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Q1. 먼저 간단한 자기소개 부탁드립니다. 부동산 투자는 어떻게 시작하게 되셨나요?
부동산에 관심을 갖게 된 건 어린 시절 경험 때문이었습니다. 아버지께서 대우전자에 부품을 납품하는 업체를 운영하셨는데, 1996년 말 사업이 어려워지면서 가정에도 큰 위기가 찾아왔습니다. IMF 외환위기 때 가족이 살던 아파트까지 경매로 넘어가게 됐죠.
당시 인상 깊었던 장면이 있습니다. 강남에서 온 투자자들이 버스를 대절해 경매에서 매각된 물건을 부동산으로 보러 다니고, 5,000만 원짜리 아파트를 마트에서 쇼핑카트에 담듯이 여러 채 매수하는 모습을 봤습니다. 그때부터 부동산을 공부하기 시작했고, 관련 서적도 80권 넘게 읽었습니다.
실제 투자를 시작한 건 2005년입니다. 미분양 아파트가 1억 원에서 5,000만 원으로 할인된 물건을 매수해 실거주했고, 2~3년 뒤 1억 7,000만~8,000만 원에 매도했습니다. 이후 서울 재개발 투자로 영역을 넓혔습니다.
2007년에는 노량진과 한남뉴타운에 투자했고, 개포주공 아파트도 매수했었습니다. 당시 4억 9,000만 원에 매수한 개포주공을 2009년에 6억 9,000만 원에 매도했는데, 이후 2010년 가격이 10억넘는걸 보면서 아쉬움도 느꼈습니다.
반대로 노량진에서는 사업이 지연되고 전세도 잘 맞춰지지 않아 3년 만에 매도했습니다. 한남뉴타운 투자도 비슷한 시기에 정리했습니다.
이후 아파트뿐 아니라 경매, 청약, 상가 등 다양한 투자를 경험했습니다.
2013년에는 미분양 상가를 매수해 카페와 맥주집을 운영했고, 2017년부터는 직접 시행에도 뛰어들었습니다.
돌이켜보면 저는 늘 '왜 이곳에 투자해야 할까?'를 먼저 고민했습니다. 평택이나 의왕의 토지를 살 때도 산업단지의 조성예산과 토지보상으로 내려올 정부 예산, 그리고 관련 발표 자료를 살폈습니다. 2018년에는 반도체 관련 대규모 투자 계획을 확인하고 3개월간 발품을 팔아 원삼 하이닉스 85만평이 들어오는 곳에 토지를 저렴하게 매수하기도 했습니다.
단순히 지금 저평가된 곳을 찾는 게 아니라, 앞으로 어떤 변화가 일어날지 미리 파악하고 움직이는 것. 그게 지금까지 투자를 이어오며 갖게 된 저만의 방식입니다.
2. 투자자에서 직접 건물을 짓는 사람이 되셨는데, 그 전과 후로 부동산을 보는 관점이 어떻게 달라졌나요?
가장 크게 달라진 건 물건의 가치를 보는 눈과 리스크를 바라보는 태도입니다.
시행을 경험하고 나니 겉으로는 가치가 없어 보이는 빌라 한 채도 다시 지었을 때 얼마나 큰 가치를 만들어낼 수 있을지 보이기 시작했어요. 쉽게 말해 토지의 가능성과 건축 계획, 사업성을 연결해서 생각하게 된 거죠.
하지만 그만큼 리스크에 대한 경계심도 커졌습니다. 시행을 하면서 예상하지 못한 분쟁과 공사 지연, 자금 문제를 겪었는데요, 사업에서 수익이 날 것으로 예상했어도 실제로 그 돈을 제 손에 직접 쥐는 건 전혀 다른 문제였죠.
특히 금리와 대출의 중요성을 절실하게 느꼈습니다. 아파트 투자에서는 시장이 조정받더라도 버티면 된다고 생각할 수 있지만, 시행은 다릅니다. Pf와 대출이자와 공사민원, 공사 일정이 조금만 틀어져도 사업 전체에 직접적인 타격을 줍니다.
저평가된 지역이라고 해서 무조건 좋은 투자처가 되는 것도 아니더라구요. 공사 과정에서 주민들과 갈등이 일반적인 지역보다 훨씬 과격하고 폭력적인 상황들이 생기거나 시공사가 그 문제를 해결하지 못해 멈춰버리는 상황도 겪었습니다. 이건 정말 겪지 않으면 모르는 일들이죠.
