빌딩 대신 강남 아파트를 사는 사람들?

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뒤숭숭한 빌딩 시장

다들 살면서 한 번쯤은 로또 당첨을 꿈꿔봤을 겁니다. 만약 로또에 당첨되면 어떤 걸 먼저 하면 좋을까요? 저마다 다른 답변이 나오겠지만, 건물 구매는 반드시 포함될 거라 믿습니다. 월세 받고 편하게 사는 건물주 인생 생각만 해도 즐겁잖아요?

그런데 이 건물주가 될 수 있는 꼬마빌딩의 거래건수와 가격이 급격하게 하락하는 중입니다. 그리고 꼬마빌딩을 대신해서 고가의 아파트를 구매한다고 하네요.

가격과 거래 모두 조정 중

실제로 최근 부동산 뉴스를 훑어보면 꼬마빌딩에 대한 기사가 빈번하게 등장합니다. 이득을 취했다는 기사보다는 손해를 보고 팔았거나 빌딩 가치가 확 줄었다는 내용이 훨씬 많습니다. 엄밀히 따지자면 꼬마빌딩의 매수세가 사라졌다고 봐도 무방할 정도로 바닥에 있긴 합니다.

가장 거래가 많았던 21년 이후 거래는 계속해서 줄고 있습니다.

시장에 물건은 늘고 구매자가 적다면 가격은 자연스럽게 조정될 겁니다. 이걸 증명하듯 80억에 구매한 서울 서대문구의 4층짜리 꼬마빌딩은 50억에 거래됐다고 합니다.

이 사례 말고도 이득을 보지 못하고 판매한 꼬마빌딩 매각사례는 제법 흔합니다. 그리고 꼬마빌딩 경매 낙찰가는 25년 2월 기준 60%에 달하는 만큼 빌딩의 가치가 예전만 하지 못 한다는 걸 쉽게 알 수 있는 상황이죠.

이 문제는 서울에서 그치지 않고 경기도와 다른 지역에서도 등장하고 있습니다. 서울은 그나마 토지평단가라도 상승했지만, 경기도는 15년과 비교했을 때 전혀 변화가 없습니다. 물론, 빌딩 구매가 가장 많았던 21년과 지금을 비교하자면 금리가 가장 큰 영향을 제공했을 겁니다.

1%였던 금리가 1년 만에 3%까지 올랐으니깐요.

큰 변화가 없죠?

그런데 정말 이 금리가 전부일까요?

건물을 손해 보고 판매한 거래를 자세히 살펴보면 한 가지 공통점이 있다는 것을 알 수 있습니다. 손해를 본 매물의 매수시기가 비슷하다는 겁니다. 특히, 21년에 구매하신 분들이 손해를 봤는데 반대로 2010년대에 꼬마빌딩을 구매하신 분들의 사례를 보면 대다수가 이득을 취했습니다.

특히, 연예계에서 그 사례를 찾을 수 있는데 배우 하지원님이 20년에 구매한 꼬마빌딩의 가격은 5년 만에 41억이나 상승했다고 합니다. 2019년 부동산 기사를 보면 빌딩 투자로 돈을 벌었다는 연예인의 사례를 종합해서 소개하고 있을 정도로 빌딩 투자에 대한 긍정적인 분위기를 형성했습니다.

그런데 지금 빌딩 거래를 가만히 살펴보면 누구는 손해를 봤으며, 누구는 이득을 봤습니다.

그리고 그 분기점이 된 것은 특정 시기(21년)라는 것을 알 수 있고요.

이 현상을 해석하자면 과거에 빌딩을 구매했으면 몰라도 지금 빌딩을 구매하는 것이 좋은 투자가 될지에 대해서는 불투명하다는 거죠. 거래에 큰 영향을 제공하는 금리도 낮아지고 있는데 거래 매수세는 좀처럼 올라갈 기미를 보이지 않고 있습니다.

그런데 이 사라진 매수세가 다른 곳에 등장하는 중입니다.

바로, 몇십억 정도 하는 고가의 아파트에서 말이죠.

세금이나 여러 비용을 감안하면 같은 값에 팔아도 적자입니다.

