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안녕하세요, 재개발한스푼 입니다.
오늘 모신 분은 저희 카카오 오픈채팅방에 계신 분들이라면 이미 잘 아실 텐데요. '국밥세스푼'이라는 닉네임으로 방 운영진으로 활동하고 계시면서, 동시에 서울시 한 아파트의 재건축을 직접 추진하고 계신 분입니다. 방에서 오가는 이야기만 봐도 느끼셨겠지만, 정비사업 전반에 대해 폭넓고 깊은 시야와 지식을 갖고 계신 분이죠.
사실 재개발한스푼과는 초반부터 인연이 있던 분이기도 해서, '뉴스레터에 꼭 한번 모셔야지' 하고 벼르고 벼르다 이제야 모시게 되었네요. 그만큼 나눌 이야기가 많은 분이니, 기대하셔도 좋습니다.
Q1. 먼저 간단한 자기소개와 함께, 현재 어떤 구역을 추진하고 계신지 소개 부탁드립니다.
먼저 여러 이해관계가 얽혀 있어서, 추진 중인 아파트가 어디인지 구체적으로 말씀드리기 어려운 점 양해 부탁드립니다. 저는 서울 서남권에 위치한 재건축 아파트의 사업 추진을 진행하고 있습니다.
2021년쯤 매수했던 아파트이고, 지금도 계속 추진하고 있는 상태입니다.
Q2. 처음부터 재건축을 추진해야겠다고 결심하게 된 계기가 있었나요?
부동산 투자를 하면서, 오래된 이 아파트와 인근 새 아파트의 가격 차이가 생각보다 크지 않다는 걸 보게 됐습니다. 그래서 그 이유를 공부하다 보니 이런 생각이 들더라고요. '나는 시간만 버티면 새 아파트를 받는 것 아닌가?' 그 생각으로 2021년에 매수하게 되었습니다. 이제 와서 말씀드리는 거지만, 당시 기준으로는 꽤 높은 가격에 샀습니다.
그런데 매수하고 보니, 단지 안에 내분이 있었습니다. '이대로면 가격이 떨어지겠구나' 싶더라고요. 그래서 어떻게 하면 사업이 잘 진행될 수 있을까 고민하면서 공부를 하기 시작했는데, 하다 보니 오히려 생각이 바뀌었습니다. 가격이 떨어지는 게 마냥 나쁜 게 아니라 사업 진행에는 도움이 될 수도 있고, 소유주들이 단합해서 밀고 나가면 된다.
나중에 상승장이 오면 우리가 오히려 수익을 보는 구조다, 이렇게 정리가 되더라고요.처음 6개월 정도는 그냥 소유주 중 한 명으로만 있었습니다.
당시 단지에는 추진 주체가 두 곳 있었는데요. 그중 한쪽에는 '이분이 조합장이 되면 안 되겠다' 싶은 분이 계셨습니다. 잘 모르면서도 '내가 옳다, 내 말대로 해야 한다'고 우기는 스타일이었죠.
저쪽이 주도권을 잡는 것만은 막아야겠다 싶어서 직접 뛰어들게 됐고, 결국 제가 힘을 보탠 쪽으로 추진위가 진행되게 되었습니다.
Q3. 주민들을 설득하는 과정에서 가장 어려웠던 순간은 언제였나요?
정말 하나부터 열까지 다 물어보십니다. 예를 들어 "구역지정은 언제 되나요?", "조합설립은 언제쯤 되나요?", "가격은 얼마까지 올라가나요?" 같은 포괄적이고 막연한 질문들이요. 지금 시점에서는 말씀드릴 수 없는 것들까지 물어보시는 경우도 많고요.
다행히 심한 사례는 없었습니다. 다만 "다른 곳은 잘 나가는데 우리는 왜 이러냐"는 식의 막연한 이야기가 많았죠. 그래도 목소리를 강하게 내시거나 크게 행동하시는 분들은 없었어요.
저는 재건축이 노후불량 주택을 신축으로 바꾸는 일이라면, 재개발은 동네 자체를 바꾸는 일이라고 보는데요. 사실 재건축도 동네를 바꾸려는 노력이 함께 가야 한다고 생각합니다. 사업이 진행되면서 점차 소유주들이 사업 진행에 관심을 가지게 되고 동네 현안에 더 관심을 가지게 되기 마련입니다. 그렇기에 빠른 사업 추진형성에 모두가 힘을 맞대고, 추진 주체가 구심점이 되어 지역 현안 이슈 해결을 잘 주도 해야합니다.
Q4. 추진하면서 가장 예상하지 못했던 변수는 무엇이었나요? (행정, 주민, 정치, 소송 등)
주민들 관련해서는 제가 대응할 수 있는 영역이었습니다. 정말 쉽지 않았던 건 심의와 정책 쪽이었어요. 심의위원이라는 자리는 투자자 입장에서 보면 정말 이해가 안 되는 위치거든요. 관과 민간의 입장 차이가 큰데, 그 사이를 조율하는 게 결국 추진 주체의 몫입니다. 이게 가장 큰 변수였습니다.
