#50 여긴어디? 상도 15구역 신속통합

[📢 공지]

구독자분들께는 최신 글을 무료로 먼저 공개합니다.
이후 4주가 지나면 멤버십 전용으로 전환되니 필요한 글은 미리 확인해 주세요.

안녕하세요 재개발한스푼입니다.

이번주는 구역1곳을 다루는 주입니다. 요즘 너무 구역이 많아져서 어디를 다뤄야할지 고르는데만 시간이 걸렸습니다. 심지어 정보도 너무 많아서 어떻게 소화해야하나 싶을 정도로요.

오늘은 재개발의 성지 동작구에서 기투자자들이 많이 선점한 노량진, 흑석 외에 핫한 곳이죠. 상도동의 상도15구역을 가져왔습니다. 워낙 유명한 곳이라 구역을 소개드리는게 새롭지는 않을 것 같습니다만, 저도 공부차원에서 좀더 들여다 봤습니다. 

우선 동작구의 재개발 현황을 좀 보시죠. 

재개발뷰

1번은 흑석뉴타운, 2번은 노량진뉴타운, 3번은 상도, 4번은 사당입니다. 잘 아시다시피 1,2는 뉴타운 사업이라 워낙 대규모의 개발 사업이고, 오래된 사업이다보니 최근에 진도가 나감에 따라 아파트가 가시화되면서 시세가 근접하기 어려운 가격대로 가고 있습니다. 

그렇다보니 많은 신규 투자수요가 3번과 4번에 집중되는 게 거래량과 시세에서 확인되고 있습니다. 지난달에 다룬 사당 21도 그렇구요. (아래글 참조)

오늘은 그 중에서도 3번에 해당하는 상도동을 살펴보려고 합니다. 상도동 안에서도 수많은 구역이 있는데요, 신속통합기획이 진행되고 있는 15구역을 함께 알아보려 합니다. 

상도 15구역

상도 15구역은 신속통합기획을 진행중인 구역입니다. 행정동은 3동과 4동을 절반씩 끼고 있습니다. 

이번에 살펴볼 구역은 뒤에서 자세히 말씀드리겠지만, 사업 진행 속도가 매우 빠르고 가격 또한 단기간에 크게 오른 곳이라는 점이 가장 큰 특징입니다. 그만큼 시장의 관심이 집중되고 있는 구역이라고 볼 수 있죠.

본격적인 분석에 앞서, 먼저 입지부터 짚어보겠습니다. 가장 가까운 지하철역은 7호선 신대방삼거리역으로, 구역에서 약 600m 정도 떨어져 있습니다. 도보로 충분히 이동할 수 있는 거리라 대중교통 접근성 면에서 무난한 편입니다.

[사업 추진이력]

이 구역의 사업 진행은 서울시의 신속통합기획 방식으로 이뤄졌습니다. 잘 아시고 있으시겠지만, 신통기획은 민간이 주도하던 정비사업 초기 단계에 서울시가 처음부터 함께 들어와 계획을 짜주고, 여러 인허가 절차를 묶어 동시에 처리함으로써 통상 수년씩 걸리던 기간을 크게 단축시키는 제도입니다.(물론 개념적으로 그렇다는 것이죠)

진행 과정을 순서대로 따라가 보면, 2022년 12월 29일에 최초로 대상지로 선정되었는데요. 이쯤 실거래가는 평당 6천정도에 거래되었습니다. 

이후 약 1년 3개월에 걸쳐 서울시와 주민이 함께 일종의 밑그림을 그렸고, 2024년 3월 4일에 기획을 완료했습니다. 이 단계에서 용적률, 층수, 동 배치 같은 개발의 큰 틀이 잡힙니다.

25년 4월 3일 정비구역으로 지정되었고, 

25년 6월에 신탁사 방식으로 해서 사업시행자를 정했습니다. (대신자산신탁) 

잠깐 짬을 내셔 설명드리면, 사업시행자 = 재개발 사업을 누가 하느냐 인데요. 같은 재개발 이라도 누가 운전대를 잡느냐에 따라 사업속도, 비용, 주민의 권한이 꽤 달라지기 때문에 중요한 부분입니다. 크게 2가지 방식인데요. 

