안녕하세요, 재개발한스푼입니다.
이번 4주차 내용은 벌써 3화를 맞이한 '한스푼톡'세션입니다. 재개발한스푼이 직접 만나뵙고 들은 내용으로 연재하는 게 핵심 컨셉인데요. 그 경험을 직접 쌓아온 분들의 이야기를 담는 것입니다. 책에 나오지 않는 이야기, 공식 발표에 없는 맥락, 데이터로는 절대 배울 수 없는 그 특유의 현장 감각들 같은거요.
현장에서 직접 부딪히고, 틀리고, 다시 맞춰가며 만들어진 판단의 결들을 그대로 가져옵니다. 직접 겪어본 사람만 줄 수 있는 것들이 있습니다. 듣는 저희에게도 배움이 되는 세션이죠.
그 3번째 게스트로 부의 레시피의 중소님을 모셨습니다.
Q1. 어떤 스타일로 재개발 투자를 하고 계신지 간단히 소개 부탁드립니다.
"누구나 아는 곳, 누구나 좋아하는 곳을 사라"는 말이 있습니다.
맞는 말이긴 해요. 그런데 저는 반대로 생각하는 편입니다. 모두가 아는 곳에는 이미 프리미엄이 붙어있기 마련이고, 그 프리미엄은 기대감이 사라지는 순간 언제든 잃을 수 있는 돈이거든요.
그래서 저는 리스크 관리를 정말 많이 신경쓰는 편입니다. 그래서 저평가 구역을 찾는 것을 좋아하구요. 사업이 잘 진행이 되고 있음에도, 큰 이유 없이 프리미엄이 별로 붙지 않은 구역을 찾는 편이에요. 경매를 기본으로 많이 활용하다 보니 기본적인 마진이 확보되고, 그게 심리적 안전판이 됩니다.
경매를 할 때는 조합설립 이후 물건은 투자하지 않구요. 일반매매를 할 때는 단계별로 제가 생각하는 적정 가격이 있구요. 그걸 기준으로 저평가라고 생각하는 구역들을 사와서 적정가격 선으로 왔을 때 매도하는 투자를 하는 편 입니다.
Q2. 재개발 투자를 시작하게 된 계기는 무엇인가요?
사회 초년생이던 2017년, 마침 주변에 부동산을 하는 선배가 있었습니다. 옆에서 보다 보니 재밌더라고요. 2018년 말부터 본격적으로 공부를 시작했고, 이후에 투자했던 첫 재개발 물건도 잘 됐습니다. 경매도 그때 같이 배우기 시작했어요. 상승장이 길었던 시기라 하는 것 마다 거의 수익을 봤던 것 같구요. 그렇게 건수를 빠르게 늘려갔고, 2022년에 전업 투자자로 전환했습니다. 하락기 초입이었는데, 그 때 정말 많이 담았어요. 그리고 그 때 매수했던 물건들이 정말 크게 고생을 시켰습니다.
2023년에는 보증보험 역전세를 맞았는데, 결단이 필요한 시기였어요. 남은 돈이 딱 1억이었는데, 이걸로 역전세를 막고 끝낼건지. 완전 바닥을 친 시점에 추가로 투자를 할건지요. 그래서 전 그 때 어떻게든 역전세는 다른 물건들이나 다른 대출을 통해서 막아보고, 1억으로 추가 투자를 들어갔습니다.
다행히 그 때 했던 물건들은 현재 다들 수익이 괜찮은 편이구요. 그 때 샀던 물건들을 조금 더 묵혔다가 매도를 진행하면서 수익실현을 할 것 같습니다. 지금은 모아타운 조합설립 직전 사업장이나 신통중에서 용역이 들어간 이후의 사업장 중에 저평가 물건들을 많이 보고 있습니다.
Q3. 처음 재개발을 공부할 때 가장 어려웠던 점은 무엇이었나요?
"내가 뭘 해야 하는지 모르겠다"는 게 가장 컸습니다. 전공을 정하는 것처럼, 주종목을 결정하는 일이 생각보다 어려웠어요. 경매로 시작해서 상가도 해보고, 지산도 해보고, 지방 아파트도 해보고, 이것저것 다 건드려봤는데 나한테 맞는 게 뭔지 파악하는 데 시간이 꽤 걸렸습니다. 경매는 어느 정도만 할 줄 알면 되는 도매 시장의 입장권 같은 거라고 생각해요.
여기서 아예 전문적으로 특수물건이나 토지같은걸 하면서 전문 경매인이 되는 길도 있고, 그냥 무기 하나로 가져가는 방법도 있는데, 그 선택 자체가 처음에는 쉽지 않았습니다. 그러다 하락기를 거치면서 재개발 쪽이 저랑 맞는다는 확신을 가지게 됐고 지금은 재개발과 경매를 접목해서 전문으로 하고 있습니다.
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