금리가 높아진다. 집값은 떨어질까?

☀️ 이슈 소개

정부의 잇따른 부동산 정책 발표에도 투기·투자 수요로 인해 서울 중심의 집값 상승세가 수그러들지 않자, 다주택자 양도세 중과 재개, 보유세 강화 등 추가적인 부동산 세제 개편에 나설 수 있다는 뜻을 드러내면서 또다시 시장이 술렁이고 있습니다. 오늘은 정부 정책과 함께 '시장'에서도 집값이 안정화될 만한 변수 한 가지를 짚어보겠습니다.

⚡️ 핵심 내용 분석

① 2021년 초저금리 효과의 끝

| 초저금리 2021년은 잊어라 |

2020년 5월부터 2021년 7월까지의 기준금리는 0.5%였습니다. 지금의 2.5%와는 달리 많이 낮았습니다. 코로나19 팬데믹 대응을 위한 유동성 공급으로 사상 유례없는 초저금리 기조가 유지되던 시기였죠.

당시 연 2%대 저금리로 취급된 '혼합형 주택담보대출' 중, 5년이 지난 올해 금리 재산정을 앞둔 대출 규모가 최대 12조 원에 달하는 것으로 나타났습니다.

혼합형 주담대는 5년간 고정금리를 적용하고 이후 변동금리로 전환하거나, 다시 5년 동안 재산정된 고정금리로 이자를 부담하는 주담대 상품입니다.

2020년 이후 한국은행 기준금리 분기별 추이
(출처 : 한국은행 경제통계시스템)

| '새로운 주담대'는 비싸다 |

그러나 지금은 다릅니다. 혼합형 주담대 금리를 정할 때 기준이 되는 은행채 5년물 금리(무보증·AAA)는 2021년 1월 1.5% 수준에서 올해 1월 3.6% 수준까지 뛰었습니다. 기준금리가 2%가량 상승한 것과 비례하는 수준입니다. 금리를 재산정할 경우 지금보다 대출금리가 최소 2%포인트 이상 상승하여 4~5%대로 진입하게 됩니다.

게다가 가계부채 증가율을 관리하는 상황에서 금리를 높여 수요를 줄이는 경영 방침이 있다면 조금 더 높은 수준으로 상승할 수도 있죠.

② 부동산에 미치게 될 영향?

| 이자 부담으로 집 매도 |

이러한 금리 상승 충격은 가계의 가처분 소득을 급격히 위축시키며, 서울 아파트 시장에 다음과 같은 하방 압력으로 작용할 가능성이 높습니다. 대출 원금 5억 원을 가정할 때, 금리가 2.5%에서 4.5%로 2%p만 올라도 연간 이자 부담은 1,000만 원(월 약 83만 원)이 늘어납니다. 이는 일반 직장인의 월급 인상분을 상회하는 수치입니다.

거기다가 '보유세'까지 크게 높아지는 상황이라면 높아진 원리금을 감당하지 못한 차주들이 주택을 처분하려는 움직임이 생길지도 모릅니다. 상승세가 한풀 꺾일지도 모르는 것이지요.

| 이자 부담으로 매수 심리 위축 |

또한 기존 차주뿐만 아니라 신규 진입 대기자들에게도 고금리는 거대한 진입 장벽입니다. 대출 이자 비용이 아파트 기대 수익률(시세 차익)보다 높아지면 매수 유인은 급격히 떨어져 매수자들이 거래를 미루는 현상이 심화될 것입니다. 이는 거래량 감소와 가격 조정을 동반할 수 있습니다.

🔍 이금공의 View

✓ 금리는 당분간 비쌀 것

우선 한국은행이 최근 다섯 차례에 걸쳐 기준금리를 2.5%로 묶었고, 특히 가장 최근 기준금리를 동결하며 '인하'에 대한 언급을 빼면서 기준금리 인하 기대감이 사라진 상태입니다.

시장에서는 미국과 유럽 사이의 갈등이 계속 이어지면서 미국 국채금리가 널뛰고 있습니다. 이에 국내 금융사의 조달 부담이 커지면서 시장금리 상승 전망이 힘을 받고 있습니다.

✓ 매수 계획이 없더라도 꼭 관망해야

지금 당장 집을 사지 않더라도 세금, 금리 등 변화의 시작을 잘 관찰해야 합니다. 정말 집값이 내려가는지 혹은 오르는지 등, 시장이 어떻게 반응하는지 추적하고 그 분위기와 변화를 보며 이런저런 감정을 느껴보시죠.

추후에 시장을 분석하고 진입 시점을 저울질할 때 시장과 정책의 신호를 제대로 해석하고 의사결정을 하기 위한 초석이 되어줄 것입니다.

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