빌딩에서 아파트로

과거 고액 자산가의 대표 투자처는 꼬마빌딩이었습니다. 그런데 이들이 최근에 구매하는 매물은 강남 3구의 고가의 아파트로 바뀌었다고 합니다. 고액 자산가가 선호하는 부동산 종류를 확인한 최근 보고서에는 아파트가 오피스에 비해 2배 정도 높게 나타났으며, 고가 아파트 거래도 전년 대비 4배나 증가했음을 알 수 있습니다.

KB 부동산 보고서를 보면 25년 투자 유망 부동산으로 준공 5년 내 신축 아파트와 분양 아파트 투자가 좋을 것이라 답했습니다. 신규 주택 공급 감소와 신축 아파트 선호도 증가에 따라 두 아파트의 희소성이 높아졌기 때문이라 합니다.

이런 추세는 어느 지역을 보더라도 비슷하겠지만, 서울 성동구를 기준으로 한 번 이야기해볼까 합니다. 24년 4분기 기준 상업시설 거래는 고작 18건이었지만, 15억 이상의 아파트 거래는 450건이나 발생했습니다. 

당연히 아파트는 실거주 목적의 수요자가 훨씬 많아서 거래가 많을 수밖에 없겠지만, 이런 격차가 서울 전역에 등장하고 있다는 겁니다. 그리고 고가의 아파트가 없는 지역은 거래 침체가 더욱 심화되고 있습니다.

상업용 부동산 평균 매매가격이 0.4% 상승했다고 말하지만, 서울에만 집중되고 있으며, 다른 지역의 빌딩은 외면받고 있습니다. 건물주가 되기 위해서는 여러 방법이 있겠지만, 소액으로 시작하기 위해서는 꼬마빌딩을 구매해야만 합니다. 과거에 좋은 투자 매물로 주목받았던 꼬마빌딩의 위상은 과거와 많이 달라졌다는 거죠.

그래서 오늘은 이 꼬마빌딩한테 무슨 일이 있었는지 자세히 한 번 이야기해볼까 합니다.

꼬마빌딩의 유행과 현재

꼬마빌딩 정의하기

꼬마빌딩은 일반적으로 1,000㎡(약 300평) 이하, 지상 1층 ~ 5층 규모의 중소형 산업용 건물을 뜻합니다. 주로 임대 수익을 목적으로 만들어진 부동산인데 이 꼬마빌딩은 은유적인 표현이라 합니다.

건물은 필연적으로 부동산법, 소방법, 세법을 준수해야 하는데 법마다 정의한 규정이 조금씩 다릅니다. 법마다 상이한 부분이 있기 때문에 편의성을 추구하고자 10억 ~ 50억대 중소형 빌딩을 꼬마빌딩이라 부른다고 하네요.

그렇기에 앞으로 다룰 빌딩도 시장에서 다루는 꼬마빌딩이라 정의하고 시작하겠습니다.

우선 짚고 넘어가야 할 사실이 있다면 꼬마빌딩이 처음부터 인기 있던 매물이었냐고 따지자면 애매한 구석이 많습니다. 상업용 부동산 거래총액을 보면 알 수 있듯이 꼬마빌딩은 14년부터 관심을 받기 시작했다가 부동산이 폭등했던 21년에 정점을 찍었습니다.

관심을 받았던 이유는 크게 두 가지가 있었습니다.

고액 자산가나 연예인이 주목한 매물이라는 기획 기사가 굉장히 많이 나왔거든요. 돈을 벌기 위해서는 빌딩을 구매해야 한다는 투자 분위기가 잘 형성되어 있었죠. 이 분위기에 가장 큰 영향을 줬던 것은 지속적인 금리 하락이 있었습니다.

거래 정점을 찍었던 21년의 기준금리는 1%보다 낮았습니다. 그때 기준으로 이야기하자면 임대 수익을 3%만 남겨도 충분히 커버되겠지만 금리가 상승하면 다시 계산해봐야 합니다. 그래서 금리를 버티지 못한 매물이 나오고 있는데 우리나라는 경제 회복을 이유로 기준금리를 계속해서 낮추는 상황입니다.

