🏗아파트로 돈 버는 데는 일가견 있습니다만 (&박상현의 거시경제 이야기)

구독자님, 오늘도 건강한 주식 맛집, 앤츠랩입니다. :)

혹시 자고 일어나면 러시아와 우크라이나가 휴전협정을 체결하지 않았을까! 잠들 때마다 이런 상상을 하는 요즘입니다. 이미 국제유가만 보면 전쟁이 그렇게까지 길어지진 않을 거란 전망이 조금 우세한 듯한데요. 하지만 전쟁이 시작될 때도 ‘설마 진짜 그렇게 러시아가 마구잡이로 침공하겠어? 해봤자 국지전이겠지’라고 했던 걸 떠올리면, 역시 완전히 끝날 때까진 방심할 수 없습니다.

이 다이내믹한 국제질서의 변화 양상 때문인지, 우리나라 시간으로 17일 새벽에 나온 미국 연준의 기준금리 인상 소식의 충격파가 당장은 그리 크지 않았는데요(발표 당일 미국 증시 급등에 코스닥 900선 회복까지. 푸틴보다 덜 주목 받아서 파월 총재 서운할 듯).

그런데 사실 연준이 ‘양적긴축’ 카드를 예상(7~9월)보다 일찍, 5월에 꺼내겠다고 한 건 솔직히 보통 일은 아니거든요. 지금까진 ‘돈 풀던 걸 멈추겠다’는 수준이었는데, 이젠 ‘풀린 돈을 거둬들이겠다’며 연준이 나섰으니까요. 또 언제 증시가 갑자기 ‘어머, 양적긴축 이거 뭐야!’라며 뒷북을 칠지 모릅니다. 이것 역시 예의 주시해야.

사실 코로나 이후로 늘 그렇긴 했지만, 요즘은 유독 다양한 외부 변수들에 둘러쌓여 한치 앞도 내다보기가 어려운 듯한 느낌인데요. 이런 변수들을 짚어보는 인터뷰는 디저트로 준비했습니다. 대신 메인은 좀더 국내에 집중된 기업으로 골라봤습니다. 그럼 공부하시죠.

자이로 언제까지 먹고 살 수 있을까, GS건설

·해외 플랜트 화려한 시절 가고, 고수익 주택사업 올인
·재건축·재개발 시장 살아나면 직접적인 수혜
·해외에서 신사업 동력 찾아야…수처리? 모듈러?

대통령 선거가 끝나자 이른바 ‘정책 수혜주’ 찾기가 한창인데요. 대표적인 게 원전과 건설주이죠. 현대산업개발 아파트 붕괴사고로 건설주가 우르르 타격 받은 게 엊그제 같은데, 이번엔 재건축 봄바람이 불어온다며 들썩거리는 게 참 변덕스럽긴 합니다만. 부쩍 몸값이 높아진 건설주, 그 중에서도 ‘브랜드 아파트’하면 떠오르는 기업. GS건설입니다.

GS건설하면 자동으로 ‘자이(Xi)’가 떠오르실 겁니다. 2002년 LG건설 시절에 만든 자이 브랜드(이영애가 당시 광고모델!)는 지금도 아파트 브랜드 평판도 면에서 힐스테이트(현대건설)와 쌍벽을 이루는데요.

다른 대형 건설사와 마찬가지로 GS건설은 종합건설사입니다. 그 말인즉슨 자이아파트만 짓는 게 아니라 공장도 짓고(플랜트), 도로와 다리도 만들고(인프라) 한다는 거죠.

지난해 매출을 보면 아파트를 포함한 건축·주택 비중이 68%. 플랜트는 고작 14.4%를 차지합니다. ‘아, 그럼 GS건설은 주로 아파트로 먹고 사는 데구나’라고 생각하실 텐데요. 그런데 왜 이렇게 됐을까요? 그 스토리를 알면 주가가 보일 겁니다.

GS건설 주가는 언제가 최고점이었을까요. 자이아파트 분양 물량이 역대 최고치였던 2015년? MB정부의 4대강사업이 본격화한 2010년? 아니요. 정답은 2007년입니다(최고가 19만5000원). GS건설이 국내에서 아파트만 지을 순 없다며 플랜트 수주를 공격적으로 늘리며 해외로 확장했던 시기였죠. 해외 플랜트=황금알, 주택사업=찬밥이던 그 시절.

GS건설은 2007년부터 초대형 해외 플랜트를 잇따라 수주했습니다. 주로 중동의 정유·가스 플랜트였는데요. 그 결과 몇년 뒤부터 돌아온 건 엄청난 적자. 국내 건설사끼리 출혈경쟁을 벌이며 저가 수주를 한 결과였죠. 이로 인한 플랜트 부문 적자는 지금까지도 이어지며 실적의 발목을 잡고 있다는.

