수도권 및 규제 지역에서는 다음과 같이 적용하기로 했습니다.

25억 원 초과 주택: 대출 한도 최대 2억 원
15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 주택: 대출 한도 최대 4억 원
15억 원 이하 주택: 현행 6억 원 한도 유지

시가 15억원 이하 주택은 기존처럼 최대 6억 원까지 가능하지만, 15억~25억 원 주택은 4억원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도가 크게 줄어듭니다. 이는 대출을 이용한 고가 주택 매수를 원천적으로 차단하겠다는 의도이며, 이제 충분한 현금 동원력이 없으면 고가 주택 시장 진입이 매우 어려워졌어요.

4. 개인의 총 대출 한도(DSR) 자체가 줄어들게 됐어요.

DSR은 총부채원리금상환비율로, 개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈 액수의 상한선을 정하는 거예요.

스트레스 금리는 금리가 오를 가능성을 반영하는 가산금리로, 주로 대출 한도를 정하는 데 사용하고 있어요.

이러한 DSR과 스트레스 금리를 더한 개념이 스트레스 DSR이에요. 쉽게 말해, 스트레스 DSR은 대출 상환 능력을 심사할 떄 금리가 오를 가능성을 고려하여 가산금리를 부과하는 제도인 것이죠. 이 기준이 더 깐깐해졌습니다.

첫째, 스트레스 DSR 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정했어요. "미래에 금리가 올라도 이 사람이 돈을 갚을 수 있는가?"를 더 보수적으로 심사하겠다는 의미입니다.
둘째, 1주택자가 전세대출을 받을 경우, 그 이자 상환액도 DSR에 포함시키기로 했습니다. 즉, 전세대출 이자 때문에 다른 대출(신용대출 등)을 받을 수 있는 여력이 줄어든다는 의미입니다.

결론적으로, 이 조치로 인해 똑같은 연봉이라도 개인이 실제 받을 수 있는 총 대출 가능 금액이 이전보다 약 10% 정도 줄어드는 효과가 발생했어요. 이는 고가 주택 구매자뿐만 아니라, 앞으로 대출을 받으려는 거의 모든 사람에게 영향을 미치는 변화입니다.

출처: Unsplash

💭 3. 20대 시선에서의 영향 (부담 vs 기회) 🙋

10.15 부동산 대책은 갭투자를 막기 위해 대출 규제를 강화한 조치인데요. 주택 구매 여력이 비교적 낮은 20대에게는 “부담”과 “기회”가 동시에 영향을 미칠 수 있습니다.

▷ 대출 규제 강화: 현실적인 ‘부담’

대책의 핵심인 대출 규제 강화는 20대에게 주택 구입 진입 장벽을 높이는 부담 요소로 작용해요.

대출 한도 급감 : 규제지역에서 주택담보대출의 LTV가 크게 낮아지고, 고가 주택에 대한 대출 한도가 6억 원 미만으로 제한되었습니다, 이에 따라 일명 “영끌(영혼까지 끌어모아 대출)”을 통한 내 집 마련이 어려워졌습니다.

초기 자금 부담 증가: 대출이 줄어든 만큼, 주택을 구매하기 위해 필요한 현금 보유액이 크게 늘어났습니다. 자산 축적 기간이 짧은 20대의 시점으로는 첫 주택 진입 시점이 늦춰지는 것으로 볼 수 있습니다.

전세대출 규제: 1주택자 전세대출 이자가 DSR 산정에 포함되고, 청년층 버팀목 전세대출 한도가 2억 원에서 1억 5000만원으로 축소되었습니다. 전세 자금 조달도 어려워졌습니다.

출처: 토스뱅크

▷ 투기 방지 및 가격 안정 기대: 장기적인 ‘기회’

강력한 규제로 투기가 줄어들고, 장기적으로는 주택 시장의 안정화를 기대할 수 있다는 측면에서 20대에게는 기회로 작용할 수 있어요.

투기 수요 차단: 토지거래허가구역 지정 및 갭투자 규제는 단기 투자 수요와 투기 세력을 시장에서 몰아내는 효과를 가져오면서 주택 가격의 폭등을 막는데 도움을 줄 수 있습니다

실수요자 중심: 강화된 규제로 인해 청약 시장 등에서 실거주 목적의 무주택자의 경쟁 환경이 개선될 가능성이 있습니다.

가격 상승세 둔화 기대: 대책 시행 이후 만약 가격이 안정된다면, 20대가 합리적인 가격에 주택을 구매할 수 있는 기회가 생길 수 있습니다.

▶ 단기적으로는 대출 규제가 강화되어 20대에게 ‘부담’으로 느껴질 수 있습니다. 하지만 가격이 안정화되고, 젊은 층에 대한 주거 안정을 위한 금융 및 공급 지원책이 함께 마련된 다면 궁극적으로 20대에게 ‘기회’로 볼 수 있습니다.

💭 4. 핵심 인사이트 💡

“ 빚내서 집 사기 어렵게, 실수요자 중심으로”

대출 규제가 강력해짐에 따라, 과거처럼 “빚을 내서 내 집 마련을 한다”는 방식이 어려워졌어요. 이는 내 집 마련을 위해 모아야하는 현금 규모가 상대적으로 커졌다는 것을 의미하며, 20대에게 큰 장벽으로 작용하고 있어요. 따라서 지금은 “일단 사놓겠다”라는 단순한 목표 대신 “언제, 어떤 방식으로 주거를 잡을지”를 청년층이 미리 고민해야할 시기입니다.

또한, 대출 및 금융 규제가 강화되면서 갭투자 과열 방지와 실수요자 중심의 시장이 기대됩니다. 투기 거품이 꺼지고 가격이 안정된 주택시장에서 내 집 마련을 할 수 있는 기반이 마련될 수 있는 것인데요. 따라서 빚을 덜 내고 집을 살 수 있는 미래를 기대해볼 수 있습니다.

출처 : Unsplash

💭 5. 지켜봐야 할 부작용 4가지 📌

1. '전세의 월세화' 가속화 (⭐20대에게 가장 치명적⭐)

어떤 일이?: 전세 대출 규제로 인해 집을 사려는 수요가 줄면서 매매 시장이 위축되고, 임대인들이 전세를 월세로 바꾸는 '전세의 월세화'가 빠르게 진행될 것이라는 전망이 많아요.

문제점:

서민 주거 부담 가중: 월세는 매달 고정적으로 큰돈이 나가기 때문에 우리 가계의 가처분 소득을 줄이고 생활을 더욱 압박할 수 있습니다.
자산 형성 기회 박탈: 전세는 목돈을 모아 다음 단계로 나아갈 수 있는 '자산 축적의 사다리' 역할을 하기도 했는데, 월세 전환은 이런 기회를 막아버릴 수 있어요.