🥾1인가구 2%대 디딤돌대출로 내집마련 가능!?

💝오늘의 혼삶레터 미리보기

✓ 디딤돌대출로 내 집 마련하는 방법 A to Z
✓ 어려운 부동산 용어도 문제 없다고!
✓ 궁금한 게 많다고? 다 해결해주겠삶😎

💌 주거사다리 타고 영차영차

혼족과 이사는 떼려야 떼기 힘든 사이죠. 자발적인 이사는 그래도 낫지만, 이제 그만 나가달라거나 보증금을 올려야겠다는 집주인의 청천벽력😱 같은 이야길 들을 때면 꼭 드는 생각이 있을 거예요. 내 집 마련, 언젠간 성공한다💢💢

목표가 있으면, 실행계획도 구체적으로 세워야 하지 않을까요? 지난 레터에서 공공분양 청약을 통한 내 집 마련에 대해 소개했다면, 오늘은 정부지원 주택구입자금 대출을 통한 내 집 마련을 소개해볼게요. 오늘도 혼삶레터만 믿고 따라오세요!😉💕

📙 나도 가능해? 어떻게?

이미 구독자님도 눈치채셨겠지만, 오늘 소개할 주인공은 『디딤돌대출』 입니다. 그 상품, 신혼부부만 가능한 거 아니었냐고요? 🙅아니에요! 1인가구도 미혼 단독세대주 자격으로 디딤돌대출이 가능하답니다. 생애최초 주택구입일 경우 조금 더 혜택을 받을 수 있고요! 

신청 자격부터 빠르게 볼게요. 일단 나이제한이 있어요. 만 30세 이상이어야 합니다. 현재 주택을 보유하고 있지 않은 상태의 단독세대주여야 하고요. 연소득은 6000만원 이하(생애최초 주택구입시 7000만원 이하), 순자산 5억600만원 이하(2023년 기준) 등의 기준도 충족해야 해요. 

만 30세 미만은 신청이 불가하지만 예외도 있어요. 민법상 미성년인 형제·자매 혹은 부모, 조부모 등의 직계존속을 1명 이상 6개월 넘게 부양 중이면 나이제한 없이 신청 가능합니다.

이때 세대원이 되는 직계존속과 형제·자매는 모두 무주택자여야 하고요, 만 60세 이하의 세대원은 주택 소유 이력도 없어야 해요. 만약 동거 직계존속이 모두 만 60세 이상인 경우 주택을 소유하고 있더라도 무주택으로 간주됩니다. 

어떤 집을 빌릴 수 있는지도 볼까요? 대출 접수일 현재 담보주택 평가액이 3억원 이하이면서 주거 전용면적은 60㎡(약 18.15평) 이하인 주택이어야 합니다. (읍 또는 면 지역의 주택이라면 전용면적 기준이 70㎡로 상향돼요!) 이때 담보주택 평가액은 실제 매매가와 KB시세 중 낮은 금액으로 적용됩니다. 

대출 한도는 일반 1억5000만원 이내, 생애최초주택구입자는 2억원 이내예요. 이때 DTI는 60% 이내, LTV는 최대 70%(생애최초 주택구입자 최대 80%)가 적용됩니다. LTV는 DTI와 대출구조, 소득추정 등에 의한 소득산정에 따라 달라질 수 있어요. 

❓[DTI] 총부채상환비율

보유 중인 전체 부채에 대한 연간 원리금 상환액이 연소득에서 어느 정도인지를 측정하는 지표예요.

연소득이 4000만원일 때 다른 대출이 없다고 가정하면, 1년간 상환하는 원리금이 2400만원(4000만원×60%)을 넘지 않도록 대출이 가능하다는 얘기예요. 12개월로 나눠서 생각해보면, 한 달에 내는 원금+이자 상환액이 200만원을 넘지 않도록 대출을 해준다는 얘기죠. 

❓[LTV] 주택담보대출비율

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 의미합니다. LTV가 80%일 때 2억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌린다면, 빌릴 수 있는 최대 금액은 1억6000만원(2억원×80%)이라는 거예요. 

대출에서 제일 중요한 건 역시 금리죠? 디딤돌대출의 금리는 소득수준과 대출기간에 따라 연 2.15%에서 최대 3.00%로 정해져요. 가령 연소득이 4000만원 이하고, 대출 기간이 10년인 경우 연 2.50%, 연소득이 4500만원이고 대출기간이 20년인 경우는 연 2.05%가 적용됩니다. 

우대금리도 있어요. 생애최초주택구입자는 연 0.2%p를 일단 받을 수 있고요, 청약(종합)저축 가입자인 경우 가입기간과 납입회차에 따라 연 0.1~0.2%p가 적용됩니다. 부동산 전자계약 체결, 신규 분양주택 가구 등은 각각 0.1%p의 우대금리 혜택이 있어요. 

만약 우대금리를 다 받았더니 금리가 연 1.5% 미만이 됐다? 이럴 땐 무조건 연 1.5%가 적용됩니다. 

이용기간은 최소 10년부터 최대 30년까지 가능해요. 상환방법은 비거치 또는 1년 거치 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환 혹은 체증식상환 중 하나를 선택할 수 있어요. 

