#51 한스푼톡[5화] 최동진 감정평가사님 만났어요.

안녕하세요, 재개발한스푼입니다. 

한스푼톡은 다양한 현업 전문가분들을 직접 만나 현장의 목소리와 경험, 그리고 실무에서 얻은 인사이트를 들어보는 시간입니다. 책이나 기사, 인터넷 검색만으로는 쉽게 접하기 어려운 이야기들이 많기 때문에 저 역시 매번 새로운 시각을 배우고 돌아오곤 합니다.

이번 인터뷰에서도 현장에서만 느낄 수 있는 생각과 경험을 최대한 생생하게 담아봤으니, 여러분께도 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

이번에 만나뵌 분은

'진짜 가격' 최동진 감정평가사님 입니다!

이번주에는 저희 재개발한스푼에서 정말 엄청난분을 모셨습니다. 원래도 감정평가사 준비하시는 분들께도 유명하신 요즘 매우 잘나가시는 분이시죠. 해커스에서 전임 교수님으로 계시는 건 모두들 익히 알고 계셨을 것입니다.

그러한 최동진 대표님을 만나뵙고 왔습니다. 엄청난 인사이트와 도움되는 내용이라고 확신합니다. 

Q.1 먼저 간단한 자기소개 부탁드립니다.

안녕하세요, 감정평가사 최동진입니다. 올해로 9년 차에 접어들었고, 현재 최동진 감정평가사 사무소를 운영하고 있습니다. 법원 감정인으로도 활동하고 있고, 해커스에서 감정평가이론 전임교수로 수험생들을 가르치고 있습니다.

출처: 해커스

Q.2 9년 동안 정말 다양한 일을 해오셨네요. 그동안의 평가 규모도 상당하다고 들었습니다.

감사하게도 지금까지 누적 평가액이 약 20조 원 정도 됩니다. 초기 담보, PF평가부터 최근의 기업 자산 재평가, 상속, 증여까지 쌓인 결과고요. 다양한 분야와 유형을 거쳤습니다.

Q.3 초기에는 어떤 분야를 주로 다루셨나요?

처음에는 담보 평가와 PF(프로젝트 파이낸싱) 감정평가를 전문으로 했습니다. 금융기관 대출이나 개발사업 자금 조달의 기준이 되는 평가라, 정확성과 책임감이 무엇보다 중요한 영역이었어요. 부동산과도 뗄수 없는 영역이죠.

지금은 상속, 증여 평가와 기업 자산재평가에 집중하고 있습니다. 두 분야 모두 단순히 가치를 산정하는 데서 끝나지 않고 세무나 재무 전략과 긴밀하게 연결되거든요. 상속, 증여는 가족의 자산을 다음 세대로 어떻게 잘 넘기느냐의 문제고, 자산재평가는 기업의 재무 건전성과 직결되는 일입니다.

Q4. 재개발 사업에서 감정평가사는 어떤 역할을 하나요?

우선 감정평가사라는 직업을 먼저 설명하고 가는게 더 이해하기 좋을것 같아요. 쉽게 말하자면 사람빼고 다 매긴다 생각하시면 됩니다. 부동산이 가장 큰 비중을 차지하고 있고 자동차, 선박, 항공기, 영업권, 지재권, 비상장주식도 감정평가를 해요.

크게보면 평가 시장에서 수요가 많은 분야는 3가지입니다.

첫째는 담보 평가입니다. 대출받을 때 필요한 평가예요. 주로 금융기관과 협약된 대형 법인이 보유한 담보물의 가치를 산정해 대출의 기준을 잡는 일입니다. 둘째는 보상 평가입니다. 국가나 지자체가 토지를 수용할 때, 그에 대한 정당한 보상액을 평가하는 영역이죠. 셋째는 재개발,재건축, 즉 정비사업 평가입니다. 이 분야는 안에서도 세부적으로 더 나뉠 만큼 전문성이 깊게 요구되는 영역입니다. 여기에 더해 PF(프로젝트 파이낸싱) 관련 평가도 시장에서 비중 있게 다뤄지는 분야입니다.

참고로 요즘은 상속/증여, 즉 세금과 관련된 시장이 점점 커지고 있다고 봅니다. 상속이나 증여를 이유로 초고가 주택을 평가해야 하는 경우도 늘고 있고요.

이 외에도 다루는 분야가 다양합니다. 최근에는 경매 공매 관련 평가도 해보고 있고, 부실채권(NPL) 평가, 가업 승계를 위한 기업 자산 재평가, 비상장 주식 평가도 진행하고 있습니다. 또 개인사업자가 법인으로 전환할 때 영업권을 평가하는 일도 하는데, 주로 절세 효과를 위한 작업입니다.

