#56 [관리처분인가] 한 방에 정리

[📢 공지]

구독자분들께는 최신 글을 무료로 먼저 공개합니다.
이후 4주가 지나면 멤버십 전용으로 전환되니 필요한 글은 미리 확인해 주세요.

안녕하세요 재개발한스푼입니다.

이번주는 재개발 개념을 다뤄보는 주차입니다. 그 중 관리처분인가. 즉 재개발 단계에서 흔히 거의 마지막단계로 알고 계시는 이 단계에 대해 다뤄볼까 합니다. 

우리가 재개발 구역을 검토할 때 접하는 분담금, 비례율, 조합원분양가는 대부분 추정치입니다. 조합이 배포하는 자료에도 '추정분담금', '추정'비례율이라는 표현이 붙습니다. 이 수치들이 확정 수치로 바뀌는 지점이 관리처분계획입니다.

이번 편에서는 관리처분계획이 무엇을 확정하는 문서인지, 그 근거가 되는 총회 책자를 어떤 순서로 확인해야 하는지, 그리고 인가 이후 매수 조건이 어떻게 달라지는지를 정리합니다.

관리처분계획

관리처분계획은 도시 및 주거환경정비법(도정법) 제74조에 근거합니다. 조합원이 보유한 종전 자산을 새로 지어질 자산에 어떻게 배분할지를 정하는 문서이며, 다음 항목이 포함됩니다. 

특히 여기서 중요한건 하이라이트한 종전자산 가격과 추산액에 따른 분담금 규모입니다. 이 두 가지가 확정되면 우리가 잘 아는 조합원별 분담금이 산출되는 것이죠.

종전자산 평가에는 정해진 기준 시점이 있습니다. 도정법 제74조 제1항 제5호는 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격으로 규정합니다. 감정평가가 실제로 언제 이루어졌는지와 무관하게, 가격 산정의 기준 시점은 이 날짜입니다.

재개발뷰 '재뷰AI'에게 물어봤습니다.

관리처분계획 이전의 숫자는 모두 추정치입니다.

조합설립 이후 배포되는 추정분담금 자료는 확정 수치가 아닙니다. 종전자산 감정평가가 완료되지 않은 상태에서 산출한 값이기 때문입니다. 의무상 대강의 추정되는 분담금을 산정해야 하기 때문에 만드는 것이라, 정확하지 않습니다. 

종후자산 평가액은 예정 분양가에 기반한 추정치이고, 총사업비는 시공사와의 최종 계약 및 금융비용이 반영되기 전 금액이며, 종전자산 평가액은 감정평가 완료 전입니다.

추정비례율이 실제보다 높게 제시되는 구조적 요인도 존재합니다. 추정 단계에서는 예정 분양가를 낙관적으로 잡고 공사비 증액분과 지연에 따른 금융비용을 충분히 반영하지 않는 경우가 많습니다.

따라서 사업 초반의 조합에서 제시하는 '추정'비례율 100%를 기준선으로 삼고 매수 판단을 하는 것은 위험합니다. 이 부분은 제가 스레드에서도 많이 언급했던 부분입니다.

인가 절차를 알아볼게요.

절차는 크게 분양신청부터 시작해서, '인가 고시'와 '개별 통지'로 마무리됩니다. 먼저 사업시행인가가 고시되면, 조합은 정해진 기간 안에 분양신청을 공고하고 조합원들로부터 분양신청을 받습니다.

분양신청이 끝나면 사업 시행자(ex. 조합)는 이 결과를 바탕으로 동과 호수 배치, 분양 물량, 종전/종후자산 배분, 분담금/반환금 등을 담은 관리처분계획서를 작성합니다. 이렇게 만들어진 계획안은 30일 이상 공람에 붙어 조합원과 이해관계자가 내용을 확인할 수 있고, 필요한 경우 의견을 낼 수 있습니다.

공람과 의견 수렴을 거친 뒤에는 조합원 총회에서 관리처분계획안을 공식적으로 의결합니다. 총회 의결이 끝나면 시행자는 인가 신청서, 계획서, 총회의결서 사본, 공사계약서 사본 등을 시, 도지사 등 인가권자에게 제출해 관리처분계획인가를 신청합니다.

인가되면 공보와 통지에 무엇이 담기나요

관리처분 인가가 나면 가장 먼저 눈에 띄는 건 지방자치단체 공보(관보, 시보, 구보 등)에 올라오는 인가 고시 내용입니다.

이 고시에는 정비사업의 종류와 명칭, 정비구역의 위치와 면적, 사업시행자의 성명과 주소, 인가일, 건축계획의 요지(대지, 건물 규모 등), 분양계획의 요지(분양, 보류지 규모 등), 철거 예정 시기, 정비기반시설의 신설 및 폐지 여부 등이 포함됩니다.

