#57 재개발 매수 전에 확인 및 체크할 것들(2편)

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안녕하세요, 재개발한스푼입니다.

지난 1편에서는 재개발 매수 전에 무엇을 봐야 하는지를 정리했습니다. 시세보다 권리가 먼저이고, 가격보다 사업 단계가 먼저라는 관점, 그리고 사업 단계 확인부터 출구 전략까지 이어지는 체크 5단계였습니다. *1편은 발행후 4주가 지나 멤버십 분들께만 열람되지만, 오늘 내용을 이해하시는데는 무리없으실 것입니다.

이번 2편은 그래서 그걸 어디서, 어떻게 확인하는가에 대한 내용으로 이어가 보려고 합니다. 체크할 것들을 알고 있어도 막상 매물을 앞에 두면 무엇을 떼어봐야 할지 막막한 경우가 많습니다. 이번 편에서는 발급받아야 할 서류와 각 서류에서 확인할 항목, 조합에 요청할 자료, 그리고 확인 결과를 계약서에 남기는 문구까지 순서대로 정리하겠습니다.(내용이 방대하므로 편을 나눠서 연재하겠습니다.)

재개발에서 그 무엇보다 중요한게 뭘까요? 바로 새 아파트에 입주할수 있는 권리. 입주권입니다. 

중개소에서 이 물건은 입주권 나온다라고 설명해도, 소장님께 들은 이 내용자체는 아무런 법적효력이 없습니다. 나중에 분양자격이 없는 것으로 확인되어도 구두 설명을 근거로 책임을 묻기는 어렵습니다. 중개사가 고의로 속인 것이 아니라 실제로 몰랐던 경우도 많습니다. 

재개발 물건의 권리여부는 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다. 물건 자체의 서류, 구역의 고시 자료, 조합의 판단(특수 경우이긴 합니다.)이 모두 체크가 필요하죠. 이 세 가지를 살펴보고 이해하는 것이 이번 시리즈의 목표입니다. 하나씩 살펴보겠습니다. 이번편에서는 등기부등본 중심으로 설명 드리겠습니다! 

물건을 확인하는 서류 5종

먼저 매수 대상 물건 자체를 확인합니다. 대부분 온라인으로 발급받을 수 있고, 비용은 전부 합쳐 1만원 안팎입니다. 사실 이건 아파트에서도 많이 해보시기에 무리없으실거라 생각합니다!

그중 최우선순위는 등기부등본이죠.

등기부등본 (확인: 인터넷등기소)

정비사업에서 등기부등본은 단순히 현재 소유자를 확인하는 자료가 아니라, 누가 언제 어떤 권리를 취득했는지와 해당 권리에 제한이 있는지 확인하는 핵심 자료입니다.

1. 먼저 볼 것은 소유권 이전 일자입니다.

이 날짜가 권리산정기준일 이후인지에 따라 달라집니다. 갑구의 이전 이력을 전부 확인하는데요. 갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분입니다.

현재 소유자만 확인하지 말고, 말소된 이전 내역까지 포함한 등기사항전부증명서를 발급해 최초 소유자부터 현재 소유자까지 순서대로 확인해야 합니다.

사실 중개사분께서 어느정도 확인도 해주시고, 그분들의 실무 영역이긴 합니다. 모든 물건에 이 작업을 하기 어렵게 느낄수 있으나, 요즘처럼 다물권자 이슈도 그렇고 권리 관계를 확실하게 확인하시는게 심적으로도 안전합니다. 그리고 이렇게 확인한 것을 토대로 중개사분께 확인 질문을 드릴 수 있거든요.

*아래는 예시입니다. 꼭 이렇다는 의미는 아니니, 확인하셔서 확인할 사항을 찾는것으로 참고해보세요.

을구에서는 소유권 이외의 권리를 확인합니다.

2. 근저당권을 확인해보세요.

