[📢 공지]
구독자분들께는 최신 글을 무료로 먼저 공개합니다.
이후 4주가 지나면 멤버십 전용으로 전환되니 필요한 글은 미리 확인해 주세요.
안녕하세요 재개발한스푼입니다.
이번주는 재개발 구역 한곳에 대해서 이야기 나눠보는 시간인데요. 매달 한곳의 재개발 구역을 살펴보다 문득 사람들이 선호하는 구역이 궁금했습니다. 다양한 투자 관점이 있을거고 그에 따라 선호하는 입지, 지역, 지역구 등 세분화된 항목도 있을거구요. 완전한 형태의 설문조사를 진행할 수는 없었지만, 저희가 운영하는 카카오 오픈채팅방에서 간이 설문조사를 해보았습니다.
그 결과, 구역 5곳이 가장 많은 투표를 받았는데요. 신기하게도 저희 재개발한스푼이 4곳은 뉴스레터에서 다뤘었고, 나머지 1곳만 다루지 않았습니다. 그 구역이 오늘 소개드릴 구역 자양4동 A입니다.
사실 이 구역은 필자가 투자에 한창이던 몇년전에 강사님으로부터 많이 이야기듣고 또 추천을 받았던 곳입니다. 그 당시 가격으로도 '초기재개발이 이렇게 비싼데..'라는 생각이 들었었는데요. 최근에 보면 사람들에게 원채 인기도 많은 구역이고 가격또한 너무 많이 올랐더라구요. 심지어 별명이 성수전략5지구 라고 합니다. 그만큼 입지는 물론 사업 자체에 대해서도 긍정적인 시선이 많은것 같습니다.
이렇게 핫한 자양4동A 구역에 대해서 알아보겠습니다.
이곳은 기본적으로 이렇게 묘사할수 있을것 같습니다.
‘한강과 성수 생활권을 동시에 누리는 대규모 신속통합기획 재개발 구역’
누가봐도 한강에 인접한 훌륭한 입지, 바로옆이 최상급지 재개발 구역 성수전략정비구역까지. 심지어 구역면적도 넓고 고른 구역계. 뚝섬유원지 역과도 가깝고, 일반적인 입지 분석으로 봐도 어느하나 빼놓을 것이 없는 곳입니다.
[사업 추진이력]
사업의 초반부터 지금까지 어떻게 흘러왔는지 살펴보겠습니다. 우선 신속통합 후보지로는 22년도 12월 30일에 선정되었습니다. 이때는 신속통합 구역이 주민 제안 방식이 아니라, 자치구 선정 방식이었습니다.
그리고 그로부터 1년후인 24년 1월 30, 가이드라인이 확정되었습니다. 내용을 한번 살펴보겠습니다.
아래 원칙들을 살펴보면, 공통적으로 나오는 단어가 있습니다. '한강'과의 접근성 확보를 굉장히 신경쓰는 계획임을 볼 수 있습니다. 도시 중심에서 한강으로 가는 길의 가로(길)환경을 개선하여 공공보행 통로를 계획한다는 겁니다.
재개발에서는 이렇게 조감도나 계획이 나올때 함께 살펴보시면 좋은게, '길'에 관련된 내용입니다. 길을 내는 방향과 길의 폭, 경로 등이 이 단지를 조성할때 있어서 지자체 입장에서 공공의 목적으로 확보하는 것들인데요. 말 그대로 도시를 계획함에 있어 길의 정비만큼 중요한게 없단거죠. 위 이미지의 우측 하단도 보시면, 차선 추가확보, 지역교통동선 개선을 보실수 있습니다.
투자자 입장에서는 이를 단순한 교통 호재로 보시면 안되고, 도로를 얼마나 확보하느냐에 따라 사업구역의 가용 토지, 건축 연면적, 세대수, 공사비 등이 달라지고 이는 아시다시피 비례율, 분담금에도 영향이 있겠죠. 결론적으로 도로 부담에 상응하는 용적률, 사업성 보완이 확보된 것입니다.
우리가 재개발 구역이 지정되고 정비계획이 나올때 항상 기억하셔야 하는건, 지자체와 정부 입장에선 도로, 공원 등 공공기반시설을 확보해 공공성을 높이고, 그 대가로 조합에는 용적률 인센티브나 규제 완화 등을 제공해 사업성을 보완하는 구조라는 점입니다.
그로부터 1년 반 정도 지난 24년 7월에 정비구역 결정고시가 나왔습니다.
