Vol.5 | 집 살 때 세금을 낸다고? 취득세 완벽 정리!

안녕하세요, 김도일 세무사입니다.

제가 자금조달계획서 상담을 일주일에 10건 이상 진행하다보니, 내 집 마련 때 취득세에 대한 고민도 상당하시더라고요.

애초에 취득세에 대해 깊게 고민해보지 않은 분들도 계시고요.

취득세는 부동산을 살 때 반드시 내야 하는 세금인데, 잔금 전 미리 파악해두지 않으면 목돈이 한꺼번에 나가는 상황에서 당황할 수 있습니다.

오늘은 취득세가 어떻게 계산되는지, 그리고 취득세를 아낄 수 있는 방법은 무엇인지 정리해드리겠습니다.

취득세, 얼마나 나오나요?

취득세는 부동산을 취득할 때 내는 세금입니다. 쉽게 말해, 집을 사면 국가에 내는 일종의 '등록 비용'이라고 생각하시면 됩니다.

세율은 주택의 가격과 보유 주택 수에 따라 달라집니다. 일반적인 주택 취득세율은 아래와 같습니다.

여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가로 붙습니다. 실제로 납부하는 금액은 세율보다 조금 더 높습니다.

예를 들어볼게요. 강서구에 있는 9억 원짜리 아파트를 산다면 취득세는 어떻게 될까요?

집값의 약 3.3%가 취득세로 나가는 셈입니다.

여기서, 농어촌특별세는 집의 면적이 85㎡ 이상일 때 0.2%가 추가로 붙습니다.

계약금, 중도금, 잔금을 준비하다 보면 취득세를 깜빡하는 경우가 생각보다 많습니다. 매매대금만큼이나 취득세도 상당히 크기 때문에 반드시 취득세 납부 자금까지 준비해 두셔야 합니다.

생애최초 취득세 감면, 나는 해당될까?

간혹 상담을 하다보면 생애최초 감면을 전혀 모르고 계시는 분들이 많습니다.

생애최초 취득세 감면은 요건만 맞으면 최대 200만 원, 최대 300만원까지 취득세 절세가 가능한 혜택입니다.

감면 요건은 아래와 같습니다.

위 요건을 충족하면, 취득세 산출세액에서 200만 원을 공제합니다.

취득세가 200만 원 이하라면 0원, 200만 원을 초과하면 그 초과분만 납부하면 됩니다.

단, 전용 60㎡ 이하에 수도권 기준 6억 원 이하인 소형 주택(아파트 제외)은 감면 한도가 300만 원으로 더 높습니다.

또한, 과거에 주택을 소유했더라도 무주택자로 인정되는 예외 케이스들이 있습니다.

"예전에 상속받은 지분이 있었는데..."라고 하시는 분들도, 이 예외조항에 해당하면 감면 신청이 가능합니다. 무조건 포기하지 마시고 꼭 확인해보셔야 합니다.

한편, 감면을 받은 후에도 지켜야 할 조건이 있습니다.

취득일로부터 3년 이내 매각, 증여하거나 임대를 주면 감면받은 세액 전액이 추징됩니다.

"설마 이걸 다 확인하나요?"라는 반응이 많으시지만, 지자체에서는 감면 이후 실거주 여부와 처분 이력을 실제로 사후관리합니다.

200만 원 아껴보려다 오히려 가산세까지 얹어서 돌려줘야 하는 상황이 생길 수 있으니, 갈아타기를 빨리 하고 싶으신 분들은 이 부분에 대해 고민해보셔야겠죠.

다주택자라면 취득세가 달라집니다

지금까지는 1주택자 기준으로 설명드렸는데, 이미 집이 있는 상태에서 추가로 주택을 취득하면 취득세가 크게 달라집니다.

다주택자 취득세 중과세율은 아래와 같습니다.

*농어촌특별세는 전용 85㎡ 초과 시에만 적용

숫자만 봐도 차이가 상당합니다. 예를 들어 조정대상지역에서 2주택자가 10억짜리 아파트를 추가로 취득하면,

1주택자였다면 3,500만 원 수준이었을 취득세가 9,000만 원으로 뜁니다.

이래서 다주택자 투자 수요가 애초에 막힐 수밖에 없는 것이죠.

2주택자, 3주택자로써 취득세를 부담하면서도 소위 말해 본전을 찾기 위해서는 더 큰 수익이 필요하기 때문입니다.

다주택자 취득세 중과세에 대해서는 다른 뉴스레터에서 자세히 설명드리도록 하겠습니다.

도온(DO:ON) 되는 부동산 이야기,
다음주에 뵙겠습니다!

세무회계 도온(DO:ON) | 김도일 대표세무사

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