🐣1인가구, 연 2% 금리로 전세대출 받는 방법은?

💝오늘의 혼삶레터 미리보기

✓ 주거지원 대출, 명칭이 헷갈리다고?
✓ 누가 어디서 어떻게 받을 수 있냐면
✓ 내 전세대출, 누가 보증 서 줄래요?

지난 레터에서 디딤돌전세자금대출에 대한 구독자님들의 높은 관심을 알아볼 수 있었는데요, 그런데 사실 디딤돌전세자금대출이란 말은 없다는 거 알고 계셨나요?😑 디딤돌과 버팀목은 잘 모른다면, 헷갈리기 쉬운 명칭이에요. 어떻게 구분하면 좋을까요? 

우리 정부는 국민의 주거복지 증진과 도시재생 활성화 지원 등을 통해 국민의 삶의 질 향상에 이바지하기 위해 '주택도시기금'을 설치했어요. 국민주택채권, 청약저축 등을 통해 기금을 조성해서 임대주택을 건설하거나 주택구입자금을 지원하는 등의 용도로 사용하도록 한 거죠.

이 기금을 활용한 서민 지원 저금리 대출상품은 크게 3가지로 나눠볼 수 있어요. 👉 『🏠내집마련 디딤돌 주택구입자금대출』•『🏠버팀목 전세자금대출』•『🏠보증부월세자금대출 』

구입은 디딤돌! 전세보증금은 버팀목! 이제 더 이상 헷갈리지 않겠죠?☺️

오늘 혼삶레터가 준비한 이야기 역시 청년전용 버팀목 전세자금대출입니다. 구독자님이 궁금해 할 만한 내용은 몽땅 담았으니, 오늘도 천천히 따라와주세요❣️

💌 버팀목, 누가 받는 거야?

📙 나도 가능하다고?

청년전용 버팀목 전세자금대출(이하 버팀목대출)은 연 1.5~2.1%(변동금리)의 낮은 금리로 전세보증금의 일부(최대 2억원)를 빌릴 수 있는 상품이에요. 최근 시중은행 전세대출 금리가 3~4%대인 점과 비교하면, 굉장히 낮은 수준이죠. 이런 상품, 아무나 이용할 수 있는 건 아니에요🙅‍♀️

버팀목대출은 만 19세 이상, 만 34세 이하의 연소득 5000만원 이하, 순자산가액 (2023년 기준) 3억6100만원 이하인 (예비)세대주가 신청 가능합니다. 세대주를 포함해 세대원 모두가 무주택자여야 하고요, 연체나 대위변제 등의 신용정보가 남아있는 경우나 대출접수일 현재 공공임대주택에 입주하고 있는 경우 등은 대출이 불가합니다. 

만약 신청인이 전세자금대출 및 주택담보대출을 이용하고 있다면, 역시 버팀목대출은 불가합니다. 다만 한국주택금융공사(HF) 주택보증서 담보로 취급된 기금 또는 은행재원 전세자금 대출을 이용 중이라면 예외적으로 중복이 허용되는데요, 이 부분에 대해선 아래서 조금 더 자세히 설명할게요!😉

대출 신청을 위해선 전세주택 임대차계약서가 필요합니다. 계약 체결 후 임차보증금의 5% 이상을 지불해야 버팀목대출 신청 자격이 주어지는 거죠.

다만 단순 상담은 계약 체결 전에도 취급 은행(신한·우리·IBK기업·NH농협·KB국민) 창구에서 가능해요. 부업으로 인한 소득 때문에 소득기준을 간당간당하게 넘어설 것 같다거나 하는 등의 이유로 대출승인 여부가 걱정되는 분들은 미리 상담을 받아보는 걸 추천해요.

📙 아무 집이나 계약하면 되나?🤔

대출 가능한 주택 기준도 있어요. 임차 전용면적은 85㎡(약 25.7평) 이하여야 하고요, 임차보증금은 3억원 이하여야 합니다. 단 만 25세 미만의 단독세대주인 경우 임차 전용면적 요건이 60㎡(약 15.2평)으로 축소돼요. 

만약 쉐어하우스에 입주하는 경우라면 면적 제한은 없는데요, 이때 쉐어하우스는 채권양도협약기관이 소유한 주택으로 한정됩니다. 

어떤 주택을 계약해야 할지 헷갈린다면, 공인중개업소에 버팀목대출을 끼고 계약을 진행할 집을 찾고 있다고 이야기하는 게 좋겠죠. 