특히 재개발 투자자분들이 많이 보시는 뉴스레터니, 정비사업으로 집중해서 설명드려보면,재개발 사업에서 감정평가사의 역할은 생각보다 폭넓습니다.

가장 핵심은 분담금 계산입니다. 조합원이 보유한 종전자산과, 사업 후 받게 될 종후자산을 각각 감정평가하고, 여기에 비례율을 산정해 최종적으로 권리가액을 도출합니다. 이 권리가액이 곧 분담금의 기준이 되죠. 사업에 참여하지 않고 빠지는 분들을 위한 현금청산 감정평가도 합니다. 또 준공 이후에는 일반분양분에 대한 평가, 부가가치세 산정을 위한 평가도 이뤄집니다.

결국 재개발 사업에서 감정평가의 핵심은 '관리처분계획 수립을 위한 평가'라고 할 수 있습니다. 조합원 각자의 권리와 부담을 확정 짓는 가장 중요한 단계이기 때문입니다.

Q5. 재개발에서 감정평가액은 어떤 기준으로 산정되나요?

가장 중요한건 평가 대상 물건이 무엇이냐에 따라 적용하는 방법이 달라진다는 것입니다. 이걸 꼭 기억하시면 좋겠습니다. 토지는 공시지가기준법으로 평가합니다. 건물은 원가법을 적용하고요. 다세대주택과 아파트의 경우에는 거래사례비교법을 사용합니다. 실제 거래된 유사 사례를 비교해 가치를 산정하는 방식이죠.

토지부터 평가하는 순서대로 말씀드려보면, 

기본적으로 현장으로 바로 출발하는 게 아니라, 나가기 전에 전체 금액에 대한 가격 수준을 먼저 파악합니다. 이 일대의 토지 가격, 용도지역의 적절한 균형을 먼저 산정하는 거죠. 서로 역전되는 곳은 없는지 체크하고, 소유권에 대한 부분도 확인합니다.

'개별공시지가'만으로도 적어도 특정 물건끼리의 좋고 나쁨은 구별할 수 있습니다. 가격이 그렇게 매겨진 데는 그만한 이유가 있을 테니까요. 그게 잘못 매겨져 있으면 보정하기도 합니다. 똑같은 면적과 조건이어도 접한 조건이 묘하게 다르거나, 사람이 눈으로 보는 것과 실제가 다를 수 있기 때문입니다.

그러고 나서 현장에 가면, '공부(公簿)'상으로는 여기가 예를 들어 1번지인데 실제로는 그 옆으로 삐져나와 있다거나 하는, 공부와 다르게 불일치하는 것들을 먼저 살펴봅니다. 특히 공부상에 없는 물건을 먼저 확인하죠. 재개발은 특히 구획정리가 안 된 곳이 많다 보니까요.

똑같은 면적이라도 도로에 접한 부분이 어떤 형태로 붙어 있느냐에 따라, 그 접한 부분이 사람의 시선과 다르게 와닿을 수 있어요. 눈으로 보기엔 A쪽이 더 접해 보이지만, 실제 수치로는 B가 더 접해 있을 수 있는 거죠.

그래서 투자할 때는 형상을 생각해야 합니다. 도로만 보는 경우가 많은데, 도로에 접했는지뿐 아니라 땅의 형상이 매우 중요해요. 일반적인 부정형 땅만 생각할 게 아니라, 자루형 토지가 감정평가에서도 더 안 좋다는 것도 알아두셔야 합니다.

빌라(다세대)는 거래사례 비교법이 주 사용 방법입니다.

아래 법령을 참고하세요. 

🎤한스푼

그런데 문제는 우리가 빌라를 흔히 다세대 외에도 단독/다가구 주택도 외관상으로 빌라 형태라서 헷깔리시더라구요. 각 호 별로 개별 주인인 다세대가 아닌, 1명이 주인인 다가구, 단독 주택은 원가법을 적용받습니다. (토지: 공지가 기준법+건물은 재조달원가법으로 각각 평가 후 합산)

문제는 이 거래사례 비교법에 대해 사람들이 잘못 알고 있어서요. 사람들은 눈에 보이는대로 비교하시는데 옆집이나 근처 본인의 눈으로 보는 곳과 비교를 하는게 아니라, 가격에 영향을 주는 요인을 크게 네 가지로 나눠 봅니다. 거듭 말씀드리듯 집합건물(다세대 등)의 경우입니다.

먼저 단지 외부요인입니다. 대중교통 편의성, 학교 등 교육시설 배치, 도심, 상업, 업무시설과의 접근성, 차량 이용의 편리성 같은 입지 조건이 여기에 해당합니다.