다행인 건 GS건설엔 자이가 있다는 점! 도시정비시장(재건축·재개발)에서는 탄탄한 브랜드를 가진 대형 건설사가 단연 유리합니다. 이 시장을 적극 공략하면서 자이아파트 분양이 2015년부터 급증했죠.

한국에서 아파트 짓는 건 절대 손해볼 일 없는 남는 장사입니다. GS건설의 건설·주택부문 매출총이익률, 즉 매출에서 원가 빼고 남는 이익의 비율은 지난해 21.9%에 달했죠. 다른 건설사보다도 꽤 높은 편인데요. 그만큼 GS건설이 아파트사업에서 저력이 있다는 뜻.

이제 주택사업이 안정성과 수익성 면에서 모두 빛을 발하고 있는데요. 이에 GS건설은 플랜트에서 힘을 확 빼고 주택 쪽으로 방향을 완전히 틀었습니다. 지난해엔 플랜트 인력을 1년 만에 무려 1000명이나 감원했죠. 2018년 4800억원이던 플랜트 매출은 지난해 1440억원으로 쪼그라들었고, 올해는 더 줄어들 예정. 그 빈자리를 주택사업이 메웁니다. 돈 되는 사업 위주로 포트폴리오를 재편하니, 자연히 실적(특히 영업이익 면에서)은 좋아질 거란 전망.

주택사업은 돈벌이가 쏠쏠한 대신 부동산 경기, 특히 정책 변수의 영향이 크죠. 최근 몇년 간 자이아파트 수주가 늘어났는데도 생각보다 GS건설 주가가 별로 힘을 못 썼던 것도 이것 때문이었습니다. 정부의 부동산 규제.

그런데 이 부동산 규제가 이제 많이 풀릴 거란 기대감이 넘실대고 있습니다. 아직 실제 정책이 어떻게 될진 알 수 없지만 공약만 보자면, 이게 눈에 띄죠. ‘주택 250만 세대 이상 공급’. 250만 세대(서울 40만, 수도권 130만 세대)를 공급하는데, 이 중 절반가량(119만 세대)를 민간분양주택으로 공급한다는 공약입니다.

공약대로라면 재건축 안전진단 기준이나 초과이익 환수제·분양가상한제 같은 재건축 관련 규제가 대폭 완화될 가능성이 있어 보이는데요. 앞의 얘기를 반복하자면, 재건축·재개발 시장에선 어떤 건설사가 유리하다? 브랜드 인지도 높은 대형건설사.

물론 실제 규제가 완화되려면 법 개정이 필요한 데다, 그게 수주와 분양으로 이어지려면 시간이 좀 걸립니다. 지방자치단체장 선거도 변수가 될 수 있고요. 하지만 일단 기대감은 충만한 게 사실.

그런데 중요한 포인트. GS건설은 플랜트에서 발 빼면 글로벌 시장은 포기하나요? 물론 그럴 수야 없죠. 여전히 성장동력은 해외에서 찾아야 합니다. 그게 없다면 아무리 국내 주택시장을 휩쓸어도 다시 과거의 화려했던 시절(주가 10만원대를 마지막으로 본 게 2012년)로는 영영 못 돌아갈 테니까요.

GS건설은 이미 해외 기업을 인수하며 벌려놓은 신사업들이 여러가지 있습니다. 이 중 눈에 띄는 건 수(水)처리와 모듈러주택 사업.

자회사 GS이니마는 수처리(해수 담수화, 폐수 정화) 사업을 하는데요. 브라질, 알제리 등지에서 해수담수화 플랜트나 상하수처리시설을 운영하는데 이런 시설은 운영기간이 20-40년에 달합니다. 잘 하면 장기간 안정적으로 현금흐름을 창출할수 있는 게 장점인데요. 10년간 실적이 꾸준히 커가는 중.

모듈러주택은 공장에서 짓는 집입니다. 주택의 70~90%를 공장에서 만들어 옮긴 뒤 나머지 작업만 현장에서 하는 거죠. 그냥 짓는 것보다 싸고 빠르게 지을 수 있다는 게 장점. GS건설의 폴란드 자회사가 인수한 단우드(danwood)가 유럽에서 목조 모듈러 주택 사업을 하는데요. 시장이 쑥쑥 커가는 중.

아직 GS건설 매출에서 이들 신사업 비중(2021년 매출의 8.6%)은 얼마 안 됩니다. 자회사 에네르마의 2차전지 재활용 공장은 아직 짓고 있는 중이고요(본격 가동은 내년에나). 엘리먼츠(영국 철골 고층 모듈러 전문회사)처럼 지난해 적자를 낸 신사업도 있고요. 아직은 ‘이게 바로 GS건설을 먹여살릴 차세대 동력’이라고 자신있게 내세우긴 이르죠. 갈길이 멀긴 하지만 새로운 길을 열심히 찾고 있고 싹이 조금은 보이기 시작했다는 건 인정.