결국 부동산의 가치를 판단하는 것만큼 중요한 게 그 가치를 실현하는 과정에서 발생할 위험을 더 잘 관리하는 일이라는 걸 깨달았어요.
3. 재개발 투자에서 구역이나 물건을 볼 때 가장 중요하게 보는 것은 무엇인가요?
'저는 무엇보다 사업성을 중요하게 봅니다.'
많은 분이 입지를 먼저 이야기하지만, 입지가 좋다고 해서 반드시 좋은 투자가 되는 건 아닙니다. 실제로 관리처분인가 이후까지 경험해 보면 추가분담금과 그에 따른 이자 부담이 얼마나 중요한지 알 수 있습니다.
결국 내가 감당할 수 있는 투자금으로 사업이 진행되고, 나중에 매도할 때 충분한 수요와 수익이 확보되는지가 핵심이죠.
앞으로는 추가분담금 부담 때문에 사업이 지연되거나 조합원들이 어려움을 겪는 문제도 중요해질 것으로 봅니다.
그래서 공공이 시행하거나 지원하는 정비사업, 공공도심복합사업 등에도 관심을 갖고 있습니다. 다만 공공사업이라고 해서 무조건 안전하거나 수익성이 좋은 것은 아니므로, 사업 구조와 비용 부담 조건을 구체적으로 확인해야 합니다.
저는 단순히 입지가 좋다는 이유만으로 투자하지 않습니다. 재개발은 이제 이전과 많이 다른 사업이 되었습니다. 사업성이 있는지, 자금 부담을 감당할 수 있는지, 그리고 최종적으로 누가 이 물건을 사 줄 것인지까지 함께 생각합니다.
4. 반대로 재개발 투자자들이 많이 놓치거나 잘못 보는 부분이 있다면요?
신축 빌라를 무조건 부정적으로 보는 시각입니다. 재개발 투자를 경험하신분들이라면 공감하실거에요. 구축보다 신축의 감평이 높게 나오고 추가분담금이 적게 나온다는걸요.
신축 빌라도 사업 구조와 조건에 따라 충분히 검토할 가치가 있다는 걸 알게 됩니다. 감정평가액은 건물의 신축 여부만으로 결정되는 게 아니기 때문에, 토지 지분과 건물 상태, 입지 등 여러 요소를 함께 살펴야 합니다.
{최동진 감평사님 링크}
다만 투자 기간에 따라 판단은 달라져야 합니다. 사업 초기부터 장기간 보유할 생각인지, 아니면 중간에 매도할 계획인지에 따라 적합한 물건이 달라질 수 있습니다.
그리고 앞으로는 동의율과 사업 추진 가능성을 더욱 중요하게 봐야 한다고 생각합니다. 노후도 등 제도적 요건을 충족하는지는 기본적으로 확인해야 하지만, 그다음에는 주민 동의와 사업성, 실제 추진 동력을 살펴야 합니다.
특히 투자금이 적다는 이유만으로 무조건 좋은 투자라고 생각해서는 안 됩니다. 적은 돈으로 들어갈 수 있더라도 사업이 장기간 지연되거나 출구가 막히면 오히려 어려워질 수 있습니다.
결국 얼마를 투자하느냐만큼 중요한 것은 언제, 어떤 가격에 나올 수 있느냐입니다.
5. 21년 동안 투자하면서 실패도 많이 경험하셨을 텐데, 그 과정에서 생긴 본인만의 투자 원칙이 있나요?
저는 매수할 때부터 엑시트 시점을 정합니다.
장기•중기•단기로 투자 기간을 구분하고, 각 기간에 맞춰 투자금도 다르게 배분합니다. 장기 투자는 10년 이상을 바라보되 한 물건에 큰돈을 묶어두지 않으려고 합니다. 제 기준에서는 장기 투자금은 대체로 1,000만~3,000만 원 수준으로 제한합니다.
중기 투자는 5~7년 정도를 바라보고, 사업 진행 단계와 자금 여력을 고려해 1억~3억 원 수준까지 검토합니다. 단기 투자는 3년 이내에 매도할 수 있는 물건을 중심으로 접근합니다.
물론 이 금액과 기간이 모든 투자자에게 적용되는 정답은 아닙니다. 중요한 것은 본인의 자금 상황과 투자 목적에 맞게 기준을 세우는 것입니다.
