Vol.4 | 부담부증여, 누구나 할 수 있는 건 아닙니다

안녕하세요, 김도일 세무사입니다.

최근 저희 사무실에 상담 오시는 분들 중 상당수가 주택 수 줄이기에 엄청난 노력을 기울이고 계십니다.

특히 양도세 부담이 너무 크니까 차라리 자녀에게 증여를 하겠다는 분들이 확실히 많이 늘었어요.

그리고 내가 세금 좀 공부했다 하시는 분들은 어김없이 부담부증여 얘기를 많이 하십니다.

부담부증여를 활용하면 세금이 확실히 줄어든다고 많이 알고 계시더라고요.

한편, 부담부증여를 마치 선택할 수 있는 옵션처럼 생각하는 분들이 많습니다.

이게 정말 큰 오해 중 하나이거든요.

이번주 뉴스레터에서는 부담부증여가 무엇인지, 그리고 부담부증여는 옵션이 아니라는 점을 설명해드리도록 하겠습니다.

부담부증여란?

현재 시가 20억 원짜리 A 아파트를 부모님이 가지고 계신다고 가정해봅시다.

A 아파트에는 현재 7억 원에 전세 세입자가 살고 있습니다.

이 아파트를 자녀에게 단순히 증여하게 된다면, 자녀 입장에서는 A 아파트를 얻게 되는 것이지만 자연스럽게 이 7억 원의 전세보증금도 떠안아야 합니다.

이렇게 되면, 실질적으로 자녀가 증여받은 재산은 20억 원이 아닙니다.

20억(부동산 가격) - 7억(보증금 채무) = 13억 원

위와 같이 계산된 13억 원이 자녀가 실제로 증여받은 순자산이 되죠.

7억은 "부채"이니까요.

반대로, 세법에서는 7억 원의 보증금에 대해서는 부모가 자녀에게 양도한 것으로 봅니다.

부모 입장에서는 이 빚을 안 갚아도 되는 것이기 때문이죠.

그러면 세금은 어떻게 계산될까요?

이처럼 부담부증여를 하게 되면 부모님 입장에서는 양도세가, 자녀 입장에서는 증여세 및 취득세가 발생하게 됩니다.

부담부증여, 무조건 절세가 될까

세금 관련 콘텐츠를 접해보신 분들이라면 "부담부증여 = 절세"라고 생각하시는 케이스가 많습니다.

그러나 앞서 보여드린 것처럼 부담부증여는 세금 이슈가 더욱 복잡해지고, 실제로 절세가 되는지 여부는 계산을 해봐야 합니다.

자녀 입장에서는 당연히 20억 원을 통으로 증여받는 것보다 13억 원을 증여받는 것이 증여세가 더 적게 나옵니다.

그러나 부담부증여는 곳곳에 함정이 도사리고 있습니다.

예를 들어, 부모님이 2주택자라고 한다면

위와 같은 이슈들이 발생할 수 있고,

자녀가 유주택자였고 A 아파트가 조정대상지역 내에 있었다면 매매취득세 중과세도 고려해야 합니다.

이처럼 부담부증여를 하려고 세금 계산을 해보면, 오히려 세금이 엄청 많이 나오는 케이스들도 종종 있습니다.

부담부증여는 절세를 위해 "선택"할 수 있다?

엄밀히 말하면, 부담부증여를 선택할 수 있는 상황은 몇 없습니다.

가장 먼저, 부담부증여의 대전제는 채무 승계입니다.

즉, 증여를 받는 사람이 빚을 실제로 가져가야 한다는 거죠.

전세보증금을 넘겨주는 상황이라면 큰 문제는 없겠지만,

이게 만약 금융기관 대출이라고 한다면 조금 복잡해집니다.

위와 같은 부분들을 모두 체크해야 하죠

또한, 취득세를 신고할 때 부담부증여로 처리하려면 증여받는 사람의 소득이 있어야 합니다.

구청에서 취득세 신고를 진행할 때 소득금액증명원을 요구합니다.

만약 증여받는 사람이 소득이 없다면, 아무리 전세보증금을 승계한다 하더라도 부담부증여가 아닌 단순 증여로 처리해 전체 금액에 대해 증여 취득세를 부과할 수 있습니다.

이런 것까지 보나요?

부담부증여 상담을 도와드릴 때 이런 내용을 설명해드리면 "설마 이런 것까지 일일이 다 확인하나요?"라는 반응이 대다수입니다.

그러나 실제로 부담부증여로 세금 신고를 하고 나면, 국세청에서는 부채 사후관리를 진행합니다.

이 말은 즉, 실제로 빚을 누가 갚고 있는지, 갚았는지 확인한다는 것입니다.

만약 이 빚을 부모님이나 배우자가 대신 갚아주었다면 세무상 문제가 발생할 수 있는 것이죠.

그러니 부담부증여를 진행할 때에는 꼭 부동산 전문 세무사와 함께 리스크를 하나하나 짚어가면서 진행해야 합니다.

도온(DO:ON) 되는 부동산 이야기,
다음주에 뵙겠습니다!

세무회계 도온(DO:ON) | 김도일 대표세무사

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