#44 [노후도] 오래됐다고 다 되는 건 아닙니다.

안녕하세요, 재개발한스푼입니다.

제가 주변에서 재개발에 대해 물어볼때 가장 많이 듣는 질문이기도 한데요, "이 동네는 너무 낡아서 당연히 재개발되는 거 아니야?"라는 말입니다. 하지만 눈에 보이는 건물의 노후함과 법이 요구하는 '노후, 불량 건축물'의 기준은 엄연히 다릅니다. 이 기준을 통과하지 못하면 주민들이 아무리 원해도 사업은 진행조차 할수 없죠. 

이번 주 뉴스레터에서는 정비구역 지정 여부를 결정짓는 가장 중요한 요소인 '노후도'에 대해 알아보겠습니다. 요즘엔 여러 사업들이 노후도 요건이 완화되었지만, 재개발을 투자하는데 있어 가장 먼저 이해가 필요한 요소중 하나입니다. 가장 중요한 조건이기도 하구요. 

노후도?

노후도는 정비사업 가능성을 판단할 때, 구역 내 건축물의 물리적 노후 상태와 기능 저하 정도를 종합적으로 보는 개념입니다. 법령상 노후 불량건축물에는 붕괴 위험이 있거나, 설비 마감의 노후화로 기능 유지가 곤란한 건축물, 구조 안전 확보가 어렵다고 우려되는 건축물, 그리고 시,도조례가 정한 연한을 넘긴 건축물 등이 포함됩니다

출처: 부동산플래닛

*뒤에서 강조 드리겠지만, 단순히 오래된 건물이 아니라, 법에서 정한 노후, 불량건축물이 얼마나 구역 안에 밀집해 있는지를 보는 정비구역 지정의 핵심 판단기준입니다. 아시다시피 재개발은 기본적으로 정비기반시설이 열악하고 노후하고 불량건축물이 밀집한 지역을 대상으로 하는 사업입니다. 

각 재개발 사업마다 노후도가 다른데요, 이부분을 한번 다뤄보겠습니다. 최신 조사를 토대로 만들었지만 누락된 사업방식이나 약간의 오차는 감안해주세요!

그런데 재개발에서 왜 중요할까요?

재개발은 이미 노후된 주택을 개선하는 사업아닌가? 이런 생각이 들 것입니다. 그런데 아이러니하게도 노후한 구역의 노후도를 깨는 요소들이 있기 때문입니다. 그것은 바로 신축과 연관이 있습니다. 

먼저 말씀드리지만 건물의 신축 행위는 불법이 아니라 합법적인 건설업의 한 형태 입니다. (신축 행위 자체를 부정하는 분들도 있어서 미리 알려드리고 설명하려 해요.)

재개발 현장에서 꼭 마주하는 신축현장

그래서 신축행위가 미치는 영향이 뭘까요?

신축 빌라나 개축이 늘면 구역 내 노후, 불량건축물 비율이 내려갑니다. 노후도가 아슬아슬한 구역은 기준을 밑돌 수 있고, 그러면 추진 중이던 재개발이 멈추거나 후보지에서 탈락합니다. 증축, 개축도 마찬가지입니다. 건물 상태가 바뀐 경우 노후도 산정 시점이 최초 준공일이 아니라 증축, 개축 완료 시점으로 적용되기 때문이죠.

무엇보다 가장 중요한것은, 노후도는 구역 전체의 평균입니다. 내일 무너질 집이 있어도, 신축이 늘어나면 노후도는 떨어집니다. 건물의 상태가 아니라, 숫자가 기준이라는 뜻이죠.

가끔 임장에서 건물이 얼마나 낡았는지 직접 확인하고 오시는 분들도 계신데, 눈으로 보는 노후 정도는 재개발 투자에서 그다지 의미가 없습니다.

실제 사례들도 있습니다. 구역 안 대부분이 낡아 보여도 사업예정지별로 보면 노후도 요건을 못 채워 사업 진행이 흔들리는 일이 있습니다. 공공재개발에서도 노후도 미달로 다수 구역이 탈락했고, 성북5구역 사례처럼 현장은 매우 낡고 열악해 보여도 산정 방식 때문에 기준을 통과하지 못하는 일도 있었죠. (참고로 성북5구역은 2021년 3월에 공공재개발 사업 신청했고 동의율도 무려 60.3%였음에도 노후도 연면적 기준이 충족되지 못했습니다.)

현재는 성북3구역으로 신속통합 후보지 입니다.

또한 그렇게 겨우 추진된 재개발이 해제되거나 구역선정에 실패하면 다시 신축이 우수죽순으로 생겨납니다. 그래서 그 후에 재개발을 다시 추진하기가 어려워지기도 하는거죠. 

그래서 이 패턴을 막으려고,

정부나 지자체에서는 권리산정기준일을 각종 정비사업 후보지가 되는 시점에 정하고, 그 이후에 들어오는 신축, 증축, 대규모 구조변경을 막는 '행위제한'을 두어 노후도와 권리 구조가 왜곡되지 않도록 노력하고 있습니다.

이런 노력이 더 있습니다.

