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안녕하세요 재개발한스푼입니다.

이번주는 한가지 개념을 가볍게 살펴보는 주입니다. 이번주에 다뤄볼 개념은 '임대주택 의무비율'인데요. 요즘 재개발 시장에서 임대 주택만큼 핫이슈는 없을 것 같습니다. 재개발 조합원들 사이에서도 '임대'단어만 나와도 스트레스라고 할만큼 예민한 이야기입니다. 연일 뉴스에서 임대물량과 관련된 내용이 쏟아지고 있죠.

그런데 우리가 막연하게 임대에 대해 생각하는 것이 아닌가 해서 기본부터 정리하고 가려고 합니다. 개념편이지만 현재 시장에서, 정책에서 일어나고 있는 일도 포함하였습니다.

법적으로 어떻게 정해져있을까요?

서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례를 기준으로요.(물론 2025년 기준입니다.)

여기에 용적률을 풀어주면 늘어난 용적률의 절반 이상(50%)을 85㎡ 이하 공공임대로 더 채워야 합니다. 한마디로 '더 짓게 해줄 테니, 그만큼 공공 몫도 내놓아라'는 구조라 생각하심 됩니다. 

이렇게 용적률을 풀어서 완화해주는 것을 '용적률 인센티브'라고 부릅니다. 이번편에서는 자세히 다루지 않겠지만 참고해주세요. 

그런데 조삼모사 아닌가 생각들지 않으세요? 왜냐면 애초에 정해진 비율자체에서 조합원들의 수익성이 줄어들기 때문입니다. 

결국 사업진행에 있어서 조합원들을 설득하기엔 여전히 문제가 있는 것이죠.

계속 이렇게 될까요?

다만 서울시도 사업이 굴러가야 한다는 걸 알기에 숨통은 틔워뒀습니다. 주거정비지수제가 폐지된 2021년 이후로는 땅값이 낮은 지역의 임대주택 비율을 최대 40%까지 깎아줄 수 있다는 겁니다.('서울 2030 도시주거환경정비기본계획'에 따라)

기존 용적률이 조례 기준을 넘는 동네라면 그 현황용적률을 그대로 인정해 기부채납과 임대 부담을 덜어주기도 합니다. 예를들면 2종 주거지인데 이미 250%까지 지어져 있다면, 추가 기부채납 없이 250%를 인정받는 식이죠.

그리고 서울시에서도 완화 노력중입니다. 

이렇게 최근에는 의무비율 완화 뉴스도 나오고 있는데요, 26년 5월 현기준 아직 변화된 것은 없습니다. 

어떤 내용인지 살펴보겠습니다. 

예전엔 임대주택을 공공에 넘길때 건물값을 [표준건축비]로 쳐줬는데, 이게 치솟는 공사비를 전혀 못따라간것입니다. 24년 7월 31부로 기준을 [기본형건축비]의 80%로 바꿨다고 합니다. 그렇게 줄였어도 여전히 부족하죠.

26년 1월 고시 기준 기본형건축비가 ㎡당 약 240만 원, 그 80%면 약 192만 원인데, 요즘 서울 주요 정비사업장 공사비는 ㎡당 300만 원을 넘깁니다. 

3.3㎡으로 하면 1000만원정도 봐야합니다. 말 그대로 공사비 1000만원 시대입니다. 실제 짓는 비용하고 꽤나 큰 차이가 있다는 것입니다. 

시뮬레이션해보니 3.3제곱미터당 360만원 가량 차이가 납니다. 

그래서 임대 비율을 낮추자는 것이 골자입니다. 

서울시가 50%인 용적률 연계 의무비율을 법정 하한인 30%까지 낮추는 방안을 공식 검토 중입니다. '30%를 기본으로 두고 자치구가 형편에 맞게 조정'하는 형태가 유력하게 거론됩니다.

