롯데의 배팅, 잠실의 과거-현재-미래

잠실역은 3년 연속 서울 지하철 전체 역 중 승하차 인원 1위다.

2호선 기준 하루 평균 15~20만명이 역을 오간다.

서울에서 가장 많은 사람이 지나가는 지하철역 중 하나이다.

그런데 이곳은 원래 사람이 살 수 없는 땅이었다. 정확히는 강물 속 섬이었다.

잠실(蠶室)이라는 이름은 뽕나무밭에서 왔다. 조선시대 궁중에서 양잠을 장려하며 이 일대에 뽕나무밭을 조성하고, 국가가 직접 운영하는 누에치기 시설인 '잠실'을 설치한 데서 지명이 나왔다.

땅의 형태부터 특이했다. 1520년대 중종 때 대홍수로 한강에 신천(新川)이라는 샛강이 생기면서, 잠실은 광진구 자양동에서 분리된 섬이 됐다. 기존 한강 본류는 '송파강'이라는 이름으로 잠실 남쪽을 흘렀다. 잠실도(蠶室島)는 홍수 때는 완전히 섬이 됐다가, 갈수기에는 남쪽 육지와 이어지는 불안정한 하중도(河中島)(* 하중도 뜻 :  강 가운데 퇴적물이 쌓여 형성된 섬)였다.

1925년 을축년 대홍수 이후 신천강이 사실상 한강 본류로 굳어졌고, 잠실 일대는 모래와 진흙이 쌓인 황량한 벌판으로 변했다. 마을과 뽕나무밭의 흔적도 사라졌다.

잠실이 다시 육지가 된 건 1971년이다. 서울시가 잠실 공유수면 매립사업을 시작했다. 원래 흐르던 송파강을 막고, 신천을 한강의 새로운 본류로 삼아 약 2.5㎢의 육지를 만들었다. 이때 막지 않고 남겨둔 일부 물줄기가 지금의 석촌호수다. 석촌호수는 인공 호수가 아니라, 한강 본류의 흔적이다.

매립 공사로 500년 넘게 상신제(桑神祭)를 올리던 잠실의 상징적인 뽕나무도 베어졌다. 양잠과 농업의 역사가 끝나고, 개발의 역사가 시작됐다.

1970년, 한국종합기술공사는 '잠실지구 종합개발계획'을 수립했다. 약 210만 평(약 6.9㎢) 규모의 부지에 종합경기장과 인구 10만 명 이상을 수용하는 주거·상업 복합 도시를 짓는다는 계획이었다.

이건 강남(영동) 개발과 같은 시기, 같은 논리로 진행됐다. 한강 개발 3개년 계획에 따라 반포·구의동·잠실이 순차적으로 매립됐고, 잠실은 그중 가장 크고 마지막인 매립지였다. 압구정·반포·잠실이 한강변 신흥 주거지로 동시에 조성되면서, 지금의 강남 벨트를 형성했다.

강남이 학군과 계획도로로 채워졌다면, 잠실은 처음부터 다른 카드를 쥐고 있었다. 1981년 착공한 잠실종합운동장이다. 서울시는 1986년 아시안게임, 1988년 서울올림픽 개최를 위해 주경기장·야구장·보조경기장을 갖춘 대규모 스포츠 단지를 지었다. 아시아선수촌아파트와 올림픽선수·기자촌아파트도 이 시기에 함께 지어져, 올림픽 이후 일반 주거지로 전환됐다.

강남이 학군으로 사람을 끌어들였다면, 잠실은 올림픽이라는 국제 이벤트로 세계에 이름을 알렸다.

지금 잠실을 채운 대단지 아파트들은 원래 저층 서민 아파트였다.

잠실주공1~4단지는 1976~1978년 전후 준공된 5층 저층 대단지였다. 13~19평형 중심의 계단식 서민 아파트로, 당시 서울 동남권 최대 규모 주거단지였다.

이 단지들이 2000년대 들어 재건축됐다. 2004년 철거, 2006~2008년 사이 잠실엘스(1단지)·리센츠(2단지)·트리지움(3단지)·레이크팰리스(4단지)로 다시 태어났다. 대우·대림·삼성물산·현대·GS 등 대형 건설사 컨소시엄이 시공을 맡아 33층 안팎의 브랜드 아파트로 바뀌었다.