(근저당권은 금융기관 등이 대출금 채권을 담보하기 위해 설정한 권리입니다.) 등기부에 표시되는 채권최고액은 실제 대출잔액과 다를 수 있으므로, 채권최고액만 보고 위험을 판단해서는 안 됩니다. 은행이 1억을 빌려줄 때, 등기부에는 보통 1억 2천만 원처럼 더 큰 금액이 작성됩니다.

빌려준 원금뿐 아니라 나중에 못 갚았을 때 붙을 이자, 연체이자, 경매 비용까지 미리 확보해두는 안전장치이기 때문입니다. 보통 원금의 110~130%를 잡습니다(은행권 120% 안팎, 제2금융권은 130% 이상도 흔합니다).

물론! 근저당권은 조합원 지위 자체와는 별개의 문제입니다. 근저당이 있다고 해서 곧바로 분양권이 없어지는 것은 아니지만, 경매가 진행되면 소유권과 조합원 지위에 실질적인 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 결국 이게 중요한데, 계약서에는 다음과 같은 내용을 명확히 두는 것이 좋습니다.

3. 다음으로 아래 두 단어 나오면 좀더 예민하게 보시면 좋겠습니다.

압류: 세금 체납이나 빚 때문에 국가, 채권자가 이 집을 묶어둔 상태입니다. 그대로 두면 경공매로 넘어갑니다. 보통 잔금으로 갚고 풀 수 있지만 등기부에 금액이 안 나오니, 매도인에게 체납내역이나 부채증명을 받아 액수부터 확인하세요.

가처분: 이 집 내 거다라며 다투는 사람이 재판 중에 걸어두는 일종의 표시라고 이해하시면 됩니다. 특히 처분금지가처분은 내가 등기를 넘겨받아도 그 사람이 이기면 등기가 뒤집힙니다. 등기부에 적힌 사건번호로 나의사건검색에서 진행 상황을 보고, 결론이 안 났으면 거래는 보류하세요.

압류는 돈 문제라 풀 수 있고, 가처분은 소유권 다툼이라 못 풉니다. 그리고 이 둘은 아파트가 나오는가가 아니라 이 집이 내 것이 되는지의 문제라 순서상 제일 먼저 봐야 합니다. (다시 말씀드리지만 중개사분들의 역할이지만 우리는 꼼꼼히 체크해야 합니다.)

4. 신탁등기가 있다면,

등기부상 소유자가 수탁자로 표시될 수 있으므로, 위탁자와의 계약만으로는 부족할 수 있습니다. 신탁원부를 발급해 수탁자, 수익자, 우선수익자, 처분 권한과 동의 요건을 확인해야 합니다. 

공유자가 여러 명이면 각자의 지분과 공유관계 형성 시점을 확인하고, 공유자 수만큼 분양권이 인정되는지 조합 정관과 도시정비법에 따라 별도로 검토해야 합니다.

5. 공유지분

이 부분이 은근 중요한 내용인데요. 소유자가 여러명이어도 입주권은 하나입니다. 도시정비법은 한 주택 또는 한 필지를 여러 명이 공유하면 대표조합원 1명, 분양대상 1개로 봅니다. 법제처도 다가구주택 공유의 경우 대표자 1명이 분양받을 권리를 갖는다고 해석했습니다.

서울 재개발에서는 예외적으로 권리산정기준일 이전부터 공유하던 토지의 각자 지분면적이 90㎡ 이상이거나, 일정 기준 이상의 권리가액을 충족하면 공유자별 분양대상자 인정 가능성이 있습니다. 다만 단순히 공유토지 전체 면적이 90㎡ 이상이라는 이유만으로 각자 입주권을 받는 것은 아닙니다.

*토지 부분에 대해 자세한 내용 공부가 필요하시다면, 이전 뉴스레터에 포스팅한 내용을 참고하세요. 아래 링크를 누르시면 이동합니다.

재개발은 재건축과 달리 토지만 소유한 사람도 일정 요건을 충족하면 분양신청권을 가질 수 있지만, 서울은 토지면적 90㎡ 기준이 중요한 판단 요소입니다. 