다시 말해 공보 고시는 어느 구역에서, 누가, 어떤 규모로, 언제까지 철거하고 어떤 시설을 새로 만드는 사업인가를 대외적으로 알리는 공식 문서입니다. 누구나 열람할 수 있기 때문에 투자자나 주변 주민도 이 공보를 통해 사업의 윤곽을 한눈에 확인할 수 있습니다

공보와 별도로, 실제로 분양신청을 한 조합원에게는 개별 통지서가 발송됩니다. 이 통지에는 각 조합원별로 종전 토지와 건물의 명세 및 가격, 분양받을 예정인 대지와 주택의 명세 및 추산가액, 그리고 이에 따른 분담금이나 반환금 내용이 구체적으로 담깁니다.

솔직히 생각해봐도 조합원 입장에서는 공보보다 이 개별 통지가 훨씬 더 중요합니다. 기존 내 땅이나 집이 얼마로 평가됐는지, 새 아파트는 얼마나 배정되고 가격은 얼마인지, 결국 얼마를 더 내거나 돌려받는지가 확정되는 순간이기 때문입니다. 

사업시행인가랑 관리처분인가의 차이를 설명해볼게요.

뭔가 언듯보면 이 두 단계가 비슷한 일을 하는것처럼 느끼실수 있지만 가장 큰 차이는

이렇게 이해하시면 기억하시기 좋습니다. 

관리처분계획 총회 책자

관리처분계획 총회 책자는 이 세 항목이 처음으로 확정 수치와 산출 근거를 갖추고 제시되는 자료입니다. 매수 고민인 구역이 관처 단계에 있다면, 다른 어떤 정보 수집보다 책자 확인을 하실수 있도록 수소문해보시길 추천드려요. 

출처: 웹 검색

공사비 계약조건, 종전자산, 종후자산 총액, 비례율 산출근거, 분담금, 소송현황과 현금청산자 규모도 나옵니다. 그 외에도 자금수지표를 보시면, 총수입과 총지출의 구성을 확인할수 있습니다. 사업비 대출 금리와 이자 총액이 여기에 나옵니다. 이자 총액을 조합원 수로 나누면 1인당 부담액이 산출됩니다.

*구체적인 총회 책자를 통해 설명드리고 싶었으나, 여건상 예시로만 말씀드리는 점 양해 부탁드립니다.

그러나, 관처가 확정이라고는 하였으나, 실제로는 꼭 그렇지도 않습니다. 공사비가 증액되거나 사업지 증가, 미분양등의 악재도 포함해서 이슈가 발생하면 관리처분계획을 변경하기도 하는데요. 요즘 같이 물가 상승으로 공사비가 오르는 시기에는 이런 변경 건이 꽤나 많을 수 밖에 없습니다.

매우 번거로운 일이지만, 관리처분계획을 변경하려면 다시 총회 의결을 거쳐야 합니다. 의결 정족수는 조합원 과반수 찬성이 원칙이나, 정비사업비가 10% 이상 증가하는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다. 이때 물가상승률에 따른 자연 증가분과 현금청산자에 대한 손실보상 금액은 증가분 계산에서 제외됩니다. 총회는 조합원의 20% 이상이 직접 참석해야 성립합니다.

마지막으로 인가 이후 달라지는것을 살펴볼게요.

인가 고시가 있으면 종전 토지 및 건축물의 소유자와 임차권자는 이전고시일까지 해당 부동산을 사용하거나 수익할 수 없습니다. 이 부분이 이주와 철거가 가능해지는 근거라고 합니다.

그 다음은 투과지역은(서울전역이죠) 관리처분계획인가 이후 부동산을 양수한 자가 조합원 자격을 취득할 수 없습니다. 단 예외 조항이 있으니 아래 그림을 참고해보세요. 

현금청산자 확정도 이때 됩니다.

분양신청 기간에 신청하지 않은 조합원은 현금청산 대상으로 확정됩니다. 분양신청은 30일 이상 60일 이내의 기간에 이루어지며 20일 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다. 이 기간을 놓치면 되돌릴 수 없습니다.

공람 절차. 조합은 관리처분계획을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하고 의견을 수렴해야 합니다. 이의가 있다면 이 기간에 제기해야 합니다.

오늘 내용을 한장에 요약해봤습니다.

관리처분인가. 재개발 투자를 하는 분들이라면 꼭 받고싶은 마지막 행정단계입니다! 어느 시점에 투자했든, 단계를 지나서 관리처분을 받고 분양을 신청하시게 될 때 이 개념들을 기억하셔서 복습하시면 도움되실 것입니다. 이번주 뉴스레터 마치겠습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

재개발한스푼 드림.

지난 '개념편'도 많은 관심 부탁드려요. (지난 회차는 멤버십 가입하시면 확인 가능하십니다.)

재개발한스푼 오픈톡방도 있습니다. 아래 링크를 눌러 참여해보세요.(참여코드 0923)