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안녕하세요. 재개발한스푼입니다.
이번주는 구역 한곳을 소개드리는 주인데요. 이 구역을 소개하는건 투자권유가 아닙니다. 어떤 사업을 어떻게 하고 있는지 면밀하게 살펴보고, 각자의 투자 판단에 도움을 드리기 위함이죠. 오늘도 구독자 여러분들의 재개발 투자에 도움이 될 수 있도록 작성하여 보겠습니다.
이번 주는 마포구 염리4구역을 살펴보겠습니다.
이대역 바로 앞에 자리한 곳인데요. 주변에는 마포그랑자이, 마포프레스티지자이, 마포래미안푸르지오 등 20억대 중반의 상당한 가격대 신축, 준신축 아파트들이 들어서 있지만, 이곳에는 아직 저층 주택과 골목이 남아 있습니다. 뒤에서 설명드리겠지만 슬픈 역사를 가진곳이죠..
왜나면 이곳이 재개발 이야기가 처음 나온 곳은 아닙니다. 과거 아현뉴타운에 포함돼 사업을 추진하다 정비구역에서 해제됐고, 최근 다시 정비구역 지정과 조합설립인가까지 마친 곳입니다.
같은 위치의 너무 좋은 입지의 땅인데, 예전에는 왜 사업을 멈췄고 지금은 다시 동의율이 모였을까요? 그리고 이대역 앞이라는 입지만 보고 투자해도 괜찮을까요? 이번에는 염리4구역이 여기까지 온 과정과 현재 계획, 그리고 매물을 볼 때 놓치면 안 되는 숫자들을 차근차근 살펴보겠습니다.
[사업 추진이력]
먼저 최근 소식부터 보겠습니다. 염리4구역은 2026년 9월 14일 조합설립인가를 받았습니다. 전체 토지등소유자 679명(*추정) 중 560명이 동의해 동의율 82.47%를 기록한 것으로 보도됐습니다.
올해 1월 16일 추진위원회 승인을 받고, 7월 3일 창립총회를 거쳐 9월 조합설립인가까지 진행됐습니다. 추진위원회 승인 이후 약 8개월 만입니다.
최근에 이 구역을 보신분은 분명히... 빠른 구역이라고 생각하실 수 있죠. 네 물론 최근 흐름만 보면 꽤 빠르죠. 그런데 이 구역의 전체 이야기는 훨씬 깁니다. 역으로 히스토리를 살펴보겠습니다.
염리4구역은 2003년 아현뉴타운에 편입됐고, 2010년 정비구역으로 지정됐습니다. 하지만 2015년 주민들의 해제 요구로 정비구역에서 해제됐고, 2017년에는 재정비촉진지구에서도 제외됐습니다. 당시 해제 동의율은 52.21%로 보도됐습니다.
원래 재개발 공부를 하다보면, 해제된곳은 투자하지 말라는 말을 들어보셨을 겁니다. 이론적으로는 맞는데, 해제가 언제 되었고 왜?를, 그리고 얼마나?를 보시면 판단의 기준이 달라질 것입니다. 그 당시와 지금의 사업 조건, 소유자 구성과 생각이 달라졌을 수 있기 때문입니다. 그래서 결론적으로 과거에 해제됐다는 이유만으로 지금도 주민 갈등이 크다고 볼 수는 없어요.
오히려 살펴볼 것은 ‘무엇이 달라졌기에 다시 추진하게 됐을까?’입니다.
그 사이 주변에는 재개발을 마친 아파트가 들어섰습니다. 이제는 너무도 유명한 아파트들이죠. 기존 소유주들 입장에서 정비사업 이후 어떤 주거환경이 만들어지는지 가까이에서 볼 수 있게 된 것이죠.
현장을 가보고 투자자들께 들어보면 해제 이후 신축 다세대가 들어서고 외부 투자자가 유입되면서 소유자 구성과 추진 분위기가 달라졌다는 설명도 듣습니다. 다만 구체적인 투자자 비중은 추정이므로 공식이 아니라는 점은 구분해야 합니다. 현장을 방문해서 확인하시면 좋겠습니다 :)
재개발은 입지가 좋다고 저절로 진행되지 않습니다. 주변 아파트 가격과 예상 부담금, 소유자들의 생각이 함께 움직여야 합니다. 염리4구역은 같은 땅을 바라보는 판단이 시간에 따라 달라질 수 있다는 것을 보여주는 사례입니다. 개인적으로, 저도 이런 주변의 개발, 변화에 압력이 재개발 추진의지에 큰 동력을 넣는다는 점을 투자포인트로 많이 이야기합니다.
