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안녕하세요 재개발한스푼입니다.
이번주는 재개발 개념을 다뤄보는 주차입니다. 그 중 관리처분인가. 즉 재개발 단계에서 흔히 거의 마지막단계로 알고 계시는 이 단계에 대해 다뤄볼까 합니다.
우리가 재개발 구역을 검토할 때 접하는 분담금, 비례율, 조합원분양가는 대부분 추정치입니다. 조합이 배포하는 자료에도 '추정분담금', '추정'비례율이라는 표현이 붙습니다. 이 수치들이 확정 수치로 바뀌는 지점이 관리처분계획입니다.
이번 편에서는 관리처분계획이 무엇을 확정하는 문서인지, 그 근거가 되는 총회 책자를 어떤 순서로 확인해야 하는지, 그리고 인가 이후 매수 조건이 어떻게 달라지는지를 정리합니다.
관리처분계획
관리처분계획은 도시 및 주거환경정비법(도정법) 제74조에 근거합니다. 조합원이 보유한 종전 자산을 새로 지어질 자산에 어떻게 배분할지를 정하는 문서이며, 다음 항목이 포함됩니다.
특히 여기서 중요한건 하이라이트한 종전자산 가격과 추산액에 따른 분담금 규모입니다. 이 두 가지가 확정되면 우리가 잘 아는 조합원별 분담금이 산출되는 것이죠.
종전자산 평가에는 정해진 기준 시점이 있습니다. 도정법 제74조 제1항 제5호는 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격으로 규정합니다. 감정평가가 실제로 언제 이루어졌는지와 무관하게, 가격 산정의 기준 시점은 이 날짜입니다.
관리처분계획 이전의 숫자는 모두 추정치입니다.
조합설립 이후 배포되는 추정분담금 자료는 확정 수치가 아닙니다. 종전자산 감정평가가 완료되지 않은 상태에서 산출한 값이기 때문입니다. 의무상 대강의 추정되는 분담금을 산정해야 하기 때문에 만드는 것이라, 정확하지 않습니다.
종후자산 평가액은 예정 분양가에 기반한 추정치이고, 총사업비는 시공사와의 최종 계약 및 금융비용이 반영되기 전 금액이며, 종전자산 평가액은 감정평가 완료 전입니다.
추정비례율이 실제보다 높게 제시되는 구조적 요인도 존재합니다. 추정 단계에서는 예정 분양가를 낙관적으로 잡고 공사비 증액분과 지연에 따른 금융비용을 충분히 반영하지 않는 경우가 많습니다.
따라서 사업 초반의 조합에서 제시하는 '추정'비례율 100%를 기준선으로 삼고 매수 판단을 하는 것은 위험합니다. 이 부분은 제가 스레드에서도 많이 언급했던 부분입니다.
인가 절차를 알아볼게요.
절차는 크게 분양신청부터 시작해서, '인가 고시'와 '개별 통지'로 마무리됩니다. 먼저 사업시행인가가 고시되면, 조합은 정해진 기간 안에 분양신청을 공고하고 조합원들로부터 분양신청을 받습니다.
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