안녕하세요. 재개발한스푼입니다.
이번주는 이론 및 지식을 다루는 1주차와 다르게 실전에서 도움이 될만한 이야기들을 다루는 시간입니다. 여러분들도 잘 아시겠지만, 크게 투자 시점은 구역이 지정되기 전 또는 조합설립이 막 된 단계인 '초기 재개발', 사업 시행이 되고 관리처분을 받아 입주권이 다된 '중/후기 재개발' 투자가 있죠.
이번 포스팅에서는 재개발 투자의 시점에 대해서 알아보고 투자 전략에 대해 간단히 훑어보고자 합니다. 시작하기에 앞서, 아래 이미지처럼 재개발 투자 시점을 한눈에 보실 수 있는데요, 오늘은 후기 재개발에 해당하는 영역에 대해 이야기해보려 합니다.
후기 재개발은 많은 사람들이 이해하고 있는 재개발 투자의 범위이긴 합니다. 그리고 많은 사람들이 관심 가져하는 범위죠. 왜냐면 재개발= 위험하다 인식이 가득한데, 후기 쪽은 시공사라던가 세대수도 얼추 나오다보니 흐릿한 것들이 명쾌하게 보일 수 있는 구간이거든요.
사업적인 관점에서도 후반부는 말 그대로 사업이 완료에 가까워졌다는 것이므로 안정성이 높은 시기입니다. 그러나 뒤에서 설명드리겠지만, 입주를 하는 시점까지도 재개발 투자는 '안전'이라는 단어가 어울리지 않는다고 봐도 무방합니다.
첫 투자시점은 사업시행인가 전/후입니다.
아래 그림처럼 사업시행인가 쯤부터가 재개발 사업의 안정성을 담보하는 시점입니다. 일종의 사업을 '허락'한다는 의미는 시청, 구청장이 '해봐'하고 도장을 찍어준다는 의미입니다.
비단 재개발이 아니더라도, 공무원들은 잘 아실수 있겠습니다만 행정적인 절차 상에서 인가가 난 건을 쉽게 뒤집거나 변경하지 어렵습니다. 그래서 사실 이 단계만 넘어와도 안전하다 생각해도 됩니다.
그런데, 행정적인 차원에서 사업이 무너지지 않는다는 것이지, 앞으로의 진행을 담보하는 의미는 아니라는 점 아시죠?
다른 포인트로 접근해보겠습니다. 이 글을 읽는 우리는 모두 투자자입니다. 투자자 관점에서 항상 암기해야하는 관점이 뭘까요? 바로 싸게 사서 비싸게 판다 입니다.
그런데 그 관점에서는 사업 시행이라는 지자체장의 도장까지 나온 시점에 투자자들의 수요와 보유자들의 프리미엄이 과연 어떨까요? 안전을 담보로 그만큼 튀어 오르는 것이죠. 시세에 바로 반영이 됩니다.
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