다음은 단지 내부요인입니다. 단지의 규모와 배치, 동 간 거리, 조경이나 부대시설 같은 단지 자체의 환경적 조건을 봅니다.

그리고 호별요인입니다. 같은 단지, 같은 동이라도 층별 효용, 향(방향), 위치별 효용(동·라인별), 전유부분 면적과 대지사용권의 크기, 내부 평면 구조(베이), 도로나 철도 소음 노출 정도 등에 따라 가치가 달라집니다.

마지막으로 기타요인입니다. 개발 호재의 발표나 취소, 지역 경기의 흥망, 부동산 경기 변동 같은 외생적 변수들이죠.

이렇게 요인을 보정한 다음, 최종적으로는 전유면적을 기준으로 단가를 매깁니다. 재개발 시장에서는 물건이 흔히 '대지사용권(대지지분)' 중심으로 거래되는 경향이 있지만, 평가는 결국 전유면적을 기준으로 이뤄진다는 점을 알아두시면 좋습니다.

Q.6 조합원들이 감정평가 결과를 받아보고 가장 많이 오해하는 부분은 무엇인가요?

재개발에서 종전자산에 대한 오해가 가장 큽니다. 종전자산 평가와 현금청산은 목적 자체가 다릅니다. 현금청산은 사업에 참여하지 않고 빠지는 분께 그 대가를 지급하기 위한 평가입니다. 반면 종전자산 평가는 보상이 아니라, 조합원이 앞으로 새 아파트를 분양받을 권리의 우선순위를 정하기 위한 평가예요. 종전자산 가액에 비례율을 곱해 권리가액을 산정하고, 이 권리가액이 곧 분양 신청 순위와 분담금의 기준이 됩니다.

즉 종전자산 평가는 '얼마를 받고 나가느냐'가 아니라 '새 자산을 받을 때 내 가치가 얼마냐'를 정하는 절차라는 점을 기억하셔야 합니다.

핵심은 '시점'을 보는 관점 차이입니다. 예전과 지금은 다르거든요. 재개발 물건은 상태가 안 좋으니 옛날 그 시세로 보상받는 것 아니냐, 혹은 옆집보다 우리가 높네 낮네 하는 식으로 생각하시는데, 평가의 기준점 자체가 다릅니다.

재개발에서 특히 인테리어 얘기가 많이 나오는데, 결론부터 말하면 거의 반영되지 않습니다. 들인 금액은 참고는 하되 그대로 반영되진 않는다고 보시면 돼요. 평가할 때 건물 등급을 매기는데, 이때 '사람이 살 수 있느냐 없느냐'도 봅니다. 사람이 거주할 수 있는 수준만 돼도 플러스 요인은 되는 개념이죠. 다만 반영 비율 자체가 워낙 작아서 크게 신경 쓰실 필요는 없다고 봅니다.

건물은 오래될수록 전체 평가액에서 차지하는 비중이 작아질 수밖에 없습니다. 그러니 인테리어에 돈을 들여도 전체 금액에서 차지하는 몫이 너무 적은 거예요.

다만 단독주택은 리모델링을 하면 그래도 어느 정도 인정해 줍니다. 특히 건축물대장에 '대수선'이 기재돼 있느냐가 중요한 요소예요. 똑같이 리모델링을 했어도 대장에 안 찍혀 있으면 인정받지 못합니다.

*이런식으로 '대수선'이 기재되어 있는 경우입니다.

Q.7 사람들은 투자할때 다세대는 신축과 구축으로 비교를 많이 하는데, 어떻게 감을 잡으면 될까요?

재조달원가, 즉 '지금 다시 짓는다면 드는 비용'을 기준으로 잡는데, 이걸 신축과 구축에 다르게 적용합니다. 신축일수록 최근 건축비가 반영되니 자연히 단가가 높게 잡히죠.

그런데 다세대의 경우 구축과 신축을 비교하는 게 아닙니다. 거래사례비교법에서는 신축은 신축끼리, 구축은 구축끼리 비교합니다. 애초에 가져오는 거래사례 자체가 비슷한 연식끼리 묶이기 때문에 말하자면 서로 각자 리그개념인 거죠. 그래서 신축은 신축 물건들 안에서, 구축은 구축물건들 안에서 값이 정해집니다.

물론 사용승인일 기준으로 경과연수가 덜 된 물건은 그만큼 반영해 줍니다. 그래서 같은 구역 안에서 입지나 다른 조건이 거의 동일하다면, 결국 가치를 가르는 가장 중요한 변수는 경과연수라고 볼 수 있습니다.