첫번째는 흔히 알고 계시는 조합방식입니다.

토지와 건물을 가진 주민들이 직접 조합을 꾸려 사업의 주인이 되는 구조입니다. 당연히 의사결정 권한 등이 주민에게 있는 개념이고 개발 이익도 조합원에게 돌아가는 장점이 있으나, 우리가 많이 느끼고 보듯, 조합 내부의 의견 충돌이나 집행부 비리, 운영 미숙 같은 문제가 생기면 사업이 몇 년씩 멈춰 서는 일도 적지 않습니다. 우리가 뉴스에서 종종 보는 재개발 갈등의 상당수가 바로 이 조합 운영 과정에서 나옵니다.

두 번째는 신탁 방식입니다.

전문 신탁회사가 주민을 대신해 사업을 시행하는 구조로, 자금 조달과 시공사 선정, 행정 절차 같은 복잡한 실무를 전문 인력이 맡아 처리합니다. 조합을 따로 세우지 않아도 되니 갈등의 소지가 줄고, 자금력 있는 신탁사가 들어오는 만큼 사업이 비교적 안정적이고 빠르게 굴러간다는 장점이 있습니다. 다만 그 대가로 신탁사에 수수료(보통 분양 매출의 일정 비율)를 지급해야 하고, 주민이 직접 통제할 수 있는 폭은 조합 방식보다 좁아진다는 점은 감안해야 합니다.

26년 4월 드디어 시공사 선정을 위한, 입찰공고가 있었고, 4월 14일 현장설명회에는 대우건설, 현대건설, 한화 건설부문, 극동건설, 제일건설, 우미건설 등 6개 건설사가 참석했습니다. 관심을 보인 곳은 많았던 셈입니다. 

다만 입찰 조건이 꽤 까다로웠습니다. 여러 건설사가 같이 함께 들어오는 공동도급은 불가능(한 곳이 단독으로 책임지고 시공)하고, 입찰에 참여하려면 현장설명회에 참석해 안내서를 받은 뒤 제안서를 내야 하며, 무엇보다 입찰보증금 300억 원을 마감 전에 내야 했습니다. 쉽게 말해, 진입 문턱이 높았던 거죠.

그 결과 1차 입찰에는 대우건설 한 곳만 응찰했습니다. 경쟁 입찰은 보통 두 곳 이상이 들어와야 성립하는데 단독 응찰이라 유찰(입찰 무산)됐습니다. (결국 대우가 잡을 것으로 유력하게 보고있습니다. 요즘 건설사가 많이 쓰는 전략이기도 하죠. 유찰시켜서 수의계약으로 조건을 유리하게 가져가는 것)

그런데 최근, 이 엄청난 속도를 또한번 증명하듯 통합심의가 통과했습니다. (26.5.22)

재밌는건 이 바로 다음 개발 계획에서 설명드리겠지만, 토지등소유자가 2200명에 달하는데도 이렇게 빠른 의사결정과 진행이 된다는점이 요즘 투자자들 사이에서 주목할만한 부분입니다. 

어떻게 개발할지 살펴볼까요?

우선 세대수와 건축규모는 아래처럼 됩니다. 공급세대는 3200세대로 꽤나 큰 규모의 대단지입니다. 다만 보시다시피 토소자가 2100이면 상당히 많은편이고 사업성이 좋다고 볼수는 없죠.

위 이미지는 아래 정비계획 상의 내용으로 구성하였습니다. 참조바랍니다.

다음은 비용에 대한 부분입니다. 이 정비계획이 고시될 시점에는 추정비례율이 107%. 즉 평당 공사비 791.7만원을 기준으로 계산되었는데, 착공시점까지 간다면 아마 900이상은 예상해야할 것 같습니다. 또한 이 당시 면적도 아래에서 이어 설명드리지만 구역 편입으로 연면적이 증가하였거든요.