결론적으로 6개월 뒤:

어쨌든 '재건축 대장'은 나야 나

신냉전? 스태그플레이션? 투자에 임하려면 알아둬야 할 이야기

무려 3년 3개월 만입니다. 미국 연준이 기준금리 인상에 나선 게 말이죠. 이런 날을 기념(?)하지 않으면 섭섭하단 생각이 들더군요. 마침 러시아의 국채 이자 지급 만기일(16일)도 지나갔고요(러시아는 달러로 이자를 지급해서 디폴트 아니라고 주장 중). 그래서 미국과 러시아, 그리고 세계 경제의 흐름을 함께 논할 만한 분을 17일 만났습니다. 이코노미스트를 30년 넘게 하고 계신 박상현 하이투자증권 전문위원입니다.

-스태그플레이션(경기불황+물가상승)이니 신냉전이니 하는, 낯선 얘기가 요즘 많이 나오는데요. 거시경제를 오랫동안 봐오신 전문가가 보기엔 어떠신가요?

“저는 요새 ‘뭔가 세상이 크게 변하는 게 아닌가’라는 위협감을 느껴요. 러시아 사태의 경우, 미국과 중국이 이렇게 으르렁대는 상황이 전개되는 것이 과연 세계 경제에 어떤 영향을 미칠지를 봐야 하고요. 또 동시에 미국 연준은 유동성을 흡수한다(양적긴축)고 나선 상황인데 이것이 (신냉전과) 잘못 연결되면 새로운 경기침체로 갈 수 있는 가능성이 열릴 수 있고요. 지금은 팬데믹 이후 경제 패러다임과 국제질서, 돈의 흐름이 모두 변화하고 있는 시점이라서요. 과도기랄까, 변혁기랄까. 그러한 단계에 세계경제가 놓여있습니다.”

-파월 연준 의장의 발언을 보면 러시아 사태에도 미국 경제는 낙관적으로 보고 있던데요.

“미국의 생각과 나머지 생각은 다를 수 있죠. 과거 오일 쇼크 땐 미국이 가장 직접적인 피해자였지만, 지금은 원유를 거의 자급자족하는 나라가 됐어요. 곡물도 마찬가지고요. 우리가 얘기하는 스태그플레이션에서 가장 자유로울 수 있는 국가가 미국인 거죠. 하지만 나머지 국가는 지금 달갑지 않은 상황이 전개되고 있는 겁니다.”

-미 연준이 미국경제만 보고 통화정책을 결정하고, 그게 세계 경제와 잘못 엮이면 위기로 이어질 수 있는 거군요.

“만약 경기침체가 오더라도 미국은 일시적으로 겪고 끝낼 수 있지만 다른 국가는 침체뿐 아니라 새로운 신용위기로 이어질 수 있죠. 가장 우려하는 건 중국인데요. 중국이 자꾸만 러시아에 붙어서 계속 미국 압박을 받고, 만약 세컨더리 보이콧까지 이어지면 러시아 위기가 중국 위기로 전염되고, 그럼 우리나라에도 악영향을 미칠 수 있죠.”

-러시아와 거래하는 중국 금융회사가 미국의 제재를 받게 되면(세컨더리 보이콧) 문제가 커지는 군요.

“그러면 중국은 가만히 있을까요. 마침 가을 당대회 시즌을 앞두고 있는 상황이니까 뭔가 반응이 있을 거고요. 자칫 대만으로 불똥이 튄다면 그건 정말 3차 세계대전을 촉발할 수 있는... 악순환을 설명하자면, 그런 식으로까지도 흘러갈 수 있는 국면에 있습니다.”

-하지만 러시아가 저렇게 당하는 걸 봤으니 시진핑이 대만 침공은 안 할 거란 시각도 있죠.

“지금 판세를 보면 승기를 미국이 잡았죠. 스위프트 배제 같은 강력한 경제수단을 가지고 총 한방 안 쏘고 제압할 수 있으니까요. 그런 구도라면 낙관적으로 이렇게 볼 수 있겠죠. ‘결국엔 미국의 뜻대로 된다.’ 그럼 앞으로의 질서도 당분간은 미국 주도로 계속 가는 겁니다. 미국이 하고자 했던 대로 새로운 공급망을 만들고, 디지털와 탄소중립 관련 투자를 늘릴 거고요. 우리는 거기 순응해서 10년은 즐겁게 갈 수 있죠.”

-갈림길이네요. 한쪽엔 신냉전의 길, 다른 쪽은 미국의 주도권이 더 강해지는 길.

