#60 [사업시행인가] 한 방에 정리

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안녕하세요 재개발한스푼입니다.

다시 1주차. 재개발 투자에서 꼭 필요한 개념을 다뤄보는 시간입니다. 지난번엔 재개발 사업의 순서상 거의 끝쪽인 '관리처분계획'에 대한 내용을 다뤄봤는데요, 이번에는 그 앞 순서인 '사업시행인가'에 대해서 알아보겠습니다.

지난번 관리처분인가 내용은 아래 글을 참조하세요 :)

사업시행계획

쉽게 말하면, 이 구역에 무엇을, 어떻게 지을 것인지를 확정하는 단계입니다. 그리고 무엇보다 중요한건 내 물건의 종전자산 가격을 평가하는 기준일이 이때 정해집니다. 이번 편에서는 사업시행계획인가에서 무엇이 정해지는지, 인가 고시 이후 어떤 법적 효과가 생기는지, 실제 절차와 기간은 어떻게 되는지까지 순서대로 살펴보겠습니다.

사업시행계획인가는 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 제50조에 근거합니다. 

조합이 작성하는 사업시행계획서의 기재사항은 제52조 제1항에 열세 개 항목으로 규정되어 있습니다. 

내용을 크게 나눠보면 아래와 같이 세 가지입니다.

정비사업을 모두 공부하는게 아닌, 투자자 입장에서 특히 확인할 것은 건축계획과 정비사업비입니다. 용적률과 세대수가 정해지면 일반분양 물량의 윤곽이 나오고, 사업비가 정해지면 사업에 들어갈 총비용을 가늠할 수 있습니다. 결국 나중에 관리처분계획에서 계산되는 비례율과 조합원 분담금이 이 단계에서 구성되는 셈입니다.

그래서 결국 투자자 입장에서 계속 들어가보면, 정비구역 지정 당시의 정비계획과 비교해서 무엇이 달라졌는지를 보는 게 중요합니다.

제가 고시문을 볼 때는 주로 5가지를 확인합니다. 올해 4월 사업시행인가를 득한 마천3구역을 예시로 풀어드리겠습니다. 

1. 총세대수와 일반분양 물량

조합원 수와 임대주택 세대를 제외한 나머지가 일반분양분입니다. 세대수가 늘었다고 해서 일반분양 물량이 반드시 늘어나는 것은 아닙니다. 임대주택이나 공공기여 비중이 함께 늘었을 수도 있기 때문이죠.

2. 용적률과 최고 높이

정비계획보다 용적률이나 높이가 상향됐는지, 상향되었다면 어떤 공공기여가 붙었는지를 봅니다. 앞서 말씀드렸듯, 정비계획과 비교해보시면 됩니다. 

3. 주택평형 구성

소형, 중형, 대형이 어떻게 구성됐는지, 임대주택은 어떤 평형으로 들어가는지 확인합니다. 조합원들이 원하는 평형이 충분히 나오는지도 봐야 합니다. 아시다시피 조합원들은 국민평형 84제곱미터를 많이 원할 것입니다. 또는 그보다 대형평수요. 

4. 정비기반시설 부담

도로, 공원, 공공시설 등을 얼마나 설치하는지, 그 비용이 사업비에 어느 정도 반영됐는지를 살펴봅니다. 아래와같이 마천3구역의 경우는 사업시행자 부담. 즉 조합이 부담하는 것을 보실수 있어요. 공원ABC와 자동차 정류장, 그리고 기타 기반시설에서의 공공시설 보육시설 2곳과 유치원도 마찬가지입니다.

5. 사업시행기간

고시문에 적힌 사업시행기간은 이후 사업 일정을 가늠할 때 중요한 기준이 됩니다. 특히 수용재결^[1]​ 신청 기한과도 연결되기 때문에 재개발에서는 꼭 확인해야 합니다. 

다만 이 단계에서 확정되는 것은 구역 전체의 사업 규모와 내용입니다. 계속 강조드리듯 사업내용이 전부라고 이해하셔도 됩니다. 간혹 동호수나 분담금 등을 이 단계에서 생각하시는 분들이 계시는데요, 조합원 개인의 동,호수나 최종 분담금까지 정해지는 것은 아닙니다. 그건 다음 단계인 관리처분계획에서 구체화됩니다.(지난번 뉴스레터 참조)

*그래서 최근 정부의 개선안을 보면 사업시행과 관리처분 총회를 한번에 하려하거나, 모아타운처럼 소규모사업에서는 사업시행인가에 관리처분을 포함하기도 하죠. 

그래서 인가나면 뭐가 달라질까요?(구독 시 열람가능)

사업시행계획인가는 단순히 조합의 계획을 승인해주는 절차가 아닙니다. 인가 고시가 나면 몇 가지 중요한 법적 효과가 발생합니다. 그중 투자자가 알아둘 만한 것은 세 가지입니다.