앞으로 1,2회 정도 추가로 인하할 예정이라는 발표도 있었는데 꼬마빌딩의 거래가 다시 회복할 수 있을까요?

이 질문에 대해서는 모두가 말을 아끼고 있습니다. 여러 기관에서는 부정적인 뜻까지 표명하고 있는데 금리와 상관없이 상업용 부동산 거래 침체가 발생할 거라고 본다는 겁니다.

공실은 꾸준히 상승 중

이 거래 침체는 현재 진행형인데 서울을 뺀 나머지 지역에서는 빌딩을 구매하고 있지 않습니다. 꼬마빌딩은 임대 수익이 중요한데 현재 대한민국의 공실률은 역대급 수치를 기록하고 있습니다.

이 지표를 보면 알 수 있다시피 서울만 간신히 호흡기를 달고 있습니다. 서울은 경제가 좋지 않던 시기에도 평균 공실률 3%를 유지하고 있었는데 그 수치가 높아진 상황이죠. 서울 외 다른 지역의 공실은 말할 필요도 없겠죠?

이 공실 문제는 꼬마빌딩만의 문제는 아닙니다. 소규모 상가가 아닌 사무실, 중대형 상가로 확장해보면 좀 더 뜨악한 숫자가 나옵니다.

비약하자면 상가 10개 중 1개는 장사를 하고 있지 않다는 겁니다. 금리도 높았고 관세 이슈 등이 있었으니 일시적으로 상승한 것이 아닐까? 이렇게 생각할 수 있겠지만, 일시적인 변화로 보기 조금 어렵습니다.

22년부터 변화한 수치를 보자면 소규모 상가의 공실은 계속해서 증가하고 있거든요.

부동산 통계 사이트에 들어가면 공실 데이터를 보다 정확히 볼 수 있습니다.

재정적 여력이 있는가?

건물주가 되기 위해서는 빌딩을 사는 것도 중요하지만, 구매한 빌딩에서 안정적인 임대 수익이 나오는 것이 더 중요합니다. 임대 수익이 불투명하다면 빌딩을 구매할 이유가 있을까요?

물론, 임대 수익이 중요하지 않은 사람들도 있습니다. 구매한 빌딩에 자기 사업을 영위하는 케이스가 있죠. 아니면 목이 좋아 경제 상황과 상관없이 항상 사람이 들어오는 빌딩도 있겠죠. 그런데 이런 물건을 제외하고는 전체적인 상황이 좋지 않다는 겁니다.

과거 꼬마빌딩이 유행했던 시점을 다시 짚어볼 필요가 있습니다.

연예인이나 고소득 자산가들이 자산 증가를 만들어줄 물건으로 2010년대 꼬마빌딩을 구매했습니다. 금리가 급격하게 낮아진 2014년 꼬마빌딩의 수익률이 다른 상품보다 훨씬 좋았습니다. 그리고 구매자 대부분이 공실이 발생하더라도 이자를 지불하며 버틸 수 있는 재정적 여력이 있었다는 겁니다.

설사, 상황이 좋지 않더라도 빌딩 매수세가 강했기에 물건 처분도 용이했겠죠?

하지만 지금은 다릅니다.

고소득 자산가들은 꼬마빌딩에 매력을 느끼지 못하고 있으며, 임대 수익은 불안정하며, 시세 차익을 노린다고 하더라도 빌딩을 선뜻 구매하려는 매수자들이 과거만큼 많지도 않습니다. 그래서 시장은 불안정한 빌딩 시장을 떠나 다른 매물을 찾기 시작했습니다.

고가의 아파트로 몰린다

특히, 강남3구의 아파트로

우리나라에서 환금성이 좋고 거래가 가장 많이 발생하는 부동산은 뭘까요?

모두가 하나같이 아파트를 말할 겁니다. 우리 모두가 알다시피 아파트는 금액과 상관없이 높은 환금성을 자랑하는데 꼬마빌딩 대신 시장에서 주목하기 시작한 건 이 고가의 아파트입니다. 고가의 아파트가 주로 모인 서울에서 시장 변화를 확인할 수 있습니다.