신축 행위로 노후도가 깨지는 것 외에도 2025년 개정에서는 재개발 노후도 산정에 무허가건축물을 포함해 이런 왜곡을 줄이려는 방향으로 바뀌었습니다.

출처: 머니투데이

재개발 구역이 되려면 30년 이상 된 건물이 60%를 넘어야 합니다. 근데 무허가건축물은 이 계산에 안 들어가요. 그러다 보니 사업 추진이 쉽지 않은 구역이 꽤 있었죠. 그런데 최근(2025년) 이 부분이 바뀌었습니다. 국토부가 작년 이맘쯤 도시정비법 시행령 개정안을 입법예고했거든요.

개정안의 핵심은 이겁니다. 1989년 1월 24일 당시 존재했던 무허가건축물을 노후도 산정 대상에 포함하겠다는 겁니다. 지금까지는 무허가건축물이 계산에서 빠져 있었으니까, 실제로는 다 낡은 동네인데 60% 기준을 못 채워서 재개발 구역 지정 자체가 막혀 있던 경우가 있었죠. 이번 개정이 이를 변경하는 것입니다.

참고로 1989년 1월 24일이라는 기준일은 토지보상법령, 공공주택 특별법령 등에서 이미 보상 대상으로 인정해온 기준입니다. 완전히 새로운 기준을 만든 게 아니라, 다른 법령과의 형평성을 맞춘 겁니다. 그러니까 무허가건축물이라고 해서 무조건 다 포함되는 건 아니고, 이 기준일 이전에 존재했던 건물에 한해서입니다.

요즘은 그래서,

위에 말씀드린 것처럼 무허가도 노후도 산정에 포함하고 있고, 신축 때문에 진행이 안되는 곳이 많아서 재개발 구역들의 트랜드 아닌 트랜드는 노후도 때문에 신축건물들을 제외하고 구역계를 설계하기도 합니다.

예시구역입니다.

그래서 예전에는 재개발 구역계는 정형화가 잘 되어있었는데, 요즘은 이렇게 노후도 요건, 반대하는 주민들을 제외하고 구역을 그리는 추세입니다. 

이런 의미에서 노후도는 단순한 숫자가 아닙니다. 재개발이 시작될 수 있는지 자체를 결정하는 요소입니다. 한두 채의 신축행위만으로도 구역 전체 비율이 흔들릴 수 있고, 그 결과로 사업 성패가 수년씩 갈리기도 합니다.

노후도는 사업 가능 여부, 후보지 선정, 조합 설립, 추진 속도를 모두 좌우하는 법적 판단 기준입니다. 신축행위가 많아지면 겉보기엔 정돈된 동네가 되지만, 정비사업 관점에서는 오히려 재개발이 어려운 동네가 됩니다. 동네가 괜찮아 보이는 것과 정비사업이 되는 것은 다릅니다.

결국 투자자는,

노후도를 단순히 이 구역이 60% 이상인지, 2/3는 넘는지로 확인하는 것에서 끝내는 투자자는, 재개발사업을 진짜로 이해한 것이 아니라고 생각합니다.(물론 개인 생각입니다.) 노후도는 그저 지금 시점에서의 ‘ 그 구역의 현재 상태’를 측정하는 하나의 스냅샷일 뿐이고, 그 이후 신축행위가 어떻게 흘러가는지를 보지 않으면, 의미가 없죠.

투자자가 해야 할 것을 정리하며 마무리할게요.

먼저 추진하고 있는 구역의 노후도가 현재 구역선정의 기준을 넘는지를 확인하고, 그 다음으로 전후 3~5년 동안 이 구역에서 신축, 증축 등이 얼마나 일어나고 있는지를 보는 것입니다.
앞으로 신축하고 있는 건물들을 파악하는 것도 매우 중요하고, 근 몇년간 신축이 얼마나 들어왔는지를 파악해야 합니다. 그 구역의 소위 말하는 분위기를 알 수 있거든요.

방법은 가장 간단한건 현장을 방문해서 실제로 신축현장을 관찰하는 것입니다. 신축 앞에가면 아래처럼 건축허가에 관련된 표지판이 있거든요. 

투자자는 결국 투자를 하는 사람입니다. 3가지 아래 내용을 꼭 체크해보고 투자를 결정해보시기 바랍니다.

이 세 가지가 합쳐져야 합니다. 노후도를 단순 숫자로 보는 것은 ‘지금 상태’에 대한 정보를 얻는 것일 뿐이고, 그 숫자가 시간이 흐르면서 어떻게 흔들릴 수 있는지를 보지 않는 투자자는, 재개발의 흐름을 보는 것이 아니라, 이미 고정된 과거 데이터를 보는 것에 불과합니다.

그 구역이 신축행위에 열려 있는지, 개발 가능성이 높아지면 오히려 노후도가 떨어지는 구조인지, 정부, 지자체가 노후도 기준을 유지하려고 통제 또는 인센티브를 주는지를 보는 것
이 바로 재개발 투자자가 진짜로 해야 할 일입니다. 노후도의 변화 과정을 보는 투자자는, 정비사업의 흐름과 방향을 읽는 사람이라 생각합니다.