❓원금균등분할상환

원금을 매월 균등하게 상환하는 방식이에요. 시간이 지날수록 대출원금이 줄어들기 때문에 내야 하는 이자는 계속 줄어들게 됩니다. 시간이 지나면서 상환 부담이 줄어들고, 총 이자가 다른 대출방식에 비해 적다는 이점이 있지만, 초기 상환 부담이 크고 매월 내야 하는 금액도 달라지기 때문에 월 예산 잡기가 번거롭다는 단점이 있어요. 

❓원리금균등분할상환

원금과 전체 이자를 모두 합한 금액을 같은 금액으로 나눠 상환하는 방식이에요. 상환금액은 대출 기간 내내 일정해요. 계획적인 자금운용이 가능하지만, 대출기간에 걸쳐 발생하는 총 이자액이 높은 편이에요. 

❓체증식상환

대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 증가하는 방식을 의미합니다. 초기에는 원금보다 이자 위주로 갚다가 서서히 원금이 높아지는 거죠. 초기 상환 부담이 적은 대신, 총 이자액도 높은 편이고 미래 상환액 부담도 커져요. 주로 미래 소득이 커질 것으로 기대되는 사회초년생 등에게 유리한 조건이죠.

❓거치

일정기간 동안은 이자만 납입하다가 그 기간이 끝나면 원금과 이자를 나눠 갚는 방식이에요. 원리금균등이나 원금균등에만 적용 가능해요. 대출 초기 원리금 상환이 부담될 때 선택하면 좋겠지만 거치기간 종료 후 상환 부담이 크다는 게 단점이에요. 

📙 난 아직도 궁금한 게 많아

𝙌. 그래서 디딤돌대출 신청은 어디서 해? 

𝐴. 구입할 주택을 먼저 찾는 게 우선이에요🕵️ 조건에 맞는 집을 물색하고 가계약을 진행, 매매계약서를 작성합니다. 이때 〈대출 실행이 불가한 경우 본 계약을 무효로 할 수 있다〉는 특약을 넣어두는 게 유리해요. 

이후 디딤돌대출 취급 은행(신한, 우리, KB국민, IBK기업, NH농협)에 방문해 상담을 받은 뒤 신청을 진행하면 됩니다. 

＊간혹 은행에서 디딤돌대출을 꺼려하는 경우가 있어요. 은행부터 방문하는 것보다 HF한국주택금융공사 홈페이지에서 인증서 등록 후 직접 대출을 신청한 뒤 승인이 떨어지면 그때 은행으로 찾아가는 것도 좋은 방법입니다. 

𝙌. 필요 서류가 궁금해!

𝐴. 주민등록등본, 가족관계증명서, 소득증빙 및 재직확인 서류, 부동산 매매계약서(또는 분양계약서) 사본 등이 공사 관할지사 심사 때 필요하고요. 대출 실행시 필요한 서류로는 인감증명서, 신분증, 부동산등기권리증 등이 있어요. 

자세한 사항은 금융기관마다 조금씩 다를 수 있기 때문에 취급기관의 안내대로 서류를 준비하는 것이 좋습니다. 각 서류는 3~4장씩 준비해두는 게 유리해요. 

𝙌. 변동금리야, 고정금리야?

𝐴. 만기까지의 고정금리와 5년 단위의 변동금리 중 선택이 가능해요. 변동금리를 선택하는 경우 5년마다 한 번씩 금리가 조정되죠. 단, 체증식상환을 선택하는 경우 변동금리 적용은 불가합니다. 

＊변동금리가 모든 상황에서 불리한 조건은 아니에요. 요즘 같은 고금리 시대에는 대출금리도 오르기 때문에 경제적 부담이 발생할 수 있지만, 저금리 시대에는 낮아질 수도 있기 때문이죠. 

𝙌. 중도상환수수료도 있어? 

𝐴. 대출 실행 후 3년까지는 중도상환수수료가 발생해요. 만약 3년을 경과한 후 전액 상환하는 경우라면 별도의 수수료가 들지 않는다는 거죠. 수수료 계산식은 아래와 같습니다. 

만약 1억원을 10년 대출한 제왕이가 1년 후 남은 금액을 모두 상환한다고 가정해볼게요. 남은 원금은 약 9000만원, 대출경과일수는 12개월로 적용됩니다. 위 계산식에서 [(3년-대출경과일수)/3년]을 계산해보면 [(36개월-24개월)/36개월] = 0.67이 되겠죠. 

9000만원 × 1.2% × 0.67 = 72만3600원. 제왕이는 이만큼을 중도상환수수료로 내야 하겠네요🙂 만약 디딤돌대출을 사용 중인 분들은 한국주`택금융공사 홈페이지에서 예상 수수료를 확인해볼 수 있습니다. 

＊편의상 월단위로 계산했지만, 실제 수수료 산정시에는 일단위 계산이 적용됩니다. 따라서 같은 조건이더라도 다른 금액이 나올 수 있음을 참고해주세요!

𝙌. 대출 받고 다른 집에서 살아도 돼?