“미국의 기술혁신 사이클이 이참에 더 공고히 될 수 있죠. 또 유럽은 이번 사태를 거치며 에너지 자립의 필요성을 뼈져리게 느꼈잖아요. 원전이나 신재생에너지 같은 탄소중립으로 가는 발걸음이 상당히 빨라질 거고요. 그런 것이 긍정적인 시나리오입니다.”

-연준 얘기로 돌아가면요. 지난 밤 파월 의장 발언을 어떻게 보셨어요.

“상당히 매파적이죠. (올해 FOMC가) 6번 남았는데, 6번 다 (기준금리를) 올리겠다고 했고, 내년에도 3번 정도 더 한다고 했고요. 금리 수준 자체는 팬데믹 이전으로 다시 돌아가는 거지만, 속도가 빠르죠. 또 5월에 양적긴축(QT)를 한다고 했는데, 기준금리는 0.25%포인트 인상해도 양적긴축까지 감안하면 0.5%포인트 인상 효과가 있거든요. 특히 연준이 물가에 초점을 맞춰서 정책하겠다고 했는데, 문제는 물가 압력이 구조적으로 높아졌죠.”

-미국 물가는 당분간 계속 오를까요.

“작년에 저도 잘못 봤고, 연준도 틀렸어요. 인플레이션이 일시적일 줄 알았는데, 미국은 노동시장의 구인난이란 구조적 문제가 있는 거죠. 베이비붐 세대는 은퇴하는데 MZ세대는 플랫폼 경제로 흡수되면서 육체 노동을 회피하고 있고요. 팬데믹으로 불법이민자가 못 들어오면서 부족현상이 생기고요. 산업구조상으로도 문과는 취직 못하는데 IT쪽은 사람이 없어서 임금이 올라가고요. 그동안 미국이 중국과 베트남을 포용하며 물가안정 기반을 만들었는데 그 틀도 지금 와해되고 있고요.”

-한국은 일찍부터 기준금리를 올려서 어떻게 보면 선제대응을 한 측면이 있는데요.

“사실 부동산 때문에 올린 거였지만 결과적으로는 잘 맞아 떨어졌죠. 미국 연준이 올해 7번 기준금리를 올리면 우리나라도 그에 버금가는 정도로 인상해야 맞는데, 이미 우리는 세번 올려놨기 때문에 여기서 한두번만 올려도 되겠죠.”

-반면 중국은 기준금리를 내리려던 찰나에 미국이 올렸네요.

“중국은 실기했죠. 서둘렀어야 했는데 동계올림픽도 있고 전인대도 있다보니 정치적인 이유로 눈치를 본 건데요. 그러다 우크라이나 사태 터지고 금융시장이 불안하니까 ‘이제 할래’라고 강하게 멘트를 했고요. 그런데 실제로 내릴 수 있느냐는 의문이거든요. 무엇보다 돈을 푼다고 해도 문제인 게 중국이 ‘제로 코로나’ 정책으로 락다운을 계속 하잖아요. 가장 중요한 부양책은 사람들이 돌아다니게 하고, 소비도 하게 해야 하는 건데요. 한편에서는 락다운을 하고, 또 한편에선 경기 부양을 하고. 중국은 그런 면에서 딜레마에 갇혀 있어요.”

-30년간 세계경제를 보셨는데도 지금과 비슷했던 국면이 딱히 없으셨다니. 투자자 입장에선 좀 막막하네요.

“과도기, 혼란기인데 결국 언젠가는 질서가 정리되겠죠. 미국을 예로 들면 1990년대 초반 베를린 장벽과 걸프전 이후 대호황을 맞았고, 그러다 1990년대 후반에 IT 버블을 맞으면서 경제가 가라앉고 그게 2008년 금융위기까지 이어졌죠. 그 뒤 미국이 기술혁신의 중심에 서면서 다시 한번 힘을 찾아서 2010년부터 지금까지 왔고요. 사실 작년 초만 해도 이게 더 갈 것 같아서 ‘광란의 20년대(Roaring 20s, 미국 경제의 전례없는 호황 시절)가 재현될 거다’라고 다들 얘기했는데, 지금 순탄치 못한 과도기를 거치고 있고요. 이제 이 과도기를 지나면 또 다른 세상이 열릴 수도 있죠.”

-8~10년 정도의 사이클이군요.

“결국 인구 사이클인데요. 지금은 베이비붐 세대가 퇴장하고 MZ세대가 대체하는 시기이죠. MZ는 자동차나 TV가 부족한 세대가 아니에요. 그들이 새로운 산업 사이클을 이끌 텐데, 그게 자율주행차이건 드론이건 메타버스이건 언젠가는 한번 폭발하겠죠. 지금은 이걸 얘기만 하는데, 어느 순간 실제 대량으로 생산 소비되는 시대가 한번은 올 거고, 그 시대가 아직 도래하지 않았다는 부분에선 희망이 보입니다.”

by.앤츠랩

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