[📢 공지]
구독자분들께는 최신 글을 무료로 먼저 공개합니다.
이후 4주가 지나면 멤버십 전용으로 전환되니 필요한 글은 미리 확인해 주세요.
이미지 클릭시 멤버십 가입페이지로 이동합니다.
안녕하세요 재개발한스푼입니다!
이번주는 서울 내 주요 재개발 한 곳을 다루는 주입니다. 나날이 구역이 늘어나고 있는데요, 잘 진행되는 곳들과 그렇지 못한 곳들이 분명히 나뉘는 것은 사실인 것 같습니다.
지난달에는 핫한 상도15구역, 그 전 달은 사당21구역 등 다양한 구역을 다뤄왔죠.
이번달에도 아마 투자자분들이 잘 아시는 곳이겠지만 한번 다뤄보고자 가져왔습니다. 우선 성동구인데요. 성동구하면 가장 떠오르는 구역이 어디일까요? 단연, 성수전략정비구역일 것입니다. 그러나 용산구 한남뉴타운의 우측이자 중랑천 시작, 한강에 맞닿은 곳에 성동구의 핫한 재개발 구역들이 있습니다.
그 중 오늘 다뤄볼 구역은 바로 금호 21구역입니다.
간략하게 위치적인 설명을 드려보면, 3호선 금호역과도 500m, 한강과도 직선거리 500m정도 나옵니다. 근처 나름 성동구에서 투자자들이 잘 아는 아파트인 서울숲푸르지오, 힐스테이트 서울숲 리버등 기존 기축의 입지와 생활권을 함께 공유할 수 있는 위치입니다.
[사업 추진이력]
사업 진행경과는 다음과 같습니다. 19년도 5월에 신통 후보지로 선정된 후, 약 1년뒤 기획이 완료되고, 3년뒤인 23년에 정비구역으로 지정되었습니다.
사업 타임라인으로 설명드릴게요.
1. 기획단계
초반으로 돌아가보면 후보지 선정되고 1년 지난 20년도가 의미가 있을 것 같네요. 20년도 6월 신통 기획완료 보도문의 내용에 따르면, 시범사업지 4곳중 하나로 소개되었습니다. 자연지형을 고려한 지형 순응형 계획이기에 선정되었다고 하네요.
이 시범 사업지의 내용은 즉 쉽게말해, 90년대 구릉을 깎아 평지만들어 성냥갑같은 아파트를 올리는 기존의 공식 대신, 지형을 그대로 살리고 금남시장까지 연결하겠다는 그런 내용입니다.
보도자료 상에선 이정도를 다뤘구요, 실제 기획완료 문서를 좀더 살펴보겠습니다. 추진경위 상으로 6개월 정도 안으로 수립완료가 되었다는 것을 확인하실 수 있습니다.
아래 이미지는 정비계획 가이드를 반영한 공공기획 기본구상도인데요, 이 그림으로 계획을 요약해 설명드리겠습니다. 노란 주택용 용지쪽을 가로지르는 초록색 빗금이 남북으로 이어지는 녹지축과 옛 무수막 3길을 되살린 공공보행통로 입니다.
위에서 말씀드린 금남시장과 연결로 경사지 극복 사행엘리베이터 등이 설치된다고 하네요. 단, 이 엘리베이터는 공공이 운영하되 비용은 서울시와 조합의 협의한다 되어 있어서 조합의 비용 관련 이슈가 조금 남아있다고 보셔도 됩니다.
사업성 조건도 구체화됐어요. 용도지역은 금호산2길 북쪽이 2종(7층 이하)에서 2종일반으로 한 단계 상향되고, 기준용적률 190%에 우수디자인 인센티브를 얹어 정비계획용적률 230~240%까지 열어줬습니다.
대신 층수는 구릉지 스카이라인을 위해 20층 이하로 묶었고, 늘어난 용적률의 절반은 임대주택으로 지어야 합니다. 높이를 내주고 용적률을 받는 구조인 셈이죠. 이건 재개발 사업에서 법적으로 정해진 부분이라 참고만 하시면 되겠습니다.
2. 정비구역지정
기획완료된 20년 6월로부터 3년3개월 후인 2023년 9월, 정비구역으로 지정이 되었습니다.
용도지역이 보시다시피 2종일반(7층이하)가 대폭감소, 2종이 대폭 상향 3종일반도 올라갔습니다. 종상향으로 사업성을 확보한걸 확인하실 수 있어요. 이처럼 정비구역 지정되며 나오는 고시에서는 증/감을 주로 확인하시면 투자에 도움됩니다. 이외에도 공원이나 기타 용지에 대한 확보 등이 명시되니까요.