25년 1월 ~ 5월의 서울 아파트 매매를 자세히 들여다보면 5채 중 1채 이상은 15억 이상의 아파트라고 합니다. 서울 아파트 가격이 비싸졌기에 늘어난 비중이라 할 수 있겠지만, 15억 이상으로 거래된 아파트 중 62%는 강남3구 아파트에 해당합니다. 그리고 이 강남구는 2주택 이상 보유한 사람들의 비율이 22%로 전국 중 가장 높은 지역이기도 합니다.

일시적인 2주택일 수도 있지 않겠냐고 말할 수 있지만, 최근 고액 자산가의 선호 부동산이 상업용 건물에서 아파트로 변했습니다. KB 부동산 보고서에 따르면 25년에 투자하면 좋을 부동산으로 신축 아파트 및 분양 아파트를 주로 언급했는데 핵심 지역의 주택 공급 감소로 희소성이 높아졌기 때문이라고 합니다.

아파트 공급을 꾸준히 늘리고 있다지만, 사실 모두가 원하는 아파트는 정해져 있잖아요?

역세권, 편의시설, 학교, 인프라 등이 밀집된 아파트 말이죠. 거기에 향후 발전 가능성과 부동산 가치 상승도 빼먹을 수 없겠죠?

선호 1순위는 언제나 아파트

이 모든 요소를 만족하는 아파트는 굉장히 적습니다. 그런데 이 요소를 모두 만족하고 있는 지역과 아파트를 생각해보자면 저는 다시 한 번 강남 3구를 언급할 수밖에 없습니다.

24년 강남구 아파트 가격이 7.2%나 상승하면서 서울 전체 중 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 평당 매매가가 1억 원에 달했다는 기사도 있으며, 과거부터 지금까지 강남 아파트는 부의 척도를 상징하기도 했습니다. 그만큼 아파트 거래가 활발하게 이뤄지는 지역인데 이 아파트를 구매하기 위해서는 많은 자산이 필요합니다.

아파트 가격에 따라 필요 자산은 상이하겠지만 최소 억 단위의 자산을 보유하고 있어야 시도라도 해볼 수 있을 겁니다. 아니면 어떻게든 돈을 만들어서 구매하는 방법도 있겠죠?

이처럼 고가의 아파트는 모두가 입성하고 싶은 매물입니다. 그리고 이 아파트를 구매한다는 것은 실거주 목적도 있겠지만, 시간이 지나면 그 값어치가 상승할 거라 믿는 투자 심리도 있었을 겁니다. 고가의 아파트는 빌딩과 달리 매수자가 많으며, 시세차익을 만들 가능성이 훨씬 높다는 결론에 도착하게 됩니다.

이 심리는 고액 자산가의 선호 부동산 현황을 살펴보면 쉽게 이해할 수 있습니다. 빌딩 구매가 활성화되었던 21년에만 빌딩을 선호했지, 나머지 연도는 모두 하나같이 아파트를 선호하고 있음을 알 수 있습니다. 또한, 고가 아파트 거래량도 21년과 비교했을 경우 5배나 상승했습니다.

거주 목적으로 구매한 사람들도 있겠지만, 빌딩으로 갔을 자본 일부가 아파트로 이동한 것이 아닐까 의심되네요.

21년 빼고 항상 아파트가 사랑받았습니다

건물주와 갓물주

월세를 못 받으면..?

사람마다 선호하는 투자 형태는 다릅니다. 저마다 보유한 자금 상황과 가치관이 다르기 때문에 투자 방식은 다를 수밖에 없겠죠? 어떤 사람은 코인 떡상을 기대할 수 있을 것이고, 어떤 사람은 재개발이나 재건축을 노릴 겁니다. 그런데 꼬마빌딩을 선호하는 이유는 아마 모두 비슷할 겁니다.

월마다 들어올 임대 수익이겠죠.

25년 기준으로 보자면 꼬마빌딩이 과거처럼 안정적인 임대수익을 만들어 낼 자산으로 보기에는 어려움이 있습니다. 금리가 낮아졌다고 하지만, 아직 2%대고 미국 금리는 4%를 유지하고 있습니다. 코로나 시절에 등장한 0.5% 금리를 기대하는 건 어불성설이죠.

