용적률 이양제란?

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🐧FENguin🐧입니다.

오늘의 주제는 '용적률 이양제'입니다.

서울시는 올해 상반기부터 ‘용적률 이양제’를 도입하여 도시 개발의 유연성을 높이고 있습니다. 이 제도는 특정 지역의 용적률을 다른 지역으로 이전하여 효율적인 토지 이용을 가능하게 하는 정책인데요. 도시 공간을 보다 합리적으로 활용하고, 공공 기여를 높이기 위한 방안으로 주목받고 있습니다.

용적률 이양제가 무엇인지 더 자세히 알아봅시다!

💌오늘의 목차💌

1. 용적률이란?

2. 현재의 용적률 규제

3. 용적률 이양제의 개념

4. 해외 사례와 비교

5. 앞으로의 전망

💭 1. 용적률이란?

용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 의미합니다. 쉽게 말해, 일정한 땅 위에 얼마나 많은 건물을 지을 수 있는지를 결정하는 기준입니다. 예를 들어, 용적률 300%라면 100평의 대지 위에 300평의 건축물을 건설할 수 있습니다. 이 용적률은 도시 계획 및 건축법에 의해 규제되며, 지역별로 상한선이 정해져 있습니다.

용적률은 도시의 밀도를 조절하고, 효율적인 토지 이용을 유도하는 중요한 요소입니다. 특히, 도심의 과밀화 방지 및 주거 환경 개선을 위해 국가와 지방자치단체가 용적률을 관리합니다.

💭 2. 현재의 용적률 규제

현재 서울을 비롯한 국내 도시들은 각 지역별로 정해진 용적률 한도 내에서 건축이 이루어지고 있습니다. 하지만 일부 지역은 지나치게 높은 용적률 제한으로 인해 개발이 어렵고, 반대로 일부 지역은 용적률을 충분히 활용하지 못하는 경우가 많습니다. 이에 따라 토지의 효율적인 활용이 어려운 상황입니다.

일부 지역에서는 과도한 용적률 제한으로 인해 개발이 정체되고 있습니다. 예를 들어, 서울 강남구의 주요 상업지구는 1500%의 용적률이 허용되지만, 인근의 저층 주거지역은 150~200%로 제한되어 극심한 개발 격차가 발생하고 있습니다. 또 다른 사례로, 서울 도심의 일부 재개발 대상 지역은 기존 용적률이 250% 수준으로 제한되어 있어 사업성이 부족한 반면, 동일한 면적의 준주거지역에서는 500%까지 적용이 가능하여 개발 속도 차이가 큽니다.

이러한 차이로 인해 낙후된 지역의 재개발이 더디게 진행되고 있으며, 균형 있는 도시 발전을 위해 보다 유연한 용적률 조정이 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다.

💭 3. 용적률 이양제의 개념

용적률 이양제는 용적률이 부족한 지역에서 초과 용적률을 확보할 수 있도록 하는 제도입니다. 예를 들어, 용적률이 낮아 개발이 어려운 지역은 용적률이 여유 있는 지역에서 용적률을 이전받아 보다 높은 밀도의 개발을 진행할 수 있습니다. 이를 통해 지역 간 균형 발전을 도모하고, 공공 기여를 높이는 효과를 기대할 수 있습니다.

또한, 이 제도를 통해 확보된 용적률은 공공시설 확충, 임대주택 공급, 기반시설 조성 등에 활용될 수 있습니다. 따라서 단순한 개발 이익을 넘어 공공성과 연계된 도시 개발이 가능해집니다.

💭 4. 해외 사례와 비교

해외에서도 유사한 제도가 운영되고 있습니다. 대표적으로 미국 뉴욕의 ‘공공 이익 기반 용적률 이전제도’(TDR, Transfer of Development Rights)가 있습니다. 뉴욕에서는 역사적 건축물 보존, 공원 조성 등을 위한 용적률 이전이 활발하게 이루어지고 있으며, 이를 통해 도시 경관을 유지하면서도 개발의 효율성을 높이고 있습니다.

또한 일본에서도 특정 지역의 개발 권한을 이전하는 방식으로 도시 재생 프로젝트를 추진하고 있습니다. 이러한 사례들은 서울의 용적률 이양제가 도시 개발의 유연성을 확보하는 데 기여할 수 있음을 시사합니다.

💭 5. 앞으로의 전망

서울시는 용적률 이양제를 통해 도시 내 개발 불균형을 해소하고, 보다 체계적인 도시 개발을 추진할 계획입니다. 이를 위해 용적률 거래 시스템을 구축하고, 민간과 공공이 협력하여 제도를 운영할 방침입니다.

이 제도를 통해 재개발·재건축이 필요한 지역에 추가적인 용적률을 부여함으로써 사업성을 개선하고, 낙후된 지역의 개발 속도를 높일 수 있습니다. 또한, 공공 기여금을 활용해 기반시설을 확충하고, 장기전세주택 및 공공임대주택 공급을 확대할 계획입니다.

뿐만 아니라, 서울시는 용적률 거래 과정을 투명하게 관리하여 투기적 요소를 차단하고, 개발 이익이 특정 계층에 집중되지 않도록 제도를 운영할 예정입니다. 이를 통해 도시의 지속가능한 발전과 주거 안정성을 함께 도모할 수 있을 것으로 기대됩니다.

하지만 용적률 이양제에 대한 우려도 존재합니다. 우선, 용적률 이전이 특정 지역에 집중될 경우 도시 내 불균형이 심화될 가능성이 있습니다. 고밀도 개발이 특정 지역에만 집중되면 교통 혼잡, 환경 문제, 기반 시설 부족 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

또한, 투기 세력이 용적률 거래를 이용해 부동산 시장을 교란할 가능성도 배제할 수 없습니다. 용적률이 이전되는 지역에서 부동산 가격이 급등하거나, 특정 지역에서 개발 특혜 논란이 발생할 우려가 있습니다. 이에 따라 용적률 거래의 투명성을 확보하고, 공공이 적극적으로 개입하는 방안이 필요합니다.

마지막으로, 용적률 이양제가 공공 이익보다는 민간 개발 이익을 우선시하는 방향으로 흘러갈 경우, 공공 시설 확충 및 임대주택 공급이 충분히 이루어지지 않을 위험도 있습니다. 이에 따라 서울시는 공공 기여 비율을 명확히 설정하고, 제도의 운영 과정에서 공공성을 지속적으로 강화할 필요가 있습니다.