이 재건축은 서울 부동산 역사에서 '재건축발 입주 폭탄'의 대표 사례로 기록된다. 2.44만 가구가 짧은 기간에 한꺼번에 입주하면서 강남권 전세시장에 큰 충격을 줬다. 압구정·반포 재건축이 오랜 기간 분산돼 진행된 것과 달리, 잠실은 4개 단지가 거의 동시에 재건축돼 시장에 미치는 파급력이 훨씬 컸다.

2025년 기준 이 네 단지의 전용 84㎡ 실거래가는 32억~36억 원 수준이다. 아직 재건축을 진행 중인 잠실주공5단지는 상황이 다르다. 3,930가구 규모의 이 단지는 2025년 6월 서울시 통합심의를 통과하며 최고 65층, 6,411가구 규모 초고층 단지로 재건축이 확정됐다. 재건축 기대감만으로 전용 76~82㎡ 실거래가가 40억~43억 원까지 형성돼 있다. 낡을수록 비싸지는 재건축의 역설이 잠실에서도 그대로 나타난다.

잠실을 지금의 모습으로 만든 결정적인 손은 롯데다.

롯데월드 프로젝트는 롯데그룹 창업주 신격호의 숙원 사업이었다. 1987년 사업지를 선정한 이후 완공까지 30년이 걸렸다. 초기 계획은 높이 450m, 108층 규모였으나 외환위기와 성남 서울공항 이착륙 안전 문제로 여러 차례 축소·보류됐다. 활주로 방향과 초고층 건물 사이의 안전 문제로 국방부·공군이 반대하면서, 결국 활주로 방향 조정과 비행 절차 변경을 조건으로 인허가가 나왔다.

서울시는 2010년 11월 롯데월드타워 건축을 허가했다. 2010년 착공, 2016년 12월 준공, 2017년 4월 공식 개장까지 신격호가 사업지를 선정한 지 30년 만이었다.

완공된 롯데월드타워는 지상 123층, 높이 555.65m로 대한민국 최고층, 세계 5위권 초고층 빌딩이다. 총사업비는 3조 8,000억~4조 2,000억 원으로 보도된다. 이 안에 롯데월드몰(쇼핑·문화), 프라임 오피스(14~38층), 시그니엘 레지던스(42~71층, 223세대), 시그니엘 서울 호텔(76~101층), 전망대 서울스카이(117~123층)가 층별로 들어차 있다.

시그니엘 서울의 로열스위트룸은 1박에 2,000만 원 수준으로 국내 최고가 호텔이다. 시그니엘 레지던스는 호텔과 동일한 컨시어지 서비스를 제공하는 고급 주거시설로, 기업 오너와 대기업 임원, 연예인들이 거주하는 것으로 알려져 있다.

이보다 앞서 1989년 개장한 롯데월드 어드벤처는 세계 최대 실내 테마파크를 표방하며 한국 도심형 테마파크 시대를 열었다. 2024년 기준 연간 방문객은 약 519만 명으로, 코로나19 이전 대비 89.9% 수준까지 회복했다.

롯데의 잠실 사업은 단일 건물이 아니라 하나의 생태계다.

롯데백화점 잠실점은 2022년 연매출 2조 원을 처음 돌파한 뒤, 2024년 크리스마스 기준 연매출 3조 471억 원을 기록하며 3조 클럽에 진입했다. 2024년 성장률은 10.5%로, 국내 백화점 중 유일한 두 자릿수 성장세였다. 같은 해 3조 원을 넘긴 백화점은 신세계 강남점(3조 2,325억 원)과 잠실점, 단 두 곳뿐이었다. 롯데는 2027년까지 잠실점을 전면 리뉴얼해 국내 최초 '4조 백화점'을 만들겠다는 목표를 세웠다.

롯데면세점 월드타워점은 잠실 국제교류지구의 관광·쇼핑 허브 역할을 한다. 구체적인 매출은 비공개지만, 롯데타운 전체 연간 방문객이 6,500만 명에 달한다는 점에서 규모를 짐작할 수 있다.

