☀️ 이슈 소개
10.15 부동산 대책으로 국내 임대 시장에 큰 변화가 예상됩니다. 오늘은 우리나라와 유럽의 임대주택 환경 비교를 통해 앞으로 우리나라 임대차 시장에 어떤 변화 요인이 작용할지 살펴보겠습니다.
⚡️ 핵심 내용 분석
① 유럽과 우리나라의 공통점
| 가구 수 증가 |
15~24년 사이 EU의 전체 인구는 1.4% 늘어난 반면, 가구 수는 더 빠르게 증가(5.6%)했습니다. 같은 기간 1인 가구 비중은 32.8%에서 35.4%로 커졌습니다. 1인 가구 확대와 도시화가 맞물리면서 도심 주택 수요가 크게 증가했습니다. 이는 우리나라와 비슷한 추이입니다. 통계청 자료에 따르면, 우리나라는 1인 가구를 포함한 소형 가구가 22년 기준 62%를 넘었고, 32년에는 71%에 달할 것으로 예상됩니다.
| 주택 공급 감소 |
유럽은 팬데믹 이전과 비교해 시멘트·벽돌 등 주요 건설 자재 가격이 크게 올라 전체 공사비 부담이 가중되었습니다. 인건비도 25년 2분기 기준 전년 대비 5.7% 상승해, 여타 산업 평균(1.2%)보다 컸죠. 재료비와 인건비 등 공사 비용이 급증하면서 공사 지연과 미착공이 이어져 주택·건설 공급 부족이 장기화되었습니다. 우리나라 역시 최저임금 인상 및 인플레이션에 따른 건설비 증가 등으로 인해 추가적인 주택 공급이 이루어지지 않는 상황이 누적되고 있다는 점에서 유사합니다.
② 유럽과 우리나라의 차이점
| 기관투자자 활성화 |
유럽의 임대 시장에서 기관투자자 비중이 증가하면서 기관 자본이 주거 임대 부문으로 이동하고 있습니다. 유럽 비상장 부동산 펀드 내 기관투자자의 주거용 자산 비중은 13년 6.6%에서 23년 22.7%로 세 배 이상 확대되었습니다. 이들이 공급하는 주택은 시세보다 다소 높은 월세를 형성할 수 있으며, 이는 주변 시세 상승을 유도하는 요인이 됩니다.
| 관광 활성화에 따른 단기 임대 전환 |
스페인의 경우 팬데믹 이후 장기 임대 물량이 절반으로 감소하여, 21년 이후 장기 임대 공급은 56% 급감한 것으로 나타났습니다. 이는 관광객 유입 증가에 따른 에어비앤비 단기 임대 전환 증가로 인한 것입니다. 장기 임대 시장에서의 저렴한 주택 감소는 임대료 상승의 원인으로 작용했습니다.
③ 주거 불안의 사회적 비용
이에 유럽에서는 주택 가격 상승과 가계의 주거비 부담 증가가 가장 시급한 사회 문제로 인식되고 있습니다. 높은 주거 비용은 가계의 지출 여력을 약화시키고, 숙련 인력의 유입을 어렵게 하여 경제 경쟁력 강화에 걸림돌로 작용할 수 있습니다.
영국은 주택난 해결을 위해 이민자 추방을 주장하고, 프랑스는 자국민에게 주택 복지 우선권을 줄 것을 요구하는 등, 일부 국가는 주택난의 원인을 경제나 공급 구조의 문제가 아닌 이민자 유입 증가에서 찾는 경향을 보이고 있습니다.
🔍 이금공의 View
○ 한국에도 눈독 들이는 '임대시장 기관투자자'
우리나라의 경우, 과거에는 전세 제도 때문에 기업형 임대주택이 성장하기 어려웠지만, 전세사기 사태 이후 높은 보증금을 꺼리는 수요가 늘면서 월세 전환이 가속화되고 있습니다. 또한 최근 부동산 대책으로 주요 지역에서는 실거주를 하지 않으면 집을 살 수가 없어 "갭투자"까지 어려워졌습니다. 이렇게 전세 임대 공급이 줄어들며 상대적으로 월세가 선호되고 있습니다. 우리나라 전·월세 시장의 이러한 변화에 주목한 글로벌 투자은행 모건스탠리, 미국 사모펀드 KKR, 부동산 기업 하인즈 등이 국내 임대주택 시장에 진출하고 있는 것으로 알려져 있습니다.
이처럼 우리나라에도 기관투자자들의 임대시장 진출이 점차 가시화되면서, 주택시장 플레이어들의 구성이 "개인 대 개인"에서 "법인 대 개인" 위주로 변화하고, 이는 월세 임대료 상승 압력으로 계속 누적될 것으로 예상됩니다.
📚 출처
의견을 남겨주세요