재추진은 2020년 8월 사전타당성 검토 접수로 이어졌습니다. 이후 주민의견조사와 정비계획 수립을 거쳐 2025년 12월 18일 다시 정비구역으로 지정됐습니다. (*참고로 인터넷에는 2025년 8월 정비구역 지정이라고 설명한 글도 있습니다. 정확히는 8월 서울시 도시계획위원회 심의에서 수정가결됐고, 정식 지정 고시는 12월에 이뤄졌습니다. 심의 통과와 지정 고시는 구분해서 보시면 됩니다.)
재추진 접수부터 구역 지정까지는 약 5년이 걸렸습니다. 반면 구역 지정 이후 조합설립까지는 약 9개월이 걸렸죠. ‘최근 진행이 빨랐다’는 말은 맞지만, 재추진 과정 전체가 짧았던 것은 아닙니다.
그러면서 실무 조직도 생겼습니다. 정보몽땅에는 2026년 4월 정비사업전문관리업자로 세종코퍼레이션, 설계자로 종합건축사사무소 담을 선정한 것으로 등록되어 있어요. 주민 동의와 함께 사업을 진행할 실무 체계가 만들어진 것으로 보시면 됩니다.
*이 구역의 히스토리에서 하나 더 알아둘 부분이 있습니다. 같은 일대에서 지역주택조합 방식의 개발도 추진됐다는 점인데요,
2025년 8월 보도를 보면(아래참고) ‘이화 지역주택조합’ 사업이 추진됐고, 그 범위는 대흥로변 상가 등을 제외하면 염리4구역과 상당 부분 겹쳤습니다. 이후 재개발 정비계획이 진행되면서 지주택 추진이 어려워졌고, 납입금 반환과 관련한 분쟁 가능성도 있었습니다.
🎤 여기서 잠깐 짚고 갈까요?
잘 아시다시피 지역주택조합과 재개발 조합은 서로 다른 사업입니다. 이름에 모두 ‘조합’이 들어가고 같은 지역에서 추진됐다고 해서 권리와 의무가 있는건 아닙니다. 이 이력은 해제 이후 해당 지역에서 어떤 개발 시도가 있었는지를 이해하는 과거 공부입니다. 과거 지주택의 계약 및 정산 문제가 현재 재개발 조합의 부담으로 연결되는지는 별도로 확인해야 합니다.
현재 소송이나 정산 상태가 확인되지 않은 상황에서, 재개발 사업의 지연 원인으로 단정할 수는 없습니다만 참고하시면 좋겠습니다. 저같은 경우는 이런 요소를 변수에 두고 투자전에 면밀히 체크하고 변수발생시 대응에 대해서 생각을 해봅니다.
[현재 계획을 살펴볼까요?]
계획 용적률은 299.61%, 건축규모는 지하3층~최고 35층, 12개 동입니다. 토소자는 추측치이며 정확한 데이터는 조합에 실시간으로 확인하시는게 정확합니다. 약 700정도 전후로 보시면 될것 같습니다.
일반분양도 12~20% 안팍으로 예상되는데요, 사업성이 좋다고 말할수는 없지만 전체 1,120가구 수 정도의 나쁘지 않은 규모입니다. 준공 후 시세차익을 노리기엔 뒤에서 말씀드리겠지만 나쁘지 않다 봅니다. 그리고 일반분양 비율을 일괄적으로 말하긴 어려운 부분이 있습니다.
일분20% x 높은 분양가 가 일분40% x 낮은 분양가보다 사업성이 좋을수 있거든요. 그래서 단순히 일반분양 비율로만 계산하셔서 투자판단을 하시지 않으셔 된다는 점 말씀드려봅니다.
전체 면적은 4만후반 제곱미터입니다. 평으로하면 14만평정도 되죠.