우선 기획단계에서 언급된것처럼 용도지역 종상향이 되었죠. 제 2종7층, 2종일반주거지역이 대폭감소하고 82.1%가 제3종일반주거지역이 되었습니다.
추후 진행에 따라 변동되겠지만 현 기준에서도 비례율이 상당히 높습니다. 113%면 현재 다른 구역들 사업성 대비 매우 양호한 편이라 볼 수 있습니다.
추정분담금도 살펴보겠습니다. 전용 84㎡ 기준 약 14억 정도를 부담해야 합니다. 14억이 금액으로만 보면 크지만, 현재 정비사업장들 기준으로 추가분담금 10억은 충분히 나올수 있다고 보셔야 합니다. 이 구역 또한 현재 정비계획 단계이므로 최종 단계에서는 증가할 가능성이 높다는 거죠.
용적률도 살펴보겠습니다. 참고로 이 구역은 용적률 관련해서 많은 혜택을 받았습니다.
이번 정비계획 문서의 용적률 이야기는 꽤나 복잡하죠? 그래서 쉽게 풀기위해 표로 간단히 만들었고, 이를 토대로 설명드릴게요.
기준용적률
192.21%에서 82.37%p가 총 더해진 셈입니다. 각 단계마다 근거가 다르다는 점이 특징인데요, 꽤 많은 혜택을 받은 것입니다. 완화 15.78%는 쉽게 말해 기존 건물이 이미 조례용적률 190%를 넘겨 지어져 있다는 실제에 근거한 것이어서 변동 가능성이 낮다고 보시면 됩니다. 반면, 소형주택 4.22%p, 인센티브 20%p, 공공시설 제공분 40.37%p는 모두 계획대로 이행해야 유지되는 조건부 물량입니다.
허용용적률
적용된 사업성 보정계수 1.1도 포인트입니다. 대상지 평균 공시지가(5,330,216원)가 서울시 평균(5,861,129원)보다 낮아 산출된 값으로, 지가가 상대적으로 낮은 지역의 사업성을 보완하는 장치입니다. 인센티브 20%p가 22%p로 늘어나는 효과가 있었습니다. 단, 이건 2023년 기준에서 계산된 것입니다. 주의하세요.
조합은 새로 설치하는 기반시설에서 기존 국공유지를 제외한 16,346.3㎡를 순부담으로 제공합니다. 용도지역 상향 면적 대비 16.88%에 해당합니다. 여기에 주택 물량이 더해집니다. 상한용적률 274.58%를 법적상한 299.92%까지 끌어올린 초과분 25.34%p의 절반(12.67%p)을 국민주택규모 임대로 공급해야 하며, 이에 따라 290세대(연면적 13,728.53㎡ 정도)가 배정됐습니다.
별도로 법정 의무 공공임대 407세대가 있어, 공공 공급분은 총 697세대, (전체의 23.2%)입니다. 이 407세대는 전체 2,999세대가 아니라 초과용적률 분을 제외한 2,709세대의 15%로 계산됐습니다. 전체 세대수를 기준으로 했다면 450세대였을 물량이 43세대 줄어든 셈이고, 그만큼 분양 가능 물량에 여유가 생깁니다.
결론적으로,
이 구역의 정비계획 용적률은 274.58%입니다. 제3종일반주거지역으로 종상향한 뒤 각종 완화와 인센티브를 더한 수치이며, 국민주택규모 임대 290세대를 공급하는 조건으로 법적상한 299.92%까지 적용받게 됩니다. 최종 용적률은 건축심의에서 확정됩니다.
작년 3월에 있던 수권위의 심의결과도 살펴보겠습니다. 결과는 '수정가결' 했는데요. 부결이나 재심의가 아니라 조건을 붙여 통과시킨 것으로, 이후 약 3개월 반 만인 7월 3일 고시까지 이어졌습니다. (*정비사업에서 심의 단계는 일정이 가장 크게 밀릴 수 있는 구간인데, 이 구역은 그 지점을 비교적 무리 없이 넘긴 편입니다.)
수정된 항목은 네 가지입니다. 공공청사 부지 1,500㎡ 반영, 종교용지 앞 공공공지 546.1㎡의 획지 변경, 뚝섬로30길 폭원 확대(10m에서 12m로), 의무임대주택 산정 기준 변경(연면적 10%→세대수 15%)입니다. 마지막 항목이 사업성과 직결됩니다. 의무 임대 407세대가 이 변경으로 확정된 수치입니다.