계약서 작성이 끝난 후에는 확정일자를 꼭꼭 받아야 합니다. 과거에는 계약서 원본 위에 확정일자 도장을 받도록 했는데요, 2021년 6월 이후부터는 별도의 주택임대차계약 신고필증이 발부됩니다. 

📌 내가 신청자 기준에 부합할까? 걱정되는 분들은 주택도시기금 홈페이지에서 미리 자가 진단 테스트를 해보는 것도 좋은 방법이에요!

💌 버팀목대출 신청, 가보자고!

📙 어떻게 신청하냐면!

대출 신청은 주택임대차계약 체결 이후 계약서상 잔금지급일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 이뤄져야 해요. 기한을 넘기면 대출 신청이 불가하기 때문에 주의해야 합니다. 만약 월세에서 전세로 전환계약한 경우에도 계약갱신일(전환일)로부터 3개월 이내에 신청해야 한다는 거, 잊지 마세요! 

신청은 기금e든든 홈페이지나 임차대상 주택 소재 지역 내 취급 은행에서 가능합니다. 기금e든든 홈페이지에서 사전 자산 심사를 신청한 후 자산심사 적격판정이 뜨면, 은행창구에 방문해 대출신청을 이어가는 방식을 추천해요. 

이제부터가 정말 중요한 내용이니 눈 크게 뜨고 따라와주세요!👀

버팀목대출의 최대 한도는 2억원입니다. 그런데 누구나 2억원을 받을 수 있는 건 아니에요. 전세보증금의 80%가 2억원에 미치지 못한다면, 80%에 해당하는 금액만 받을 수 있거든요. 

만약 전세보증금이 2억원인 주택에 대한 대출을 신청하는 경우라면 1억6000만원(2억원×80%)을 대출받을 수 있다는 거죠. 그런데 만약 보증서에 대한 대출한도가 1억6000만원 보다 작은 1억2000만원이라면, 최종 대출 금액은 1억2000만원일 수 있습니다. 

📙 또 어려운 용어 나왔다…🤦‍♀️

'보증서에 대한 대출한도' 이게 대체 무슨 말이냐고요?

대출을 끼고 주택을 구입하면 은행은 해당 부동산을 담보로 잡지만, 버팀목대출은 목적물이 대출신청자 명의의 부동산이 아니죠. 그래서 은행은 보증공사가 발행한 보증서를 담보로 잡고 대출을 진행합니다. 

이때 보증서 발행기관은 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG) 중 하나를 선택할 수 있어요. 나머지 조건이 모두 동일하더라도 발행기관을 어디로 선택하느냐에 따라 대출한도가 다르게 나올 수 있습니다. 

그렇다면 신청자는 어떤 기준을 가지고 보증기관을 선택해야 할까요? 

이 두 기관의 가장 큰 차이는 '보증서 발급 기준'입니다. HF는 대출 실행자 본인의 소득에서 보통 3~4배 금액에 해당하는 보증서를 발급해요. 즉 신청자의 연소득이 4000만원이라면, 대출한도는 약 1억2000만원까지 나온다고 생각하면 되겠죠. 

반면 HUG는 차주의 소득과는 무관하게 집을 보고 보증서를 발급여부를 판단합니다. 한도를 최대로 늘리고 싶다거나 저소득자, 무직자의 경우 HUG를 선택하는 게 좀 더 유리하죠.

그렇다면 HF 선택 시 장점은 무엇일까요? 일단 목적물, 즉 임대 주택 변경이 자유롭다는 점이 꼽힙니다. 대출 상환의 주체가 임차인에게 있기 때문에 이사를 가고 싶을 때 버팀목 조건에 계속 부합한다면, 언제든지 목적물만 변경하면 돼요. 

반대로 HUG의 경우 이사 과정이 다소 번거롭습니다. HUG 보증서로 신규 대출을 받는 경우 채권양도계약서를 작성해 임대인에게 내용증명으로 보내게 되는데요, 여기에는 대출만기시점이나 퇴거 시점에 전세보증금 전액을 은행으로 반환하도록 명시돼 있거든요. 

임차인이 이사 가는 주택에서 다시 버팀목대출을 이용한다면, 단순 목적물 변경이 아닌 대환대출이 이뤄져요. 때문에 HUG에서 목적물 변경은 버팀목대출 기한 연장을 1회 소진한 것으로 인정됩니다. 

대출 만기시점에서 이사하는 경우라면 크게 상관없지만, 그렇지 않은 경우라면 차주에게 불리하게 작용합니다. 버팀목 대출은 2년 단위로 최대 4회 연장이 가능하거든요. 단 4번의 기회 중 1번을 소진하게 되는 것이니 그만큼 대출 이용 가능기간이 줄어들게 되는 거죠.