그말은 즉슨 총사업비 중 하나인 공사비도 증가할테니까요. 그리고 총사업비가 늘어나면 당연히 비례율도 떨어지므로 이 로직을 이해하시면 수익률 계산에 도움되실 것입니다.

실제 신속통합기획 가이드라인에 따라 설명드려볼게요. 정비구역계도 변경되었고 용도지역도 종상향시켜서 7층이하 지역을 2종일반으로 일괄 상향시켰어요. 

위에 말씀드린대로 연면적이 증가합니다. 

또한 아래 보시면 획지 1이 주로 주택용지로 사용될 곳인데요. 남쪽으로 높고 골짜기 형태의 지형여건에 따라 지형순응형 대지레벨이 구성된다고 합니다. 지형을 이용해서 근생, 주민 공동시설 배치, 입체 보행가로 등을 구성했습니다. 

위에 보이시는 '성대로'를 연결하고 확폭을 통한 지역교통 체계 개선도 계획되어있습니다. 

주변개발

서두에서 동작구 재개발을 언급드렸듯, 상도동만 해도 재개발 구역이 어마어마하게 많습니다. 물론 정비사업, 도시계획의 관점에선 모두 다 잘될수는 없지만, 개발압력이 얼마나 정비사업에서 크게 작용하는지 확인할수 있는 하나의 예시가 될 곳이라 생각합니다. 

상도 15구역은 2022.12.29 에 후보지 선정

상도 14구역은 2021.12.28

상도 16구역은 2025.8.28

상도 23구역은 2025.6.30

상도 22모아타운 2024.2.16

그외에 연번부여한 24, 25까지. 둘러싼 구역만 7~8개입니다. 

구역 지정 시점과 개별 단계 인허가 속도는 다르지만, 중요한건 상도 15가 그 어느 구역보다도 빠르게 통합심의까지 왔으니 가장 기대가 되고 이 일대를 리딩할수 있는 중요한 역할을 한다고 보고 있습니다. 

주변 대표 신축아파트는 단연 구역 한가운데 있는 상도 푸르지오 클라베뉴입니다. 국평기준 15억의 실거래가를 최근 15억 8천까지 신고가를 찍었습니다. 아직 상도 15가 재개발 단계상 갈길이 멀기때문에, 5~10년 잡았을때 클라베뉴가 20억 이상은 갈것이 자명하고(인플레이션 3%만 계산해도) 

현재 노량진처럼 고분양가 행진을 보면, 진도만 잘 나간다면 수익률은 꽤나 클 것으로 예상됩니다.  빌라 시세로 분석해도 지분 평당 1.3억까지도 나왔습니다.(5월) 현재도 8000대에서 머물고 있습니다.(6월)

5월시세

6월시세(재개발뷰)

2021년 지정전에 1~2억이 현재 8억대 가까지 되는 셈이니 엄청난 폭등을 하였죠. 시세 상승률로만 보면 이곳만한곳을 찾기 어려울 정도입니다. 

정리해보겠습니다.

1. 장점

주변 재개발 투자자들에게 상도15는 너무도 유명한 구역입니다. 그만큼 동작구의 상도동에서 핫했던 재개발 구역이죠. 무엇보다 전례없이 빠른 속도 때문입니다. 지금까지 각 단계가 너무도 스무스하게 잘 진행되어 왔죠. 특히 입지, 규모, 사업속도 모두 만족을 하는 구역이므로 투자자분들이 시세를 제외하고 분석한다면 높은 점수를 줄 수 밖에 없는 구역입니다.