롯데월드몰은 롯데타운의 상업 중심축이다. 잠실역·석촌호수·롯데월드타워 일대 상권 전체의 공실률이 매우 낮은 편인데, 특히 잠실새내역 집합상가 공실률은 0.27%로 전국 주요 상권 중 6번째로 낮은 수준을 기록했다.

롯데시네마 월드타워점은 21개관, 약 4,600석 규모로 국내 최대 복합 상영관이다. 기네스북에 등재된 세계 최대 스크린 '슈퍼플렉스 G'(622석)도 이곳에 있다.

롯데월드타워 단독 투자만 4조 원 안팎이다. 여기에 월드몰, 아쿠아리움, 백화점 리뉴얼, 면세점까지 합치면 잠실 일대 누적 투자는 최소 5~6조 원 이상으로 추정된다. 정확한 그룹 내부 투자 총액은 공개되지 않았다.

롯데월드타워 오피스는 초기 어려움을 겪었다. 2017년 개장 초기 공실률이 56.22%까지 치솟았다. 이후 공유오피스 '워크플렉스'와 대기업·금융사·IT기업이 유입되면서 2020년 공실률이 10% 수준까지 떨어졌다. 지금은 롯데그룹 본사와 계열사, 외부 기업들이 상주하는 동남권 대표 오피스 타워로 자리 잡았다.

지금까지가 잠실의 과거와 현재였다면, 이제 진짜 큰 그림이 남아있다. 잠실종합운동장 일대의 재개발이다.

서울시는 잠실종합운동장 부지 약 35만 7,576㎡를 대상으로 잠실 스포츠·MICE 복합공간 조성 민간투자사업을 추진 중이다. 연면적 989,517㎡ 규모로, 전시컨벤션(전용 10만 8,000㎡), 3만 석 규모 돔야구장, 1만 1,000석 스포츠콤플렉스, 공인 2급 수영장, 숙박·업무·상업 시설까지 들어선다.

총사업비는 3조 3,000억 원(2025년 물가 기준)이다. 전액 민간 투자 방식(BTO)으로, 건설 후 소유권은 서울시로 귀속되고 운영권은 민간이 40년간 갖는다. 국내 최대 규모 복합시설 민자사업이다.

핵심은 돔야구장이다. LG·두산 프로야구단의 홈구장이 이 새 돔구장으로 이전한다. 비시즌에는 K팝 콘서트·e스포츠·대형 문화행사를 여는 멀티 이벤트 홀로 활용될 계획이다. 코엑스부터 탄천을 거쳐 한강까지 이어지는 대규모 보행축과, 서울광장의 28배에 달하는 녹지(약 37만㎡)도 함께 조성된다.

규모로 보면 이 시설은 코엑스의 2.5배다. 코엑스가 국내 최대 실내 전시·컨벤션 시설이지만, 잠실 마이스가 완공되면 그 자리를 내줘야 한다. 다만 서울시는 이걸 경쟁 구도가 아니라 역할 분담으로 설명한다. 코엑스·잠실·마곡 마이스 플라자·서울역 북부역세권을 '서울 3대 마이스 거점'으로 놓고, 삼성동에서 잠실까지 199만㎡를 국제교류복합지구로 묶어 서울 동남권 전체를 국제 행사·스포츠·문화 허브로 키우는 그림이다.

사업시행자는 한화·HDC그룹·하나금융투자가 주축인 서울스마트마이스파크 컨소시엄이다. 2026년 3월, 서울시와 최종 협상이 타결되며 6년 공사기간·40년 운영기간이 확정됐다. 2026년 말 착공, 2032년 준공이 목표다.

서울시와 KDI는 이 사업의 경제적 파급효과를 595조 원, 고용 창출을 242만 명으로 추정한다. 다만 이는 서울시 측 추정치이며, 실제 효과는 경기 상황과 이벤트 유치 성과에 따라 달라질 수 있다.

잠실역의 혼잡은 단순히 사람이 많아서가 아니라 구조적인 문제다.