구체적으로 말씀드리면, 저희는 원래 입안제안 방식으로 가고 있었는데요. 그 무렵 여의도 시범아파트 이슈가 터졌습니다. 신속통합기획으로 진행하던 곳인데, 수권소위(도시계획위원회 수권소위원회)심의에서 데이케어센터를 넣으라고 하는 바람에 주민들이 크게 반발했던 사건이죠. 그 이후 서울시 기조가 '신통기획 방식으로 가라'는 쪽으로 잡혔습니다.
저희는 이제 막 입안 신청서를 올린 참이었는데, 서울시에서는 신통기획으로 가지 않으면 1~2년 더 늦어질 수 있다는 입장이었어요. 입안을 딱 올려놓은 상황에서 신통기획으로 방향을 돌리면 절차를 처음부터 다시 밟아야 하는 건지, 이걸 어떻게 풀어야 할지 어려움이 컸습니다. 다행히 서울시와의 조율, 그리고 주민 설득을 잘 해내면서 해결할 수 있었고요.
이때 느낀 건, 추진 주체가 평소에 주민들에게 신뢰를 쌓아두고 소통을 잘 해놓는 게 정말 중요하다는 점입니다. 그 덕분에 이런 돌발 변수도 넘길 수 있었다고 생각합니다.
Q5. 반대로 사업이 빨라지는 구역에는 공통점이 있을까요?
가장 큰 건 역시 주민협의입니다. 단계마다 주민 의결을 받아야 하는데, 보통 거기서부터 지연이 시작되거든요. 심의를 받으려 해도 주민 의견이 모아져 있는지가 가장 중요하고요.
Point 1
다만 한 가지 짚고 싶은 건, 행정상으로는 빨라 보여도 실제로는 그렇지 않은 곳이 많다는 겁니다. 원안을 그대로 받아들이고 갔기 때문에 빨라 보이는 것뿐이죠. 초반에 계획 변경 없이 가면 속도는 나지만, 결국 관리처분 이후에 바꾸려고 하게 됩니다.
그런데 관리처분 이후에는 이주가 시작되면서 금융비용이 발생하기 때문에, 이때부터의 지연은 말 그대로 진짜 돈이 나가는 지연이에요. 그래서 초반 행정 속도만 빠르다고 좋다고 볼 수는 없고, 바꿀 게 있다면 사업시행인가 전에 해결하고 가는 게 맞다고 봅니다.
Point 2
자금 이야기도 하나 보태자면, 사업 초기 예산은 공공에서 융자를 받을 수 있는데 현실적으로 그 한도를 다 빌릴 수는 없습니다. 그래서 자금을 미리 확보해둔 곳은 시공사와의 조율에서 훨씬 유리해집니다. 시공사에 목맬 필요가 없어지거든요. 이런 것도 사업이 빨라지는 구역들의 공통점이라고 생각합니다.
🎤한스푼
저도 이 부분은 잘 몰랐던 부분인데, 큰 인사이트 였습니다. 단지 시간축 상의 진행이 빠른것만이 무조건 좋다 생각했었는데, 결국 나중에 더 큰 비용으로 돌아올 수 있는 구조라는 점을 배웠습니다.
Q6. 투자자들이 재개발을 잘못 이해하고 있는 부분이 있다면 무엇일까요?
정비사업 안에서는 제가 처음 생각했던 것보다 훨씬 심한 일들이 많이 일어납니다. 그래서 드리고 싶은 말씀은, 재개발 물건을 평생 반려자처럼 생각하지 마시라는 겁니다. 상황에 따라 유연하게, 사고파는 판단은 냉정하게 하셔야 해요.
특히 요즘 같은 부동산 정책 환경에서는 돈이 묶이면 묶일수록 좋을 게 없습니다. 그럴 바엔 중급지 이상으로 과감하게 올라오는 게 낫다고 봅니다.
그리고 뭐가 됐든 결국 제일 중요한 건 현금흐름입니다. 내 현금이 있어야 결국 투자를 이어갈 수 있는 거니까요. 레버리지는 갈수록 쓰기 어려워지고 있고요. 본질은 그겁니다. 투자만이 전부가 아니라는 거죠.
Q7. 지금 다시 처음으로 돌아간다면, 가장 먼저 챙길 것은 무엇인가요?
돌이켜보면 저는 이 물건을 골랐기 때문에 여기까지 왔다고 생각합니다. 뭐든 장단이 있는 거니까요. 추진 과정을 직접 겪으면서 저만의 프로세스, 말하자면 하나의 서사를 만들어온 것 같습니다. 다만 '투자 관점에 좀 더 몰입했더라면 어땠을까' 하는 생각은 가끔 합니다.
경험에서 얻은 교훈을 정리하면 이렇습니다. 재건축은 주어진 선택지 안에서 가장 좋은 곳을 사야 합니다. 결국 입지예요. 반면 재개발은 속도라고 생각합니다. 진행 과정에서도 계속 팔 수 있으니까, 유연하게 가져갈 수 있으니까요.
Q8. 앞으로 재개발 시장은 어떻게 변할 것이라고 보시나요?