조건사항은 북측 뚝섬로의 30m 확폭이었습니다. 도로 면적은 늘었지만 공공공지가 줄면서 공공시설 제공면적이 54.7㎡ 증가했고, 순부담이 클수록 상한용적률이 올라가는 산식에 따라 용적률은 274.08%에서 274.58%로 상승했습니다. 부담을 지면서 용적률은 오히려 늘어났네요.
남은 변수는 입체공원입니다. 위원회가 함께 주문한 입체공원 공공기여 조정은 반영되지 않았고, 향후 정비계획 변경 단계에서 사업주체가 검토할 내용입니다. 조합이 이를 실제로 추진할지가 관전 포인트입니다. 좀 더 주시해봐야 겠습니다.
앞서 설명드린 것처럼 용도지역이 대폭 종상향되어서 아래 보이시는 것처럼 옅은 노랑의 2종땅이 모두 3종땅으로 진해진 것을 보실 수 있습니다.
향후 일정과 진행관련
최근 조합설립준비로 창립총회를 개최하였습니다. 지난 7월 6일 창립총회를 열고 조합 설립을 마쳤습니다. 주민협의체 체제에서 조합 체제로 전환한 것으로, 토소자들이 처음 한자리에 모인 공식 석상이었습니다.
초대 조합장에는 박노경 전 주민협의체 주민대표가 단독 후보로 나서 약 93%의 지지로 선출됐습니다. 그외 초대 추진으로 5년간 함께해온 인력들이 그대로 집행부로 이어간다 합니다. 이런 것만 살짝 봐도, 앞으로의 일은 예상할수 없다고는 하지만 조합 설립 초기에 집행부 교체나 내부 이견으로 일정이 밀리는 경우가 적지 않은데, 이 구역은 그 위험이 상대적으로 낮다고 판단하고 있습니다.
총회에서는 정관과 각종 규정 제정, 개략적인 사업시행계획 승인, 자금 차입, 2026년 예산안, 총회 의결사항의 대의원회 위임 등 7개 안건이 모두 가결됐습니다. 구역 안에 있던 성화연립주택재건축정비사업조합과의 합의서 체결 건도 통과되며 구역 내 별도 사업지 문제가 정리됐습니다.
총회 현장에는 현대건설과 롯데건설, HDC현대산업개발 등 1군 시공사가 모두 참석했습니다. 성수전략정비구역 4개 구역의 시공사 라인업이 사실상 마무리된 만큼, 같은 한강변 입지인 이 구역으로 수주 경쟁이 옮겨올 가능성이 큽니다.
조합설립인가만 마무리되면 올해 하반기 설계자, 내년 상반기 시공사 선정으로 이어집니다. 착공은 2030년, 입주는 2034~2035년으로 지금부터 8~9년이 걸리는 일정입니다.(예정이니 참고만 해주세요)
아래 그림으로 정리해보겠습니다.
주변 입지와 개발구역을 함께 보겠습니다.
주변 아파트 가격
주로 바로 인접한 롯데캐슬 리버파크 시그니처를 비교합니다. 2026 8월 기준 25억 실거래(33평기준)를 찍고 있죠. 입주시 보수적으로 물가상승률 만큼 예측해도 30억 전후로 보고, 자양4동 A구역의 입주시점을 5~7년으로 봐도 무난히 30억을 넘을 수 있습니다.
주변 재개발구역
보시는 바와 같이 위쪽으로는 이제 막 연번동의서를 걷은 자양4B구역. 좌측으론 대규모 개발지 성수전략정비구역들, 우측으론 자양동 재개발 구역들이 인접해 있습니다. 위쪽 자양4동B구역의 경우는 양꼬치 골목과 인접해 있으며 이제 막 동의서를 걷은 구역이라 향후 움직임이 불분명 합니다.
개발의 압력으론 성수전략정비구역에서 주된 힘을 받을것 같습니다. 다만 지도상에서 보시기엔 인접 구역으로 보이지만, 실제 가보시면 영동대교로 크게 단절된 느낌입니다. 그래서 생활권을 직접적으로 공유받기엔 어려울 수 있다는 생각도 듭니다.
정리해보겠습니다.[💎멤버십전용]
1. 시세/가격, 매물현황부터 살펴보겠습니다.
우선 이 구역의 사업적 가능성, 미래 가치는 대부분의 투자자들이 공감하고 높게 살 것입니다. 그러나 현재 진입하는 관점에서의 관점에서 살펴보고 초기 투자금 투입대비 얼마나 수익을 낼 것인가의 관점으로 보겠습니다.
의견을 남겨주세요