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안녕하세요. 재개발한스푼입니다.
이번주에는 지난번 2편에 이어 재개발 물건을 매수하기 전에 확인해야할 서류와 그 내용에 대해 다뤄보고자 합니다. 그리고 무엇보다 재개발 사업 자체를 확인하는 내용도 포함되어 있는만큼 중요한 편입니다.
지난편에서는 등기부등본을 보는 내용이 주였다면 이번에는 재개발 매수 전, 건축물대장과 토지대장 같은 서류에서 꼭 확인해야 할 것들을 중심으로 겉으로 보이는 집만 보고 매수하지 않기 위해 계약 전에 서류부터 하나씩 뜯어보겠습니다.
건축물대장: 정부24
용도가 다세대주택인지 다가구주택인지가 핵심입니다. 이 구분에 따라 분양자격에 대한 기준과 판단이 달라진다 봐야합니다. 우선, 다가구는 건물 전체가 하나의 대장으로 관리되며, 소유자는 1명(또는 공유자 여러 명)이지만 호실별 구분등기 없어요. 다세대 같은 경우는 각 호실(예: 101호, 102호)별로 전유부 건축물대장이 발급되며, 호실마다 소유자가 다를 수 있습니다.
사용승인일도 확인 대상입니다. 권리산정기준일 이후에 신축되었거나 다세대로 전환된 건물이면 분양자격이 인정되지 않을 수 있습니다. 이 부분은 꼭 부동산 중개사에게 확인하는 과정을 가지셔야 해요.
위반건축물 표시가 있으면 그 내용과 시정 여부도 확인합니다. 위반건축물 표시는 건물의 모든 권리관계를 확정해 주는 항목은 아닌데요.. 다만 무단 증축이나 용도변경이 있었다는 의미므로, 정비사업의 분양자격, 현금청산, 추가 부담 가능성을 검토가 필요합니다.
토지대장, 토지이용계획확인원: 정부24, 토지이음
지목과 면적을 확인하고, 해당 필지가 정비구역에 포함되어 있는지 봅니다. 구역 경계에 걸친 물건은 실제로 존재합니다. 토지이용계획확인원에는 정비구역 지정 사실이 표시됩니다. 사실 이 부분은 요즘은 정비몽땅의 서울도시공간 포탈의 지도에서 확인할 수 있습니다.
그 외에도 재개발 사이트에서 확인하실 수 있는 사항입니다. 예전에는 구역계를 임의로 그려서 사람들을 속이는 투기 세력이 있었지만, 현재는 데이터가 많이 공개되어 이런일이 적으므로 굳이 따로 확인하지 않아도 되는점 참고하세요!
무허가건축물확인원(또는 항공사진): 관할 자치구
이번에는 일반 재개발 물건은 아니지만 많이들 틈새 전략으로 하시는, 무허가건축물, 즉 뚜껑 물건을 검토한다면 반드시 확인해야 합니다. 등재 여부와 등재 시점이 분양자격을 가르는데요. 등기부가 없는 물건이므로 이 서류가 사실상 유일한 공적 증빙입니다. 그러나 정확하게 이것만 가지고는 판단이 어렵죠. 사실 이 부분은 예전 뉴스레터에서 아주 자세히 다뤘으니 참고 부탁드립니다.
전입세대확인서, 확정일자 부여현황: 주민센터
확정일자는 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 온라인으로 확인하거나, 전국 등기소 및 가까운 주민센터(행정복지센터)에 직접 방문하여 확인할 수 있습니다. 여기선 세입자 현황을 확인하면 됩니다. 1편 4단계에서 다룬 명도 문제가 여기서 나온다고 보시면 됩니다. 세대 수와 보증금 규모에 따라 명도에 필요한 시간과 비용이 달라지는 점 기억하세요.
다음은 구역과 사업 확인자료입니다.(구독 시 열람가능)
지금까진 물건 자체를 살펴봤는데요. 개별물건의 관련된 서류를 확인 하는 것 만으로는 투자판단이 끝나지 않습니다. 그 물건이 속한 구역의 기준일과 사업 단계를 확인해야 합니다.
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