송파, 서초, 용산 같은 자치구가 50%는 과하다고 꾸준히 건의해왔고, 지난 4월 한 번 안건으로 올라왔다 보류됐던 게 10·15 대책 이후 다시 불이 붙었죠. 오세훈 시장은 사업성을 갉아먹는 임대주택을 융통성 있게 줄이겠다고 했고, 전문가들은 50%라는 숫자가 용적률 200%도 안 되던 저밀도 시절 기준이라 300~500%까지 올라간 지금과는 안 맞는다고 지적합니다.

어떻게 될까요?

그러나 아쉽게도 서울시에는 완화 노력은 하고있으나 정부의 방향성과 안맞습니다. 우선 저 기사들이 웹상에 돈 후에 바로 입장문을 냈죠. 아래처럼요.

정부의 방향이 단순히 임대 비율을 줄인다는 의미로만 볼 수 없습니다. 정부는 한편으로는 정비사업의 부담을 낮춰 도심 공급을 늘리고, 다른 한편으로는 공공임대와 매입임대 물량을 공격적으로 확대하는 이중 전략을 쓰고 있습니다.

실제로 국토교통부는 9·7 주택공급 확대방안의 일환으로 노후 공공임대 재건축 2.3만호 착공을 추진하고 있고, 신축매입임대 5.4만호 확보도 발표했습니다. 아래처럼요.

겉으로는 민간 정비사업에서는 의무비율과 공사비 부담을 조정해 사업을 움직이게 하고, 공공 쪽에서는 재건축, 신축매입임대 같은 방식으로 물량을 보강하는 구조입니다. 즉, 민간 정비사업의 속도와 공공임대 공급 확대를 동시에 맞추려는 정책 조합으로 읽는 것이 더 정확합니다.

그러나 양쪽을 다 밀어주는 것처럼 하지만, 임대 물량 확보를 지속적으로 하려고 할 것이므로 사실상 민간 재개발 사업에서의 임대 완화는 정부의 정책 기조상 쉽지 않아보입니다.

정리하며 마무리할게요

서울 재개발의 임대주택 비율 완화 논의는 단순 규제 완화가 아니라, 정부가 도심 공급을 늘리기 위해 민간사업성과 공공임대 확대를 함께 조정하는 것으로 볼 수 있습니다. 

하지만 거듭 말씀드리듯, 임대물량 완화는 정비사업 사업성을 위해 꼭 필요하지만, 현재까지의 정부의 스탠스를 보면 그렇게 되긴 힘들어보입니다. 

겉으론 민간재개발 완화를 외치지만, 그와 동시에 위에 말씀드린대로 공공임대 물량을 늘리려고 하고 있죠. 민간 재개발이 곧 집값을 자극하고 끌어올린다는 관점이 매우 강력한 성향의 정부이므로, 민간 재개발에 과한 인센티브를 실제로 주는것은 쉽지 않아 보입니다. 

오히려 임대물량을 늘리거나 기존 비율대로 받아서 가길 원하는 것 같기도 합니다. 임대 물량, 비율의 완화 없이는 사업성이 높아질 일이 없어 보입니다만(공사비, 자재비, 물가상승 등) 현재 정책 기조상 민간 정비사업을 빠르게 진행하고 싶다면, 임대를 수용하고 소셜믹스를 실천하는 것 밖에 방법이 없어보입니다.

그런데 말씀드렸듯, 단순히 임대가 함께 어울러지냐는 관점의 소셜믹스가 아니더라도, 조합원들의 비용증가를 가중시키는 측면에서는 조합원들의 동의를 쉽게 얻긴 어려워보입니다. 

그럼에도 조합은 선택을 해야합니다. 낮은 사업성을 견디더라도 시간 누적에 의한 금융비용 증가를 막기 위해서라면 지금 정부의 방향대로 가는것도 방법일 것 같습니다. 하지만 필자 개인적으로도 결정하기 쉽지 않다고 봅니다. 

향후 정비사업장들의 결정이 궁금해지는 요즘입니다.

지난 핵심개념편도 함께 모아드립니다.