비례율은 106%입니다. 그러나 현 뉴스레터를 작성중인 2026년으로부터 3년전 추정이라, 참고만 하시면됩니다. 각종 비용 증가로 비례율은 줄어들 이유가 더 많죠.
전용 84제곱미터의 조합원 분양가는 10.49억으로 책정되었습니다.
용적률을 살펴보겠습니다. 앞서 종상향된 용도지역에 맞춰 기준 용적률이 산정되구요. 소형 주택 건립 때문에 20% 기준용적률 완화, 우수디자인을 반영해서 10% 인센티브까지 받아 총 220%입니다.
*참고로 종상향 후에도 여러 용도지역이 여전히 혼재돼 있으면 위처럼 면적 가중평균으로 종합 기준용적률을 산정하고, 종상향으로 하나의 용도지역으로 통일됐으면 그 종의 기준용적률 단일 값을 그대로 적용해요.
앞서 설명드린 종상향에 따른 용도지역을 확인해보시면, 가운데 메인 영역이 대부분 7층이하였는데, 2종일반으로 대폭 확대되었고, 대로변을 따라 인접한 영역이 제3종일반입니다.
가운데 공원을 3구획으로 나눠서 계획을 해두었습니다. 그런데 보시면 금호교회라는 좌측 아래 쪽 구역을 편입하는 계획도 조정안으로 있습니다. 아무래도 토지이용 계획상 편입을 시키는게 여러모로 좋겠지만 아시다시피 종교시설 편입은 쉬운일이 아니죠.
3. 조합설립
참고로 금호21은 직접 조합설립 방식입니다. 절차가 한 단계 줄어드는 만큼 사업 속도를 끌어올릴 수 있는 방식입니다. 그 결과 2023년 9월 정비구역으로 지정된 뒤 약 1년 만인 2024년 10월 조합설립인가를 받았습니다.
참고로 이전에 연재한 청파2구역도 조합직접설립 방식입니다.
4. 시공사선정
이어 2026년 2월 7일 시공사 선정 총회에서 롯데건설이 최종 시공사로 확정됐습니다. 조합원 860명 가운데 752명이 참석해 찬성 649표로 가결되며, 그간 사업의 가장 큰 불확실성으로 꼽히던 시공사 문제가 해소됐다는 평가가 나옵니다.
시공은 롯데건설이 맡고, 브랜드는 하이엔드 라인인 '르엘(LE-EL)'이 예정되어 있습니다. 선정 과정에서 롯데건설이 르엘 적용을 약속한 만큼, 잠실과 청담에 이은 또 하나의 르엘 단지로 기대를 모으고 있습니다. 르엘 브랜드의 정식 적용과 세부 설계, 공사비는 향후 정비계획 변경 절차를 거쳐 최종 확정될 예정입니다.
참고로 현재는 6월 환경영향평가 공람 이후 1달이 지난 상태입니다.
아래 그림으로 정리해보겠습니다.
조합의 입찰공고 기준 예정 공사비(도급공사비)입니다. 다만 이는 시공사 선정 당시 입찰공고 기준 도급공사비로, 향후 정비계획 변경과 물가 변동에 따라 조정될 수 있습니다.
주변의 기축과 개발구역을 살펴보겠습니다.
금호21구역은 언덕과 구축 아파트들에 둘러쌓인듯한 모습이 인상적인 곳이죠. 강변북로에서 빠져나와 마주하는 서울숲힐스테이트가 벌써 15년차 이니까요.
우선 금호 16구역은 2024년 4월 11일 관리처분인가를 받았습니다. 관처(안) 기준 총 595세대 중 조합원 418세대, 일반분양 57세대로 구성되며, 현재는 이주를 완료하고 지장물 철거가 막바지 단계에 이른 상태입니다. 600세대의 작은 규모지만, 금호21구역 주변의 신축이 없다는 걸 보면, 16구역의 입주는 이 근방 분위기를 바꾸는 큰 역할을 할 것으로 보입니다.
그외 초기 재개발이 2곳이 진행중입니다. 아무래도 이제야 연번동의서를 받은곳들이라, 재개발이 본격적으로 진행된다고 하기엔 이르지만, 말씀드렸듯 금호 16과 21구역의 진행에 따라 개발압력을 받을 것으로 예상됩니다.
힐스테이트서울숲리버 2018년 (9년차) 84기준 22억(실거래)
서울숲2차푸르지오 2012년 (15년차)
래미안하이리버 2012년 (15년차)
금호센트럴자이 2012년 (15년차)
금호자이2차 2012년 (15년차)
주변아파트를 보시면 대부분 15년차이고, 유일하게 힐스테이트서울숲리버만 10년미만 준신축입니다. 그만큼 신축이 귀한 곳이라는 것 느끼시나요? 근방 시세 또한 20억 중반, 실거래도 20~22억을 형성하고 있고, 성동구라는 상급지를 감안하면 입주 후 최소 30억은 가능할 것으로 보입니다.