2호선과 8호선의 환승 통로는 약 200m로, 2개 노선 환승역치고는 긴 편이다. 8호선이 롯데월드타워 부지의 급곡선을 피하기 위해 위치가 이동하면서 생긴 구조다. 환승 통로는 방향별로 동선이 분리돼 있고 무빙워크가 없어, 잘못 들어가면 되돌아 나와야 하는 비효율적인 구조라는 지적이 나온다.

2025년 8월 8호선 별내선 연장 개통 이후 상황이 더 나빠졌다. 퇴근 시간대 환승 계단 앞에서 서울교통공사 직원이 인파를 통제하는 상황이 벌어지고 있다는 현장 보도가 나왔다.

서울시는 공식적인 환승구간 확장 계획을 아직 구체적으로 발표하지 않았다. 다만 잠실 마이스 개발 계획에서 코엑스~탄천~잠실 마이스~한강으로 이어지는 대규모 보행·녹지 네트워크와 환승·보행 편의 증대가 반복적으로 언급되고 있어, 마이스 개발과 연계된 환승 개선이 이뤄질 가능성이 있다. 다만 3만 석 돔야구장과 대형 컨벤션이 들어서면 이벤트 시점의 피크 교통량은 오히려 더 늘어날 수밖에 없다는 우려도 함께 나온다.

행정구역상 잠실은 송파구다. 그런데 전통적으로 강남 3구(강남·서초·송파)에 포함되는 만큼, 일상적으로는 강남권으로 인식된다.

서울시의 도시계획은 이걸 더 명확히 한다. 코엑스에서 잠실운동장까지 199만㎡를 국제교류복합지구로 지정하면서, 이 구역 전체에 강남도심(Gangnam Center) 위상을 부여했다. 삼성동과 잠실을 하나로 묶어 강남권 국제교류·MICE·스포츠·수변공간의 핵심 축으로 규정한 것이다.

교통망도 이 관계를 더 촘촘하게 만들고 있다. 위례신사선은 위례·송파 일대와 강남 신사동을 남북으로 연결하는 도시철도로, 2026년 3월 예비타당성 조사를 통과했다. 잠실역을 직접 지나지는 않지만, 위례·잠실 생활권과 강남을 더 가깝게 잇는 축이 된다.

다만 기능은 완전히 다르다. 강남역·역삼·선릉·삼성 일대는 오피스·법조·사교육·스타트업이 밀집한 업무 중심지다. 잠실은 롯데월드·석촌호수·잠실종합운동장·마이스 개발을 통해 리테일·엔터테인먼트·스포츠 중심의 소비·여가 공간으로 자리 잡았다. 강남 생활권 안에 있지만, 강남역과 잠실은 완전히 다른 종류의 강남을 보여준다.

강남 편에서 정리했던 강남의 공식은 이랬다. 계획도시 + 8학군 + 테헤란밸리 + 재건축

잠실은 다른 조합으로 만들어졌다. 계획도시 + 올림픽 + 롯데의 30년 베팅 + 압도적 교통 배후수요

강남이 정부가 명문고를 이식해서 만든 도시라면, 잠실은 국제 스포츠 이벤트로 세계에 이름을 알린 도시다. 강남이 학군이라는 무형의 가치로 집값을 밀어올렸다면, 잠실은 롯데라는 한 기업의 30년짜리 베팅으로 스카이라인 자체를 바꿨다.

공통점도 있다. 둘 다 원래는 아무것도 없던 땅에, 국가가 도로부터 그려 넣은 계획도시라는 점이다. 을지로가 낡음이 힙함이 됐다가 재개발로 사라지고, 홍대가 임대료에 밀려 연남·망원으로 옮겨간 것과는 완전히 다른 태생이다.

잠실은 이제 다음 단계로 넘어가고 있다. 3만 석 돔구장, 코엑스의 2.5배 규모 마이스 시설, 3조 3,000억 원짜리 민자사업. 완공되는 2032년, 잠실은 지금보다 훨씬 커진 모습으로 서울 상업지도에 다시 그려질 것이다.

하루 20만 명이 지나가는 지하철역 위에, 다음 10년의 서울이 지어지고 있다.