예를 하나 더 들어보겠습니다. 전용면적이 둘 다 40㎡이고 둘 다 신축인 물건이 있습니다. 그런데 이 둘을 비교했을 때 5천만 원 넘게 차이가 나는 경우도 있어요. 이런 경우는 대개 대지권 비율이 다릅니다. 같은 전용면적, 같은 신축이라도 깔고 있는 땅의 지분이 다르면 값이 달라지는 거죠.

결국 가격이 차이 난다면 거기에는 분명한 이유가 있습니다. 전용면적이나 연식처럼 눈에 잘 띄는 조건이 같더라도, 대지권 비율 같은 요소에서 차이가 생기는 것입니다.

Q8. 재개발 투자자들이 물건을 볼 때 자주 놓치는 부분은 무엇인가요?

먼저 현금청산 금액부터 말씀드리면, 많은 분들이 종전자산 평가금액을 그대로 받는다고 생각하시는데, 오히려 현금청산 금액이 더 높게 나옵니다. 그런데도 만족하지 못하시는 경우가 많아요. 받은 금액으로 기존에 살던 집과 똑같은 컨디션의 다른 집으로 옮겨 갈 수 있느냐를 기준으로 보면, 현실적으로 쉽지 않기 때문입니다.

현금청산도 종전자산과 비슷하게 '평가시점'을 기준으로 산정해 지급합니다. 참고로 구역 내 건물은 일반 담보평가보다 높게 쳐주는 편인데도 당사자 입장에서는 만족스럽지 않은 경우가 많습니다. 어느 정도 조율은 하지만, 사실상 완전히 맞추기는 어렵다고 보셔야 합니다.

두 번째는 대지지분입니다. 유튜브나 커뮤니티에서 대지지분 이야기를 많이 하는데, 그것만 보고 판단하면 안 됩니다. 평가에서 중요한 건 단가입니다. 일반적으로 면적이 크면 클수록 단가는 낮아지는 경향이 있습니다. 그래서 앞서 거듭 말씀드린 것처럼, 대지지분이 크다고 해서 감정평가액이 무조건 높게 나온다고 일반화할 수는 없습니다.

가장 본질적인 건, 재개발은 결국 권리가액과 비례율이 결정하는 구조라는 점입니다. 대지지분이나 연면적도 물론 중요하지만, 핵심은 내 종전자산 금액 그 자체가 아닙니다. 다른 조합원보다 상대적으로 높은 가치를 인정받아 분양 우선순위에서 앞설 수 있느냐, 이것이 더 중요합니다.

"감정평가는 상대평가입니다."

🎤재개발한스푼의 마무리

요즘 핵심 재개발지에서 감정평가가 진행되고 있어서(한남뉴타운) 특히나 감정평가에 대해 예민하고 궁금해합니다. 마침 최동진 감정평가사님을 뵙게되어, 정말 많이 배우고 도움이 되었습니다. 

이미 최대표님의 인터뷰 답변에서 중요한 내용을 모두 언급해드렸지만, 3가지만 제가 요약해보며 마무리해보려고 합니다. 

1. 감정평가는 상대평가다.

다른건 몰라도 이것만 기억하면 됩니다. 자꾸 내가 매수한 금액 5억의 평가에 대해서만 언급하지만, 재개발 사업은 팀플입니다. 한명의 감정평가가 올라가면 전체 산식에 영향을 받습니다. 단순히 개인의 자산 가치만 보상받는다 보시면 사업을 이해하기 어렵습니다.

2. 종전자산 평가는 보상을 위함이 아니라, 순위 산정을 위함이다. 

이어지는 내용이긴하지만, 받고 나가거나 또는 내 자산이 절대적으로 어떤지 감정받는게 개념이 아니고, 재개발에서는 새 아파트를 분양받을 우선순위를 정하는것 입니다.

3. 대지지분이 높다고 고 감평이 아니다.

이 부분은 수많은 재개발 투자자들이 오해하는 부분입니다. 그래서 구축에 대지지분 무조건 큰게 좋은거라는 분들을 많이 봤는데요. 사실 경과연수, 형상, 건축물 가치까지 앞서 살펴본 것처럼 대지지분이 다가 아닙니다. 이를 절대적으로 맹신하지 마세요.

재개발한스푼 드림.

마지막으로 최동진 대표님의 연락처와 미디어 소개드립니다.

참고로 최동진 감정평가사님은 요즘 상속, 증여 절세 감정평가에 뾰족하게 집중하고 계십니다. 상속, 증여를 앞두고 자산 평가가 필요하신 분들은 이쪽으로 먼저 문의해보시면 좋을 것 같습니다. (각 이미지 누르시면 사이트로 이동합니다.)

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