10.15 부동산 정책의 영향과 대응법 알아보기(feat. 한국은행)

☀️ 이슈 소개

올해 부동산 시장이 급상승하면서 정부에서 강력한 부동산 대책을 내놓고 있습니다. 그 효과에 대해 갑론을박이 끊이질 않습니다. 오늘은 한국은행 보고서를 통해 부동산 규제가 사회에 어떤 영향을 미치는지에 대해 알아보고, 내집 마련을 꿈꾸고 있는 사람들이 앞으로를 대비할 수 있는 아이디어를 드리도록 하겠습니다.

⚡️ 핵심 내용 분석

○ 10.15 대책의 주요 내용

| 내집 마련을 위해 필요한 대출 한도 "대폭 축소" |

이번에 투기과열지구를 서울 전역과 경기도 주요 지역으로 확대하게 되면서, LTV가 70%에서 40%로 낮아진 점이 내 집 마련을 꿈꾸고 있는 일반적인 무주택자들에게 가장 큰 영향을 주는 정책입니다. 투기과열지구에서 집을 사기 위해서 받을 수 있는 대출이 거의 반토막이 난 셈이기 때문입니다.

○ 사다리 걷어차기와 보유세 인상

| LTV 규제 강화 = 사다리 걷어차기 |

본 보고서에 따르면 고소득층을 대상으로 한 LTV 규제가 강화되면 소득은 높으나 자산 축적이 부족한 '고소득·저자산' 가구의 주택시장 진입을 차단하는 부작용이 실제로 발생한다고 합니다. 대출이 필요 없는 '고자산' 가구(현금 부자)에게 주택 소유가 집중되어 사회 전체적으로 자가보유율이 하락하고, 이후의 주택가격 상승에 따라 자산 양극화가 실제로 심화되는 변화가 있다고 분석했습니다.

| "국토부"가 보유세 강화가 필요하다고 한 이유 |

이런 '고소득·저자산' 가계들의 주택구입이 어려워진 영향으로, 자가보유율이 하락하고, 이에 따라 주택보유세수가 10.24% 감소하는 결과로 이어진다고 합니다. 따라서 정부 입장에서는 세수 감소를 만회하기 위해서라도 보유세 인상을 고려할 수 밖에 없는 것이죠. 실제로 국토부에서는 '보유세 강화'를 선언했습니다.

○ 10.15 정책, 어떻게 봐야 할까?

| 규제지역 해제, 오래 걸릴 것 |

'17년 8월 서울 전역이 규제지역으로 지정된 후 '23년 1월에서야 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 서울 전역, 그리고 경기도의 규제지역이 해제되었습니다. 즉 5년 4개월이 지난 후에야 해제된 것입니다. 그 사이 정권 교체 및 금리 인상 등 굵직한 환경 변화가 있었기 때문에, 단기적으로는 규제지역이 해제될 가능성은 낮습니다.

🔍 이금공의 View

○ 내집 마련을 위한 전략은 뭘까?

| 연초에 사야 대출이 잘 나온다 |

이번 대책에서 정책자금대출을 축소한다는 내용은 없고 15억원 이하의 주택에 대해서는 대출 한도가 6억이고, 생애 최초 구입의 경우 LTV는 여전히 70%로 여력이 있는 상태입니다.

다만 연말을 향해가고 있는 지금, 금융사가 추가로 취급할 수 있는 잔여 대출 여력은 없는 상태입니다. 그러나 내년 초가 되면 그 한도가 리셋됩니다. 대출을 취급할 여력이 많이 생기죠. 또한 추가 규제가 예상되는 만큼 연초에 금융회사는 가능한 물량을 많이 소진하려고 할 가능성이 있습니다. 즉 집값 상승을 전망하고 있고, 지금이라도 매수를 고민하고 있다면 연초를 기점으로 대출을 많이 동원할 수 있을 때를 노리는 게 좋습니다.

| 선 인플레 방어, 후 갈아타기 전략 |

상승기에 좋은 동네가 5억, 안좋은 동네는 2억이 된다고 하면 하락기엔 좋은 동네는 3억, 안좋은 동네는 1억이 됩니다. 좋은 동네와 안좋은 동네의 가격 차이가 상승기 3억원에서 하락기에는 2억원으로 줄어드는 것이죠. 이것이 '갭(gap)이 줄었다'라고 합니다. 23~24년과 같은 때였습니다. 이 때 큰집, 새집, 좋은 집 등으로 갈아탄 사람들이 많습니다.

1) 인플레와 함께 집값이 오르는 것보다 투자수익을 더 잘 내면서 2) 투자와 저축으로 갭을 줄일 수 있다는 판단이 서지 않는다면 일단 형편에 맞게 내집 마련을 하고, 추후에 갈아타기 전략을 취하는 게 가장 현실적인 전략입니다. 지금 집을 사두고 이자도 갚고 저축을 잘한다면, 지금 마련한 집값이 많이 오르지 않거나 설령 조정을 받더라도, 좋은 동네로 이사할 수 있는 기회를 잡는 것입니다.

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