공유지분에 대해서 볼 것은 공유자 수와 지분비율, 이 공유관계가 언제 생겼는지, 대표조합원이 정해졌는지, 공유자끼리 사이가 괜찮은지입니다. 마지막 항목이 의외로 중요해요. 한 명이 반대하면 분양신청 자체가 막힙니다.

위 그림처럼 기준일 전부터 공유였다면,  A와 B가 1/2씩 갖고 있어도 분양권은 하나입니다. 원래부터 한 채였으니까요. 기준일 후에 지분을 샀다면, A 단독이던 집의 1/2을 B가 사도 분양권이 하나 늘지 않습니다. 오히려 지분 나누기로 분양대상을 늘리는 행위라 제한 대상이 될 수 있습니다.

그런데 상속으로 공유가 됐다면, 판단 기준이 다릅니다. 등기 접수일만 보면 틀려요. 상속개시일(사망일), 상속등기일, 상속재산분할협의일을 다 봐야 합니다. 사망이 기준일 전이면 등기가 나중에 됐어도 기준일 전 상태로 볼 여지가 있습니다.

공유지분. 투자관점에서 조심해야할 것들

1.공유토지 전체 면적을 보면 안 됨

앞서 말씀드린 것처럼 90㎡이 기준이니, 예를 들어 180㎡ 토지를 두 사람이 각각 1/2씩 보유하면 각자의 지분면적은 90㎡입니다. 이 경우에는 기준일 이전 공유 여부와 다른 요건을 확인해야 하지만, 각자 분양대상자 가능성을 생각할 수 있습니다.

반면 100㎡ 토지를 네 명이 각각 1/4씩 보유하면 전체 면적은 100㎡지만 각자 지분면적은 25㎡이죠.

이 경우에는 공유자별 단독 입주권을 기대하기 어렵고, 공동으로 1개의 분양권만 인정될 가능성이 큽니다. 서울시 해석도 공유자 개인별 면적을 중시하는 방향으로 정리되고 있습니다.

2. 지분을 여러 개 사서 90㎡를 만들면 안전하지 않음

각각 90㎡ 미만인 공유지분 여러 개를 매수해 합산하더라도 단독 분양권이 자동으로 생기지 않습니다.

특히 권리산정기준일 이후 지분을 나누거나 여러 필지의 소액 지분을 취득한 경우에는 지분쪼개기 또는 권리 제한 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 상속 공유와 매매 공유는 다르게 볼 수 있음

앞서 그림 예시로 보여드린 것처럼, 오래전 상속으로 형성된 공유관계와, 투자자가 기준일 전후에 분양권을 늘리기 위해 취득한 공유지분은 법적 평가가 다를 수 있습니다. 실제 판례와 해석에서도 기준일 이전부터 존재한 공유관계인지, 이후 여러 소액지분을 합산한 것인지가 중요한 쟁점으로 다뤄진다고 하네요.

그래서 공유지분 투자가 틈새처럼 보이고 기회처럼 보이더라도, 공유지분의 가격이 일반 물건보다 20~30% 저렴하더라도 단독 입주권이 불확실하다면, 그 시세보다 저렴한 게 법률, 분담금, 매도기간 위험을 보상하지 못할 수 있습니다.

정리해보겠습니다.

모든 부동산 투자에서 등기부등본 확인은 기본이고 필수입니다. 다만, 아파트의 경우 큰 문제가 없다면 부동산 중개소에서 확인해주시는 것으로도 충분할 수 있습니다. 그러나 재개발의 경우는 권리 문제가 걸려있는 만큼 면밀한 확인이 필요합니다. 

다음편에서도 서류들을 확인하며 내 권리를 확인하는 방법들을 알아보겠습니다. 부동산에서 서류 확인만큼 중요한게 없는 만큼, 저희 재개발한스푼 뉴스레터에서 꼭 얻어가시길 바랍니다.

재개발이란 작은 개념 하나 놓치면 수천만원이 날라갈수도 있는만큼 디테일이 필요합니다.

실전편은 특히나 바로 현장에서 쓸 때 필요한 내용들입니다. 

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