#49 고시, 공고, 보도자료 속 핵심보기(2편)

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안녕하세요, 재개발한스푼입니다.

이번주는 지난달 2주차 세션에 다루었던 '고시, 공고, 보도자료 속 핵심보기' 2편입니다. 1편에서 종류와 각 문서 종류가 의미하는 것들을 알아보았다면, 이번주는 조금더 실전적인 내용으로, 예시를 토대로 연습해보는 세션을 준비했습니다. 물론 해석상 다르게 볼 부분들도 있고, 내면의 의미 또한 파악해야 하지만 대략적인 가이드라인을 준비했다고 생각해주시면 될것 같습니다.

아래 1편을 먼저 보시고 오시면 이번 글을 이해하시는데 보다 도움되실 것입니다. 

먼저 제목만 보고 끝내지 말고, 다음과 같은 순서로 보세요. 보도자료는 정책 방향을, 공고는 의견수렴과 참여 기회를, 고시는 확정된 법적 상태를 보여줍니다. 지난번처럼 보도되는 문서의 종류를 이해하시면, 무얼 말하는지 조금더 이해하시기 수월할 것입니다.

바로 예제로 연습해보겠습니다.

지난번 내용에서 구분한 종류 중, '공고'에 해당하는 내용을 예제로 가져왔습니다. 

6월 5일 금요일에 공고난 사례를 가져왔는데요, 강북구청에서 공고한 '미아동 130번지 일대' 관련 내용입니다. 

참고차 구역계의 위치 공유드립니다.

우선 이 문서는 [공고]입니다. 그래서 핵심은 확정됐다가 아니라, 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대해 주민 의견을 받는 단계라는 점입니다. 일단 첫 페이지에서 대략 이 문서가 무엇인지를 읽어보시되, 아래 이미지처럼 한번 생각해보는 프레임을 가지시면 도움됩니다. 

이어서 다음장도 확인하겠습니다. 모든 페이지를 다 분석하면서 보실필요 없습니다. 다만, 실전 예제를 함께 보는 편이므로 어떤게 중요한지 포인트를 찝어드리는 것을 함께 보시면 되겠습니다. 

그 아래장에 바로 변경사유가 설명되어 있습니다. 

'상위 계획'이 무엇일까요? 그 위에 있는 도시계획들을 의미합니다. 대표적으로 2040 서울도시기본계획, 자치구(강북) 생활권 계획 등이요. 이 계획들을 살펴보시면 이 계획들이 해당 지역을 어느정도 밀도로 개발하겠다고 미리 방향을 잡아두는 것입니다. 

우선 권역별 계획상에서도 창동 상계 미아 지역에 대한 언급이 있는데요, 사실 미아동 130구역은 미아사거리와는 조금 거리가 있지만, 이 생활권 계획 상에 영향을 받는다고 볼수 있겠습니다. 아래에서 설명드리겠지만 미아뉴타운의 후방 권역으로 연계되는 것으로 보고 있습니다. 

주변구역들도 살펴보았습니다. 미아 삼거리 쪽으로 해서 하단부는 기존의 미아뉴타운의 일대인만큼 재개발 벨트 옆이며 고밀로 개발중인 구역들이 있는곳입니다. 바로 옆인 미아258도 최근에 함께 선정되었는데, 함께 고밀 개발을 하려면 용적률을 높여주기 위해 땅의 용도를 높여주는 것. 즉 종상향이 필요한것이죠.

이처럼 재개발은 그 일대만 개발하는 것처럼 보이지만, 구청 차원에서는 그 일대를 함께 개선하는 것이 목표입니다. 이러한 맥락에서 미아 130의 종상향 근거와 명분은 확실하죠. 

다음으로 넘어가볼게요.

아래 이미지는 조합원들 종전자산과 각종 지출비용을 산정한것인데요, 언듯보면 수치로 계산이 되어나왔으니까 매우 중요해보이는 근거처럼 보일텐데요. 사실은 앞서 말씀드렸듯 이제 정비구역이 지정되고 재공람을 한다는것은 매우 초기입니다. 쉽게 말해서 다 미정 수치라는 것입니다. 

이 단계에서 잘못해석하시어, 소위 '사업성이 높다'는 식으로 판단을 하실수 있는데, 이 단계에서는 모두가현재 근거를 토대로한 가상 수치라는 점을 꼭 기억 하셔야 하겠습니다.

그래서 제가 계속 그 구역의 단계가 어떠한지, 이 공람 공고가 무엇을 말하고자 하는지를 초점을 맞추고 읽으셔야 한다고 강조드리는 것이죠.

더 쭉 내려가시다보면,

이런 내용이 나옵니다. '신설', '변경' 이런 키워드 놓치시면 안됩니다. 변경하고 신설한다는 것은 단순한 변화가 아니라 도시계획상의 큰 그림안에서 나오는 것이니까요.  

위 내용을 보시면 결국 기존에 있던 공원을 없애고 더 제대로된 공원을 만들겠다는데요. 왜 그럴까요? 라고 생각을 해보면 되는것입니다. 이 변경사항에서 여러가지를 추측할 수 있습니다.

실제 본 문서에 첨부된 이미지입니다.

조감도: 서울시

이게 왜 중요할까요? 보통 재개발에서 공원 부지를 떼주면 그만큼 지을 땅이 줄어듭니다. 그런데 입체공원은 공원을 내주고도 용적률, 세대수를 그대로 확보할수 있게 해줍니다. 아래 토지이용계획에 보시면 공원(입체결정)이 공동주택에 포함되어 있죠.

보통(평면) 방식이라면 공원 5,235㎡를 만들려면 아파트 지을 땅에서 그만큼 떼어내야 합니다. 획지가 줄고 이말은 곧, 세대수도 줄죠. 5,235㎡짜리 공원(공원2)이 아파트 땅에서 빠진 게 아니라, 아파트 땅 안에 겹쳐서(입체로) 들어가 있다는 뜻입니다.