정비계획상의 용도지역 변경을 보면 2종7층 땅이 대부분 3종으로 종상향 시켜주는 것을 확인하실수 있어요. 용적률 300% 뽑아낼수 있는 근거가 되죠.
입지를 볼까요?
염리4구역의 가장 직접적인 장점은 2호선 이대역입니다. 신촌 이대 상권과 주변 대학을 가까이 두고 있고, 아현과 염리 일대 아파트 주거지와 연결되는 위치입니다.
교통
이곳은 공덕역보다 이대역과의 관계를 먼저 봐야 하는 구역입니다. 마포구라는 넓은 생활권 설명보다 실제로 어느 역을 이용하고, 집에서 그 역까지 어떻게 걸어가는지가 중요하죠.
잘 아시다시피 특히 지도상 거리가 가깝다는 것과 걷기 편하다는 것은 다른 문제입니다. 염리4구역은 구릉지형을 포함하고 있어, 같은 구역 안에서도 위치에 따라 체감 접근성이 달라질 수 있습니다. 서울시 계획에도 지형의 높이 차를 활용하는 건축 구상이 소개돼 있습니다.
임장하실 때는 역 출구에서 구역 입구까지만 걷지 말고, 고민중인 매물까지 직접 들어가 보세요. 경사와 계단, 차량 진입, 밤 시간의 동선까지 함께 보시면 좋겠습니다. 어느 구역을 임장하실때나 마찬가지입니다.
생활권
주변에는 신촌 이대 상권이 있고, 한서초와 숭문중 고 등 학교가 인접해 있습니다. 다만 학교와의 거리만 보고 통학이 편하다고 판단하지 말고 실제 배정과 통학 동선을 확인해야 합니다.
현재 골목의 불편함 중 재개발로 개선되는 부분과, 입주 후에도 남을 지형 조건을 나눠 보는 것도 중요합니다. 좁은 골목은 정비할 수 있지만 구역 전체의 높낮이를 모두 없앨 수는 없기 때문입니다.
서울시는 위에 그림처럼 이대역과 주변 주요 시설을 연결하는 남북 공공보행통로, 저층부 연도형 상가, 도로, 공원, 사회복지시설 등을 계획에 담았습니다. 이런 시설이 실제 배치에서 어떻게 구현되는지 확인하면 현재와 입주 후의 생활환경을 비교하기 좋습니다.
주변 개발과의 연계
염리4구역은 주변의 변화가 이미 상당 부분 진행된 곳입니다. 이대역, 신촌로의 상권, 아현 염리 일대 아파트 생활권, 아래쪽 염리5구역과 대흥 일대의 정비사업 흐름을 함께 놓고 볼 수 있습니다. 염리4와 염리5는 아현 뉴타운의 마지막 퍼즐 조각을 맞추는 느낌입니다. 그리고 좌측 대흥 5의 초기 구역도 진행중인데요. 반대가 심해 현재는 표류중입니다. 자세한 사항은 좀더 확인이 필요합니다.
주변에 완성된 아파트가 있다는 것은 재개발 투자에서 큰 장점입니다. 막연히 미래를 상상하는 대신, 주거환경과 가격을 비교할 대상이 있기 때문입니다. 간혹 주변 신축이 애매하거나 대장아파트를 정할수 없는 입지는 이러한 평가가 어려운데, 이렇게 상당히 대표가 될수 있는 아파트들이 기준으로 있는 곳은 미래가치를 산정하기가 수월하죠.
다만 주변 아파트 가격을 그대로 가져와 염리4구역의 미래 가격으로 적용하면 안 됩니다. 역 접근성, 단지 규모, 경사, 평형 구성과 상품성이 다르고, 무엇보다 매입 시점과 입주 시점이 다릅니다. 사업성과 조합 내부의 추후 진행 능력등 다각도로 확인이 필요합니다.
투자에서는 한 가지 질문을 더 해야 합니다. "이곳에 들어갈 돈과 기다리는 동안의 비용을 모두 더하면, 주변 아파트를 지금 사는 것과 어떤 차이가 있을까?”
이 질문을 기준으로 투자 관점을 정리해보겠습니다.
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