𝐴. 원칙적으로 디딤돌대출에는 실거주의무가 있어요. 대출 실행 후 1개월 이내에 차주(=대출 받은 사람)가 전입신고를 마쳐야 하고요, 전입일로부터 1년 동안은 반드시 실거주를 해야 합니다. 

다만 (여기서부터 중요해요!) 전입을 못하는 타당한 사유가 확인되는 경우에 한해 전입완료일을 2개월 연장할 수 있어요. 예를 들면 기존 임차인의 퇴거가 지연된다거나 집수리가 반드시 필요한 경우 등이 '타당한 사유'에 해당될 수 있어요. 

ⓐ차주가 근무, 생업상의 사정이나 질병치료, 취학 등으로 인해 다른 도시로 이전하는 경우 ⓑ해외로 이주 또는 3개월 이상 체류하는 경우 ⓒ상속으로 인해 배우자 또는 세대원이 채무를 인수한 경우(채무인수자가 제3자인 경우 제외) ⓓ타 임차목적물의 임차인으로서 경매진행에 따른 대항력 유지를 위해 전입이 불가한 경우 ⓔⓐ~ⓓ에 준하는 불가피한 사유로 인정되는 경우 등은 실거주 확인 적용대상에서 제외됩니다. 

𝙌. 만약 결혼하고 나면 디딤돌대출 또 받을 수 있을까?

𝐴. 생애주기 대출자금이라는 명목으로 디딤돌대출 이용이 가능합니다. 

생애주기 대출자금은 만 30세 이상 미혼 단독세대주 조건으로 디딤돌대출을 이용 중인 차주가 결혼해 이사하는 경우에 적용돼요. 기존 주택을 2년 이내 처분하는 조건으로 디딤돌대출이 이용 가능한데요, 이때 금융거래확인서 발급이 반드시 필요해요. 기존 담보주택은 무주택 검증대상에서 제외됩니다.

𝙌. 다른 주택담보대출 이용 중인데 디딤돌대출로 대환할 수 있을까?

𝐴. 원칙적으로 타 금융기관의 주담대를 디딤돌대출로 대환하는 것은 불가해요. 단, 소유권이전등기후 3개월 이내라면 디딤돌대출로 변경 신청은 가능합니다. 

𝙌. 주택 구입 후에 내야 되는 돈이 있다던데? 

𝐴. 가장 먼저 취득세가 있습니다. 주택매매가 등에 따라 취득세율은 달라져요. 미리 계산해보고 싶다면 여기를 참고해보세요. 

올해 3월 7일부터는 생애최초 주택구입자에 대해 주택 취득세 면제 정책이 시행됐어요! 실거래가 기준 12억원 이하 주택을 생애 최초로 구입하는 경우 연간 소득에 관계없이 200만원 한도 내에서 취득세를 전액 면제받을 수 있습니다. 

2022년 6월 21일 이후 취득 건부터 소급 적용되기 때문에 작년 6월 21일 이후 주택을 구입해 취득세를 낸 분들도 환급신청을 통해 돌려받을 수 있어요. 단 이 정책은 2025년 12월 31일까지만 적용될 예정입니다. 

취득세 면제 혜택을 받았다면, 3개월 이내에 전입신고 및 실거주가 이뤄져야 해요. 취득한 주택은 3년간 임대나 매매 등이 불가하고요, 이를 위반할 경우 감면받은 금액을 추징당할 수 있으니 유의하세요!

인지세도 내야 해요. 인지세란 재산권의 창설, 이전, 변경, 소멸 또는 재산권에 대한 승인을 증명하는 문서를 작성하는 사람에게 부과하는 세금이에요. 부동산 인지세는 기재 금액에 따라 그 금액이 달라지는데요, 1억원 초과 10억원 이하 구간은 15만원을 납부해야 합니다. 

디딤돌대출의 경우 인지세는 차주와 은행이 각각 50%를 부담하도록 돼 있어요. 

주택담보대출을 받을 때 근저당권 설정비도 발생하는데요, 디딤돌대출의 경우 이 금액은 은행이 부담합니다. 단 국민주택채권매입비용은 고객이 부담하게 돼 있어요. 

국민주택채권은 국가가 국민주택사업에 필요한 기금을 조달하기 위해 발행하는 채권으로, 부동산 등기시 의무적으로 매입하게 되는 채권이에요. 매입하자마자 매도해 현금화하는 경우가 대다수인데요, 이 경우 수수료를 제외한 돈을 돌려받을 수 있어요. 채권금액 계산은 여기서 할 수 있습니다. 

만약 주택 감정시 고객이 직접 감정평가업자에 의뢰했다면, 감정비용은 고객이 부담하게 됩니다. 단, 단독주택 등과 같이 가격정보나 국토교통부 공시가격이 없어서 감정하는 경우라면 주택도시기금이 부담하게 돼 있어요. 

＊공시가격이 없는 경우, 대출을 진행하는 은행에서 알아서 주택감정을 진행해요. 직접 감정평가업자에게 굳이 주택 감정을 의뢰해 비용 발생이 되지 않도록 유의하세요!

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