같은 바닥을 위아래로 나눠 아래는 공원, 위는 아파트 식으로 두 번 쓰는 거죠. 그래서 공원을 5,000㎡ 넘게 새로 만들고도 주거 획지는 80.4%를 그대로 유지하면, 용적률과 세대수가 안 깎입니다.

위처럼, '공원이 재개발 정비기반 시설이 아니라 왜 획지에 들어가있지?' 이렇게 생각해보는 것이 이번 뉴스레터의 핵심 메시지라고 기억하셔도 되겠습니다.

3. 미아동 130번지는 오패산 자락 구릉지입니다. 고저차가 25m라고 하는데요. 위에 말씀드린 공원 변경의 명분이 오패산 녹지축 연결입니다. 즉 단지를 산과 녹지축으로 엮어서 평지가 아니라는 단점을 오히려 조망 프리미엄으로 바꾸려는 의도라고 생각합니다.

다음은 투자로서 눈길이 가는 내용입니다.

이런 부분들도 눈여겨 보셔야합니다. 특히 우린 정비사업 전문가가 아니라, 투자자로서의 눈을 키워야 하는데요, 이런 완화사항은 곧 사업성 증가고 투자 수익성이 올라갈수 있는 부분입니다. 

기준용적률 외에 허용용적률도 상향 시키는데요, 참고로 이 구역은 토지 종류가 섞여있어서 단일 용적률이 아니라 가중평균 189.9%에서 시작한다는 의미인데요. 여기에 소형주택을 지어서 20%얹어서 209.9%라는 것입니다. 

이 계산식을 이해해야 한다는 것이 아닙니다. 땅값이 싼 동네는 즉 땅이 1종 땅도 많고 즉 사업성이 안나온다는 건데, 보정계수를 적용해서 용적률을 얹어준다는 것이죠. 재개발 사업상 계산이 안맞던 지역을 밀도를 더 풀어서 사업성을 맞춰주려는 정부의 의도가 정확히 보이는 사례입니다.

그리고 중간에 보시면, 건축법 제 73조 이야기가 있는데요, 구릉지 단지에 중요한 요소입니다. 특별건축구역이 되면 일조권 등 높이제한이 완화된다고 합니다. 참고로 일조권 규제라는 것이 옆집 햇빛을 가리지 말라며 건물 높이, 간격을 빡빡하게 묶는 개념인데 무려 25m 고저차의 구릉지에선 이게 설계의 족쇄가 되는거죠. 이 규제를 풀어주면 더 높고 자유로운 동 배치가 가능하죠. 그래서 35층이 나올수 있는 이유중 하나이기도 합니다.

마지막으로,

이러한 모든 내용이 지도(결정도)에 표현되는데요, 글로보는 것보다 이렇게 지도상에서 어떻게 바뀌었는지 볼 수 있습니다. 용도지역이 바뀌어 색상이 바뀐부분 보이시죠? 단순히 숫자로 얼마나 늘었나보다, 지도상에서는 어디가 늘었는지 직관적으로 볼 수 있습니다. 

앞서 인근 정비계획과의 정합성에 대한 이야기를 했었죠? 이 지도를 보시면 더 명확히 보이십니다. 위에 before 구역계를 보시면, 아래 진한 노란구역과 땅의 용도가 다른데요, 아래 보시면 연결되어 같은 색상으로 된거 보시죠? 바로 이 구역은 미아9-2 구역입니다. 이미 진도가 미아동 130보다 나간 곳이죠. 

모든 결정도에서 이 프레임으로 볼 수 있는건 아니지만, 나름대로 팁을 정리해봤습니다. 아래 이미지 참고해주세요. 

마무리해볼게요.

이번주는 미아동 130번지 '정비계획 결정 및 정비구역 지정 재공람 공고'를 예제로, 지난번에 함께 배운 보도문서에서 핵심 찾는 실전연습을 해보았습니다. 막상해보니 문서 하나에 담긴 의미가 많죠? 물론 정부자료? 특성상 단어도 어렵고 문장 자체를 그냥 읽는데도 시간이 걸리는점 공감합니다.

오늘 실전으로 해본 예제를 토대로 4가지로 정리해볼게요.

1. 문서 종류. 어떤 내용의 문서인가?

오늘 살펴본 공람공고는 정비계획 결정 과정에 포함된 문서였습니다. 해당 문서가 아직 검토 단계인지, 이미 확정된 사항인지부터 구분하면 정보의 무게를 정확히 판단할 수 있습니다.

2. 단계. 사업의 진행상태를 확인

정비구역 지정단계는 초기 절차입니다. 조합설립 및 다양한 후속 절차가 남아있습니다. 특히 분양 세대수나 각종 계획은 단계 진행에 따라 상이할수 있습니다. 그래서 문서에서 다루는 구역이 현재 어느진행단계 있는지 꼭 파악해야 합니다. 

3. 표현. 행정 용어의 실의미 해석

사실 이 내용만 기억하셔도 핵심은 모두 얻으실수 있습니다. 우선, 정비사업 문서는 분량이 많지만, 실제로 방향을 결정짓는 단어는 몇 개로 좁혀집니다. 다음 단어들을 발견하면 그 문장을 우선적으로 확인하시기 바랍니다. 

저도 초반에 공부할때는 시간이 많이 걸렸습니다. 그리고 의미 그대로 읽다보니, 얻는것도 많이 없었어요. 그냥 그렇구나 정도였는데, 다른 시야를 가지고 이를 분석해보니 투자관점에서 큰 도움을 얻었습니다. 

재개발한스푼 드림.

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