차라리, 로또를 사는 게 말이 되겠네요.

그만큼 과거를 바탕으로 꼬마빌딩 매수를 결정하면 안 된다는 겁니다. 엄청난 자산이 있지 않은 이상 임대 수익이 매달 들어와서 놀고먹을 수 있는 건물주가 될 가능성은 희박합니다. 빌딩을 구매할 계획이 혹시라도 있다면 이 질문에 대한 대답이 준비되어 있어야만 합니다.

저렴한 빌딩도 있습니다

낙관적으로 모든 일이 잘 될 거라 생각해도 되지만, 서울 상가 경매 현황을 보면 그런 생각이 사라지게 될 겁니다. 24년 기준 서울 상가 경매 낙찰은 22%(286건 중 63건)에 불과했고, 경기 지역은 487건 중 86건만 낙찰됐다고 합니다.

꼬마빌딩으로 시세차익을 남길 수 있는 건 정말 소수의 물건에 불과하고 임대 수익마저 온전치 못한 상황을 어떻게 타개할 것인지에 대해 준비가 필요하다는 겁니다.

그러면 건물주가 되는 꿈을 포기해야 할까?

포기할 필요는 없습니다. 꼬마빌딩 자료를 정리하면서 알게 된 사실은 서울과 경기도 그리고 다른 지역의 빌딩 가격 차이가 심하다는 겁니다.

경기도 수원에는 10억대 빌딩도 있으며, 경기도 오산에는 9억짜리 물건도 있었습니다.

단순하게 건물주가 꿈이라면 집 대신 빌딩을 구매하는 방식으로 어떻게든 시도해볼 수 있습니다. 하지만 이렇게 말하면 아마 다들 비슷하게 말할 겁니다.

건물 수익이 되겠냐?

남 일이라고 말 막하네?

욕설도 섞여 있을 거라 생각하는데 그만큼 건물주와 갓물주 이 두 단어 사이에는 큰 차이가 있다는 겁니다. 그렇기에 내 사업을 하기 위한 공간이 필요하거나, 정말 사람들이 많이 방문하는 지역이거나, 공실이 발생해도 충분히 버틸 수 있는 재력이 있는 게 아니라면 빌딩 구매에 신중할 수밖에 없습니다.

저렴하다는 건 상대적인 표현입니다. (오해 금지)

혼란 가득한 부동산 시장

빌딩 대신 아파트를 구매하는 현상에 대해 이야기했는데 언뜻 보면 아파트 예찬론자처럼 보일 것 같아 변명하자면 저는 ETF를 선호합니다. 그리고 최근 서울 아파트에 기묘한 일이 벌어지고 있음을 발견했습니다.

20년 이상 보유한 주택을 매도하는 비율이 10%나 될 정도로 급상승하고 있다는 겁니다. 주로, 50~60대가 서울 아파트를 판매하고 있다는 내용이었는데 이 물건을 주로 구매하는 건 30대라고 합니다. 또, 이 매도에서 가장 높은 비율을 보인 건 또 강남입니다.

증여, 상속, 은퇴 등의 목적으로 부동산을 처분하고 있다는 건데 위에서 언급한 현상과 비교해서 살펴보면 이렇게 해석해볼 수도 있을 것 같습니다.

부동산을 처분하려는 사람들의 매도 시기와 빌딩 대신 아파트를 구매하려는 매수 심리가 일치한 것이 아닐까?

확대 해석일 수 있지만, 그만큼 부동산에는 뚜렷한 정답이나 인과관계를 찾기 어려운 것이 현실입니다. 하지만 중요한 건 그 모든 결정이 자신의 상황을 철저히 검토 후 내린 결과여야 한다는 겁니다. 그렇기에 건물주가 정말 꿈이라면 어떻게 접근하면 좋을지 지금부터 진지하게 고민해보면 어떨까요?

로또를 사면서 같이 생각해보시기를 바라며, 오늘의 이야기도 여기서 마무리합니다.

Appendix

*참고 서적

보고서 - 2025 KB 부동산 보고서 - KB 부동산연구팀

보고서 - 2024 4분기 밸류맵 거래동향 보고서 - 밸류맵

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