앞서 설명드린 정비계획상의 조분가는 10억대입니다만, 결국 공사비 상승과 물가상승률을 감안하면 평당 5,000만원 정도 잡아서 14~15억 정도 보고 있습니다.
현재 매물시세도 평당 1억 초반으로, 실거래가도 1~2억대 입니다. 프리미엄이 9~10억정도 형성하고 있습니다.
정리해보겠습니다.
1. 장점
1200여 세대의 중대단지 규모의 재개발지이며, 금호동 인근의 구축밭임을 생각했을때 신축 희소성이 매우 좋은 곳입니다. 입지 또한 금호역과 신금호역을 함께 쓰는 더블 역세권에 강남 접근도 용이합니다. 개인적으로는 시점상으로는 이 뉴스레터를 작성하는 26. 7. 19 기준 시공사 선정도 상반기에 나온 점이 투자로 결정하기에 나쁘지 않아보입니다. 불확실성이 제거된 셈이니까요.
또한 롯데의 하이엔드인 르엘까지 확정되었으므로 아파트 자체의 상품성은 매우 좋을것으로 보입니다. 주변 구축아파트들이 갖춰놓은 상권과 각종 인프라를 쉐어할수 있으므로 거주할때의 생활권이 눈에 보이는 편이라 생각합니다.
2. 리스크 및 단점
대지 고저차가 크고 도로가 비탈길이나 계단 중심으로 공사 및 동선 설계가 쉽지 않다고 합니다. 최고 45~54m수준의 고저 차가 있는 전형적인 구릉지입니다. 소위말해 누가봐도 재개발 해야하는 구역이지만, 막상 개발 자체가 쉽지 않은 구역이죠.
앞서 설명드린 것처럼 우수디자인 인센티브 및 설계등으로 극복을 하겠다는 계획이 있으나, 막상 실제로는 쉽지 않은 사업이죠. 이게 투자 자체에 어떻게 영향을 미치냐면, 예상보다 공사의 기간이 늘어나거나 간접 비용이 상승할수 있다는 것입니다. 그러면 자연스레 사업지연에 따른 금융비용이 상승한다는게 단점이죠.
그리고 이제는 시간이 지난 일이지만, 과거의 이슈는 항상 미래에도 발생할 수 있는 마치 휴화산과 같은 것들입니다. 바로 이 구역 또한 과거에 사업 중단과 주민 이견이 있었습니다. 2013년 8월에 주민요청으로 해제되었었죠. 이런일이 있던 구역들을 보면 시간이 지난후에도 다시 불씨가 나오는 경우도 있으니 항상 간과하지 마시고 변수로 인지하시기 바랍니다.
3. 종합(투자로서 접근)
본 콘텐츠는 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.
시세는 10억정도 프리미엄이면 결코 적지 않은 투자금이지만, 제 기준에서는 시공사까지 선정된 상태에서의 뷰로는 나쁘지 않은 상태로 봅니다. 조합설립인가 라는 시점은 초반에 해당하지만, 시공사가 선정되고 통합심의 및 사업시행인가를 준비하는 단계면 어느정도 프리미엄이 붙은 수요를 인정해 볼 수 있다고 생각합니다. 계단식 상승에서 한단계 맞는 시세 상승으로 볼수 있는 구간과 가격입니다.
사업속도. 앞서 타임라인으로 보여드렸지만, 속도가 나쁘지 않습니다. 앞으로의 속도도 이렇게 된다 장담할수는 없지만 요즘은 빠르게 진행할수 있도록 다양한 시의 지원이 있는 상태죠. 또한 사업시행인가 전 통합심의 전후로 다시 투자시점을 잡아볼수 있지만, 미래 가치를 생각했을때 현 시점 가격대가 투자로서 나쁘지 않아보인다 생각합니다.
성동구를 대표할 랜드마크 신축 단지로 기대되는 곳중 하나입니다. 미래가치는 분명 매력적이지만, 원론적인 이야기일수록 놓치기 쉬운만큼, 초기 단계임은 꼭 기억하시면 좋겠습니다. 앞서 말씀드린 프리미엄이 이미 시세에 상당히 선반영되어 있는 것도 사실이라, 시간이 지나 공사 비용상승과 사업 지연등의 변수로 실제 수익에 영향이 있을수 있다는 점을 함께 감안하셔야 한다는 의미입니다.
재개발한스푼 드림
재개발한스푼 오픈톡방도 있습니다. 아래 링크를 눌러 참여해보세요.(참여코드 0923)
의견을 남겨주세요