제가 시행을 하면서 크게 느낀 것도 결국 자금 관리의 중요성이었습니다. 수익이 예상되는 물건이라도 자금이 묶이거나 이자를 감당하지 못하면 원하는 시점에 매도할 수 없습니다.
그래서 저는 매수 전에 반드시 출구를 생각합니다. 매수는 기술이지만, 매도는 예술이라고 생각합니다.
6. 실제로 물건을 매수할 때 '이건 사도 되겠다'고 판단하는 본인만의 기준이 있나요?
저는 먼저 이 물건이 왜 저렴하게 나왔는지부터 확인합니다. 단순히 시세보다 싸다는 이유만으로 매수하지 않습니다.
가격이 저렴한 데에는 분명 이유가 있을 수 있습니다. 건축이 가능한지, 도로 조건에 문제가 없는지, 인허가 과정에서 해결해야 할 부분은 없는지 등을 살펴봅니다. 직접 시행을 해봤기 때문에 매입 가격뿐 아니라 이후 사업을 진행하면서 발생할 수 있는 비용과 변수까지 함께 계산합니다.
실제로 이태원동에서 도로 조건 때문에 일반적인 건축이 어려웠던 토지를 검토한 적이 있습니다. 주변 시세와 비교하면 상당히 저렴했지만, 그 상태로는 원하는 사업을 진행하기 어려웠습니다. 구청과 시공사, 설계사 등 관계자들과 여러 차례 협의하며 해결 방안을 찾았고, 건축허가를 받을 수 있는 방향으로 접근했습니다.
이 경험을 통해 저렴한 물건을 찾는 것보다 중요한 건 그 물건의 문제를 내가 해결할 수 있는지 판단하는 것이라는 점을 다시 느꼈습니다.
물론 해결 가능성이 있다는 판단과 실제 사업이 성공하는 것은 별개입니다. 인허가와 자금 조달, 공사 과정에서 발생할 수 있는 위험까지 감당할 수 있는지 함께 따져봐야 합니다.
7. 앞으로 투자자로서, 또 건설업을 하는 사람으로서 어떤 방향으로 가고 싶으신가요?
시행은 2028~2029년을 마지막으로 생각하고 있습니다. 그 이후에는 몇 년간 숨을 고르기하면서 매달 안정적으로 현금이 들어오는 수익형 자산을 늘리고 싶습니다.
그동안 시행을 하면서 시세차익을 얻는 것도 중요하지만, 사업이 예상대로 진행되지 않을 때 버틸 수 있는 현금흐름이 얼마나 중요한지 절실하게 느꼈습니다. 에어비앤비와 빌라 월세 등도 운영하고 있지만, 앞으로는 이런 수익형 자산을 더 많이 확보하고 싶습니다.
우리나라는 임대수익률이 낮은 편이라고 생각합니다. 그래서 지금부터 안정적인 수익을 만들어낼 수 있는 자산을 미리 발굴하고 투자하는 것이 목표입니다.
또 하나는 제가 경험한 것들을 다른 사람들과 나누는 일입니다. 유료 강의나 상담을 통해서도 투자 경험을 전달하고 있지만, 경제적으로 여유가 없는 분들이 자산을 형성할 수 있는 방법을 알려드리고 싶은 마음도 큽니다.
다만 좋은 의도로 조언하더라도 상대방이 의심하거나 오해하는 경우가 있어 고민될 때도 있습니다. 그럼에도 실제로 어려움을 겪어본 사람만이 알려줄 수 있는 것들이 있다고 생각합니다.
제가 생각하는 진짜 전문가는 단순히 어디를 사라고 이야기하는 사람이 아닙니다. 투자할 때 어떤 기준으로 판단해야 하는지, 잘못된 선택을 했다면 어떻게 빠져나와야 하는지까지 알려줄 수 있어야 합니다.
상가를 샀는데 장사가 안될 때 어떻게 해야 하는지, 사업이 예상과 다르게 흘러갈 때 어떤 선택을 할 수 있는지. 이런 문제는 직접 겪어보고 해결해 본 사람만이 구체적으로 이야기할 수 있습니다.
앞으로도 단순히 수익을 내는 투자자가 아니라, 투자 과정에서 겪은 경험과 시행착오를 나누면서 다른 사람들에게 실질적인 도움이 되는 사람이 되고 싶습니다.
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