☀️ 이슈 소개
새해 초부터 시장과 정부가 바쁘게 움직이고 있습니다. 1월 15일에는 기준금리를 결정하는 한국은행 금융통화위원회가 예정되어 있고 정부에서는 부동산 대책이 추가로 나온다는 소문도 돌고 있습니다.
오늘은 많은 사람들의 주요 관심사인 서울의 집값이 상승할 것이라는 전망이 많은 것에 대해 그 이유를 정리해 보겠습니다.
⚡️ 핵심 내용 분석
✓ '서울 집값' 관전 포인트 4가지
| 1. 임대 |
다주택자는 투기적 성격도 있었지만, 동시에 전월세 시장의 공급자였습니다. 임대 물량이 충분할 때 전월세 가격은 안정되고, 실수요자는 굳이 무리해서 집을 살 필요가 없었죠. 주택 수요도 안정되는 것입니다. 그러나 2018년 이후 보유세, 양도세, 취득세 중과가 동시에 작동하면서 서울에서 주택을 많이 보유할 유인이 크게 줄었습니다.
이에 전월세 공급이 줄었고, 전월세 가격이 오르면서 임차인의 주거 불안은 오히려 커졌습니다. 결국 실수요자는 '계속 오를지도 모르는 전월세를 감당할 것인가, 아니면 매수를 선택할 것인가'라는 선택을 해야 하고, 이 구조에서는 투자 수요가 아니라 실수요 자체가 가격을 밀어 올리는 힘으로 작용하고 있습니다.
| 2. 공급 |
부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만 9161가구로, 전년(4만 2611가구) 대비 31.6% 감소하고 가구 수로는 1만 3450가구가 줄어듭니다.
중요한 점은 이 공급 감소가 정책으로 단기간에 되돌릴 수 없는 구조적 문제라는 것입니다. 지금 인허가를 늘린다고 해도 실제 입주는 5년은 더 지난 뒤의 일이기 때문이죠. 이러한 효과들로 인해 당분간 서울의 아파트는 명백한 공급 부족 구간에 진입했습니다.
| 3. 레버리지 |
버블의 핵심은 가격이 아니라 레버리지입니다. 과거에는 무주택자든 다주택자든 누구나 집값의 70~80%를 빌려 집을 사던 시기가 있었는데요.
그러나 현재는 다릅니다. LTV(ex : 집값의 40%만 대출하여 과도한 레버리지 예방), DSR(ex : 소득의 40%만 원리금 상환할 수 있도록 하여 무리한 대출 방지) 규제로 인해 주택담보대출의 질은 오히려 개선된 상태입니다. 즉, 가격은 오를 수 있지만 시스템 리스크를 동반한 버블 구조는 아니라는 의미인 것입니다.
| 4. 유동성 |
풍부한 유동성은 부동산 시장의 상승 압력으로 작용합니다. 재정이 확대되고, 금리가 하향 안정화되고 있는 현재의 완화적인 통화정책에서는 이 압력에 제동이 걸리지 않는 것입니다.
한국은행의 기준금리는 낮아지다가 연이어 동결 중입니다(2023년 3.50%, 2024년 10월 3.25%, 2025년 5월~ 2.50%). 주택담보대출 금리의 기준이 되는 COFIX 금리 역시 2023년 고점(4.0%) 이후 전반적으로 하락하여 최근에는 2% 후반대를 보이고 있습니다.
🔍 이금공의 View
✓ 포기하지 말고 관찰을 계속하자
부동산은 매우 복잡한 방정식의 결과로 그 가격이 변동합니다. 또한 거주의 형태나 문화도 점점 변화하고 있습니다. 이러한 변화 속에서 우리는 주변 사람들이 내 집을 마련했다는 이야기에 배가 아프기도 하고, 때로는 집주인의 갑질에 서러움을 느낄 때도 있습니다. 그리고 그렇게 모르고 싶어도 알게 되는 것들로 인해 '나도 집을 사야겠다'라는 마음을 독하게 먹게 될 때도 있죠.
집을 사기 위해서는 큰 마음을 먹고 미리 준비해야 합니다. 불확실성이 많은 경제 상황과 부동산 시장이지만, 당장의 집값이 너무 비싸다고 바로 포기하지 않고 꾸준히 여러 콘텐츠들을 접하고 부동산 시장을 관찰하며 나만의 안목과 경험을 쌓아 나가다 보면, 기회가 왔을 때 용기를 낼 수 있을 것입니다.
🔑 키워드 정리
- COFIX : 은행들이 실제로 조달한 자금의 평균 비용을 반영해 산출되는 지표. 주택담보대출 변동금리의 기준으로 활용. COFIX가 하락하면 신규·변동형 주담대 금리도 하락.
📚 출처
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