HF의 또 한 가지 장점은 대출 과정이 비교적 수월하다는 점입니다. 차주의 소득만 확인하기 때문이죠. HUG는 집에 대한 심사가 깐깐하게 이뤄지기 때문에 과정도 번거롭고, 은행에서도 HUG로 진행하는 것을 거부할 가능성도 있습니다. 은행 상담 시 HUG로 진행한다는 의사를 미리 밝히는 걸 추천해요.

다만 HF는 앞서 이야기했듯 소득에 따라 대출한도가 낮게 나올 수 있다는 점과 전세금보증금반환보증이 별도로 이뤄진다는 점이 단점이에요. 또 전세보증금 증액으로 인해 추가 대출이 필요한 상황에서 소득이 줄거나 무직 상태인 경우, 추가 대출이 어려울 수도 있습니다. 

HUG는 전세보증금반환보증도 자동으로 함께 가입되는 점이 장점이에요. 다만 전세보증금반환보증에 대한 가입비가 붙기 때문에 보증서 발급 비용, 즉 보증료는 HF보다 비쌀 수 있다는 점은 기억하시길 바라요! 

📙 HUG 버팀목, 꼭 확인하세요!

HUG 보증서를 선택하실 분들이 확인해야 할 것들을 짚고 넘어갈게요. 

집을 구할 때 HUG 버팀목대출을 원한다고 이야기하더라도 공인중개사가 HUG 보증서 발급 가능 여부를 모를 수도 있어요. 계약 전 반드시 본인이 직접 찾아보는 것을 추천합니다. 

✅ 건축물대장 ⇒ 위반건축물 여부 확인
위반건축물일 경우 대출이 승인되지 않습니다🙅‍♀️ 위반건축물인 경우 오른쪽 상단에 위반건축물이라고 노란색 딱지가 붙어 있어요. 위반건축물은 통상 사용승인 후 신고하지 않고 임의로 증·개축한 부분이 있는 건축물을 말해요. 

✅ 부동산공시가격 알리미 ⇒ 공시지가 확인 
전세보증금이 공시지가의 140% 이내여야 합니다. 만약 공시지가가 3억원이라면 전세보증금은 4억2000만원보다 낮아야 한다는 거예요. 

✅ 등기부등본 ⇒ 선순위채권 및 부채비율 확인 
〔부채비율=(선순위채권+전세보증금)/주택가격〕 부채비율이 90% 이내여야만, 최대 한도 대출이 가능합니다. 이 비율이 90%를 초과하는 경우, 보증한도가 60%로 하향돼요. 

🌟 임대차계약서에는 아래와 같은 특약사항을 추가해주세요. 
• 임대인은 임차인이 청년 버팀목 전세대출(HUG)을 받는 것에 동의하고 협조한다. 
• 청년 버팀목 전세대출 실행이 불가한 경우 본 계약을 무효로 하고 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다.
• 융자 000,000,000원 상태의 계약으로 잔금일 익일까지 현 상태를 유지한다. 

만약 집주인이 특약사항을 거부한다면, 계약 진행은 좀 더 고민해보는 걸 추천해요.🤔

📙 이자는 얼마씩 내야 하는 거야?

마지막으로 가장 중요한 금리 파트가 남았어요. 대출금리는 임차인의 연소득에 따라 연 1.5~2.1% 사이로 적용됩니다. 

연소득 4000만원 이하의 기초생활수급권자·차상위계층 혹은 연소득 5000만원 이하의 한부모가구는 각각 연 0.1%p, 장애인·노인부양·다문화·고령자가구는 연 0.2%p의 우대금리가 적용됩니다. 이 항목들은 중복 적용이 되지 않아요. 

추가 우대금리 사항으로는 주거안정 월세대출 성실납부자는 연 0.2%p, 부동산 전자계약 체결 연 0.1%p, 청년가구(만 25세 미만 단독세대주) 연 0.3%p 등이 있는데요, 이 항목들은 중복 적용이 가능합니다. 

제왕이를 예로 들어볼까요? 연소득이 3000만원인 제왕이는 만 25세 미만의 청년가구이고요, 부동산 전자계약을 체결했어요. 이 경우 기본금리 연 1.8%p에 우대금리 연 0.1%p와 0.3%p를 적용받아서 최종 금리는 연 1.4%가 됩니다. 1억2000만원을 대출 받은 제왕이가 내야 할 이자액은 월 14만원이겠네요.

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