저는 15구역 자체의 가치도 높게보지만 앞서 말씀드린대로 주변 구역들과의 연계가 매우 기대됩니다. 거의 뉴타운급으로 대부분의 필지가 다 지정 내지는 지정예정 구역들인데요. 이 개발 압력에 대한 부분은 노량진, 흑석 뉴타운에 있다 생각합니다. 노량진, 흑석의 투자금이 투자하기 부담스러운 가격대까지 진입하니, 그 수요들이 상도에 자연스레 내려왔다고 보고 있습니다. 

그뿐만 아니라, 노량진뉴타운이 사업 후반부에 접어들어 순차적으로 입주가 시작되면 그 파급력은 상당할 것으로 예상됩니다. 새 아파트가 실제로 들어서며 주거 환경이 눈에 띄게 개선되고, 이 인근에 대한 인식이 바뀌기 시작하면 주변 구역에도 긍정적인 영향이 확산될 가능성이 큽니다.

개인적으로는 이 시점을 시세 상승과 사업 추진 속도가 함께 탄력을 받는 중요한 변곡점으로 보고 있습니다. 완성된 모습을 눈으로 확인한 시장 참여자들이 늘어날수록 기대감은 더욱 커질 수 있기 때문입니다. 이 미래를 미리 보고 접근하는 뷰도 있을 거고, 이 시점이 가시화될때 안전하게 들어가는 수요도 있을 것입니다.

2. 리스크 및 단점

1.동작구청장 교체: 박일하 구청장은 정비사업 전문가로 불릴만큼 지금까지의 동작구 정비사업을 잘 이끌어오셨습니다. 심지어 지주택도 성공하는 동작구니까요. 하지만 이번 지선의 결과 구청장이 교체되었습니다. 이 부분이 재개발 행정 진행에 어떻게 작용할지 하나의 불확실성이 생긴 상황입니다.

2.아직은 실질 비용이 가시화되지 않은 초기입니다. 게다가 신통구역이라 토지거래허가를 받아야하므로 수요의 제한도 있구요. 물론 상도 15만 해당되는 것은 아니지만 추가분담금이 가시화되면 또한번의 기점이 될 것입니다. 

3. 투자로서의 접근

진입할갈것인가?

저는 항상 이야기드리지만, 재개발 투자 전략은 크게 둘로 나눠야 한다고 생각합니다. 입주를 타겟으로 아파트를 싸게 사는 관점에서의 수익인지, 재개발 빌라 단계별 수익인지. 물론 처음부터 시작해서 입주까지 가져가는게 급지가 상급지라면 더 높은 수익을 만들겠지만, 10년, 20년 기약이 없는 재개발 특성상 이는 효율적이지 않습니다.

저는 아무리 기존 행정 진행이 빨랐어도, 상도 15라면 조금더 사업시행인가 전후로 매수 타임잡아서 입주까지 볼 것 같습니다. 감정평가 및 정확한 비용이 가시화 될때 한번 기회가 있을 것 같습니다. 단, 오히려 수익만 생각한다면 2번째 초기 선점 전략을 써서 이 상도 15의 선발대 기운을 타고 그 옆 구역들을 선점할 것 같습니다.(상도22, 25 등)

가격대: 상급지 재개발 빌라들의 평당가와 붙었습니다. 물론 최근 거래는 8000대지만 5월 실거래로 보면 1.5억까지도 나오는 것이 빠르게 프리미엄이 붙은 부분도 있어서, 기 보유자의 수익률은 좋으나, 현시점에서 진입을 하는게 싸게 진입하는 것인가에 대해서는 의문입니다. 

그럼에도, 거듭 말씀드리는 노량진뉴타운의 성공과 함께 내려온 수요가 계속 붙는다면, 이후에 가격 상승에 대해서도 배팅을 해볼 수 있는 구간입니다. 아직 사업시행인가 전이니 재개발 투자 관점에서 진입하기 좋은 시점으로도 보입니다. 쉽게 말해 비싸게 사서 더 비싸게 팔수 있는 시장도 나올 것 같습니다.

재개발한스푼 드림

재개발한스푼 오픈톡방도 있습니다. 아래 링크를 눌러 참여해보세요.(참여코드 0923)