☀️ 이슈 소개
서울 아파트 전세 매물은 빠르게 감소하고 있습니다. 서민에게 저렴하게 주거를 제공했던 전세가 사라지는 것은 피할 수 없는 흐름이 되었습니다. 왜 이런 현상이 나타났는지, 그리고 어떻게 대비해야 하는지 알아보겠습니다.
⚡️ 핵심 내용 분석
① "실거주의 시대" 전세를 공급해 줄 물량 감소
| 갭투자 축소 |
많은 전세 매물은 소액의 자기 자본으로 주택을 매입한 갭투자자들이 공급해 왔습니다. 갭투자는 매매가와 전세보증금의 차액만을 자기 자본으로 투입하고, 세입자의 보증금으로 나머지 자금을 충당하는 것입니다. 이 방식이 광범위하게 활용될수록 전세 매물도 함께 늘어나는 효과가 있습니다.
그러나 실거주 의무가 강화되면서 갭투자가 사실상 차단되었습니다. 분양 아파트 실거주 의무로 인해 분양자가 전세 세입자의 보증금으로 잔금을 치르기 어려워졌고, 수도권 주택담보대출에 실거주 의무가 부과되었으며, 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 신규 주택을 매수하려면 '실거주'를 해야만 거래할 수 있습니다.
결과적으로 갭투자가 전면적으로 제한되면서, 갭투자 수요가 창출하던 전세 공급 물량이 구조적으로 줄어들고 있습니다.
| 다주택자 혜택 축소 |
민간 부문에서 전세를 공급하는 기존 다주택자의 수 자체도 줄어들고 있습니다. 취득세 중과, 임대사업자 혜택 축소 등 수년간에 걸쳐 다주택 보유에 불리한 세제 환경이 누적되면서 추가 매입 유인이 낮아진 것이 그 원인입니다.
② 전세보다 월세가 유리한 금융 및 세금 환경
| 세금은 임차인에게로 |
종합부동산세 등 보유세가 인상되는 경우 임대인은 늘어난 세금 부담을 두 가지 방향으로 대응합니다. 하나는 주택을 매각하는 것이고, 다른 하나는 세금 비용을 임대료에 전가하는 것입니다.
전세 계약의 경우 보증금은 2년마다 갱신 시점에만 조정할 수 있고, 임대차 2법에 따라 갱신 시 인상률도 5% 이내로 제한됩니다. 반면 월세는 계약 방식에 따라 수익률을 더 유연하게 반영할 수 있습니다. 결과적으로 세 부담이 커질수록 임대인은 전세보다 월세를 선호하는 방향으로 계약 형태를 전환하는 유인이 생깁니다.
현재 정부의 주요 부동산 정책 방향이 '보유세 인상'이기 때문에, 세 부담이 커질 것으로 예상되는 다주택자들이 보유 주택을 매각하거나 전세를 월세로 전환하면서 전세 공급 여력이 더 축소되고 있습니다.
| 저금리 : 이자 대신 월세 |
과거 고금리 시대에는 집주인들은 전세보증금을 받으면 이를 예금 자산에 투자하여 예금 이자를 많이 받았고, 때로는 추가 주택을 매수하기도 했습니다.
그러나 현재는 상대적으로 저금리 시대이고, 추가 주택 매입도 제한되다 보니 안정적으로 높은 수익을 얻을 수 있는 투자처를 찾기 어려운 상황입니다. 따라서 같은 자금을 보증금으로 묶어두는 것보다 월세로 전환해 안정적인 현금 흐름을 확보하는 쪽이 수익률 면에서 유리해졌습니다.
🔍 이금공의 View
✓ 억울하지만 금융지식으로 해결해야
전세보증금은 주택 가격의 50~60% 수준으로, 매우 큰 금액을 예치한 뒤 임대차 기간이 끝나면 돌려받는 구조입니다.
그러나 전세보증금 대출이 일반화되면서 이자를 내고, 인플레이션에 따른 화폐가치 하락으로 인해 보증금의 실질 가치가 하락하는 점을 고려하면, '전세'가 그렇게 저렴한 주거 형태가 아니게 된 지 오래된 듯합니다.
지난 2년을 돌이켜보면 목돈 2억 원을 보유한 사람이 1억 원 보증금에 월세 40만 원을 내고 사는 대신, 나머지 1억 원을 잘 투자했다면 같은 집에 보증금 2억 원으로 전세 거주하는 것보다 훨씬 경제적으로 이득을 보았을 것입니다.
결국 인플레이션과 이자 비용, 그리고 최근 전세 감소에 따른 전세가격 상승을 고려하면 '전세가 월세보다 저렴하다'라는 인식을 버리고, 보증금으로 큰돈을 묶어두는 대신에 재테크와 투자를 통해 자산을 불릴 수 있는 '금융 지식'으로 자신을 스스로 지키는 방법을 알아야 할 때가 온 것입니다.
📚 출처
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