사업 진행 자체는 앞으로도 쉽지 않을 것 같습니다. 그런데 진행이 어려우면 사업 자체가 안 되는 곳들이 생기고, 그만큼 비용은 더 올라갈 수밖에 없다고 봅니다. 그래서 가격은 올라갈 가능성이 높다고 보는데, 관건은 금리예요. 투자자들이 그 부담을 얼마나 감당해낼 수 있느냐, 얼마나 받아내고 대응할 수 있느냐. 저는 이게 제일 걸립니다.
그래서 만약 매수를 하신다면 두 가지를 보시라고 말씀드리고 싶습니다. 주요 업무지구까지 30분 이내에 닿는가, 그리고 주요 지하철 노선에 접근이 가능한가. 이 두 가지가 입지 분석에서 가장 중요하다고 생각합니다.
🎤재개발한스푼의 마무리
국밥세스푼님은 재개발한스푼의 오픈채팅을 함께 해주시는 운영진이십니다.
주로 저녁 대화시간에 많은 분들을 상담도 해주시고 정비업 돌아가는 소식도 생생히 전해주시죠.
특히 세스푼님은 정비사업 경험이 많으셔서, 투자 관점 이외에도 정비사업의 현실과 그에 따른 판단법도 많이 알려주시는데요, 이 관점에서 제가 2가지로 정리하며 마무리하겠습니다.
1. 투자의 관점과 정비사업 관점의 균형
투자자들은 아무래도 입지와 가격을 위주로 분석합니다. 저 또한 그렇구요. 그러나 실제로 재개발은 아파트와는 다르게 입지나 단지의 상품성만을 가지고 분석하기에는 성격이 다른 투자 상품입니다. 노후된 곳을 주민들과 뜻을 모아, 새 아파트로 만들어내는 '사업'을 하는 것입니다.
그렇다보니 수많은 이해관계와 자금, 정책, 정치 등이 함께 작용하고, 단순 입지 분석외에도 사업의 진행 척도와 상황을 함께 고려하며 투자해야 합니다. 이런 정비사업의 '룰'을 모르고 투자했다가 소위 말하는 조합원 자격이 없거나, 사업자체가 진행되지 않아 오랜기간 자금을 회전하지 못하죠.
또 반대로, 너무 정비사업의 관점으로 들어가보면, 투자 판단에 있어 조금 유연하지 못하게 되는 부분도 있습니다. 제 관점을 보태면, 정비사업은 아파트까지 만들어내는 사업이지만, 재개발 투자는 단계별 프리미엄이라는 시점이 있고. 이 시점에 따라 수익을 낼 수 있습니다. 간단히 말해, 조합설립된 후 사서, 관리 처분전에 프리미엄이 충분하다면 매도하고 새로운 투자로 이어가서 돈을 굴려도 된다는 의미입니다.
이러한 유연함이 더해지면, 정비사업의 이해를 통한 리스크 줄이기+수익극대화의 두마리 토끼를 잡을 수 있다고 생각합니다.
2. 현금흐름의 중요성
사실 재개발, 재건축 투자뿐 아니라 모든 투자에서 가장 중요한 것 중 하나는 현금흐름이라고 생각합니다. 대출을 활용한 레버리지 투자라면 이자 비용을 감당해야 하고, 다른 투자 기회를 잡기 위해서도 언제든 활용할 수 있는 현금이 필요합니다.
개인적으로는 재개발 투자의 긴 사업 기간이 오히려 장점이 될 수도 있다고 봅니다. 그 시간 동안 꾸준히 현금을 마련하고, 다른 투자에 집중할 여유를 가질 수 있기 때문입니다. 무엇보다 나중에 발생할 추가분담금 등의 비용도 미리 준비해야 합니다.
그래서 요즘은 ‘어떤 투자를 할 것인가’만큼이나 현금흐름을 어떻게 관리할 것인가가 투자에서 정말 중요한 요소라는 생각을 더욱 강하게 하고 있습니다.
이 두가지를 꼭 기억하셔서 성공적인 재개발투자가 되시길 바랍니다. 이번주도 저희 뉴스레터 읽어주셔서 감사합니다.
재개발한스푼 드림.
한가지 더!
7월 31일, 월간 리포트와 함께 〈7단계 인터랙티브 워크북〉이 출시됩니다.
재개발 실수는 대부분 물건을 잘못 골라서가 아니라, 뭘 먼저 따져봐야 할지 모른 채 시작해서 생깁니다. 이 워크북은 그 순서를 책 한 권으로 만들었습니다. 내자산 파악부터 엑싯플랜까지 7단계 21항목, 한 장에 한 가지만 판단하고 넘어가면 마지막에 내가 쓴 판단을 정리할 수 있습니다.
단순히 읽는 책이 아니라 읽고 실제로 적용을 위해 쓰는 책입니다. 이번 주까지 멤버십을 시작하시면, 월간 리포트에 워크북까지 함께 받으십니다. 워크북은 이후 유료 개별 판매로 전환됩니다. 무료로 받는 건 이번 주가 처음이자 마지막입니다!
재개발한스푼 오픈톡방도 있습니다. 아래 링크를 눌러 참여해보세요.(참여코드 0923)
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