대출, 내년에는 풀리려나?

☀️ 이슈 소개

부동산은 올해 사람들을 크게 흔들어 놓은 단어 중 하나였습니다. 집값은 오르고, 규제는 더 촘촘해졌습니다. 그중 체감이 가장 큰 규제는 단연 '대출' 아니었을까요? 새해에 재무계획과 내 집 마련 계획을 세우시는 분들이 많을 텐데, 결론부터 말씀드리면 내년에도 가계대출은 쉽게 풀리지 않을 듯합니다.

⚡️ 핵심 내용 분석

① 가계대출 관리란?

"나라 경제가 커지는 속도(GDP 성장률)보다 가계 빚이 더 빨리 늘면 안 된다"라는 취지로 정부는 가계부채가 부동산으로 과열되는 것을 막기 위해, 가계대출 증가 속도를 일정 범위 안에 묶는 방식을 씁니다. 올 초 금융기관마다 잔액 증가 목표를 부여하고 준수 여부를 점검하고 있습니다.

② 내년도 전망

| 가계대출 목표치 하향 |

금융당국은 각 은행들과 내년도 가계대출 목표를 조율하고 있습니다. 정부가 내년에도 가계대출 총량 목표를 보수적으로 설정하여 대출 억제 기조는 유지될 전망입니다.

특히 올해 주요 시중은행 중 일부는 목표치를 초과한 것으로 파악됩니다. 아무래도 약속한 목표를 준수하지 못했으니 금융당국으로부터 페널티를 부과받을 가능성이 높습니다. 내년도의 대출 목표치를 더 감축하여 배정하는 식으로 페널티가 부과된다면, 대출 여력은 더욱 줄어들 것으로 전망됩니다.

| 생산적 금융의 유탄 |

'생산적 금융'은 은행 돈이 부동산이 아닌 기업의 투자·고용·수출·기술개발 같은 "실물경제를 키우는 곳"으로 흐르도록 유도하는 것을 말합니다. 좋은 철학입니다. 그러나 문제는 대표적인 가계대출인 '주담대'를 축소하여 생산적 금융에 투입하려고 한다는 것입니다.

내년도 주담대에 대한 위험가중자산(RWA) 하한이 15%에서 20%로 상향 조정될 예정입니다. 은행은 안전하게 관리되기 위해 자본/자산 비율을 일정 수준 유지해야 합니다. 즉 대출자산을 많이 가질수록(분모 증가) 자기자본을 더 많이 확보(분자 증가)해야 합니다. 이때 은행의 안정성을 높이기 위해 대출자산이 위험할수록 더 많은 자기자본을 쌓도록 하며, 위험도에 비례해서 분모가 더 크게 계산됩니다.

주담대의 위험도를 더 높여서 같은 자본으로 내줄 수 있는 대출총량이 감소하는 것입니다. 즉 부동산 대출 취급이 줄어든다는 것이죠.

🔍 이금공의 View

집을 사려고 주담대를 받으려던 때가 문득 떠오릅니다. 여러분이 대출 받으실 때 도움이 될까하여 제 경험을 공유해 보겠습니다.

✓ 얼마나 받을 수 있을까?

기사에는 "최대한도 6억" 같은 숫자가 적혀 있어서 신용 괜찮고 소득 괜찮으면 6억 정도는 문제없이 받을 수 있을 것 같았지만 실제로는 달랐습니다.

예컨대 만기 40년 상품을 아예 취급하지 않거나, 내부기준을 바꿔 "우린 최대 4억까지만" 같은 식으로 한도를 자체적으로 줄여버리기도 합니다. MCG, MCI 보증이 안 된다고 하며 한도 5천만원이 줄기도 하죠. 실행 단계에서 이런 조정들이 겹치면서 최대치에 가까운 대출 찾기는 그리 쉽지 않았습니다.

✓ 플랫폼도 좋더라

네이버파이낸셜, 카카오뱅크, 토스, 뱅크몰 등 플랫폼에서 대출한도를 조회할 수 있습니다. 이제는 한도 조회 해보는 수준으로는 신용점수에 영향이 없기 때문에 괜찮습니다. 조건(한도, 금리)도 은행 지점에 방문해서 상담했을 때보다 불리하지 않습니다. 저는 오프라인 지점에서 알아본 것들보다 더 유리하게 했습니다.

조회해 보면 금리가 낮거나 한도가 높아서 조건이 아주 좋은데도 보이실 겁니다. 하지만 선착순 모집이라 대출신청이 매우 어려울 수 있습니다. 최선의 조건을 기준으로 매매 의사결정을 하시는 건 유의하세요.(저도 그런 곳 선착순 접수에는 실패했습니다.)

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