신축빌라 이런 집 사지 마세요

칼럼 - 신축빌라 매매시 주의사항, 금주의 BEST, 온라인 빌라투어

2021.10.13 | 조회 1.66K |
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빌라를연구하는사람들 레터

한 주간 있었던 수도권 분양 정보를 정리합니다.

피카소는 이런말을 하였습니다. 


"상상은 모든 일의 출발점이다. 일을 시작하기에 앞서 온 정성을 기울여 상상하라. 당신이 상상하는 모든 것은 현실이 된다." 


 네. 상상은 미리보기입니다. 꿈은 상상에서 비롯됩니다. 자그마한 상상이 꿈을 만들고, 꿈이 생기면 디테일한 목표가 그려지게 됩니다. 상상은 돈이 전혀 들지 않죠. 언제 어디서든 할 수 있습니다!  

10월 2주차 빌라를 연구하는 사람들 뉴스래터 입니다. 저는 빌라멘토 친절아빠입니다.  

 


 

목 차

⚡ 금주의 뉴스 - 칼럼 

1. 신축빌라 이런 집 사지 마세요 - 회원님은 절대 보이는 않는 것들

2. 빌라 구매, 분양매물 볼때 이것 3가지 알았으면

 

💢 금주의 BEST

3. ​대형 야외테라스 32평형 주거일체형 구조, 7호선 역세권의 3룸 신축빌라

4. 7개동, 실면적 34평 3룸, 힐링되는 잔디밭 야외테라스와 역세권, 운정 신도시 생활권까지!

5. 대형 야외테라스와 약 50평의 시원스런 주거공간 복층 신축빌라 🍏

 


🚙 온라인 빌라투어

6. 인천 간석오거리 전망이 너무 좋아요 😏

7. 용인 3룸 신축빌라 다시 만나보기 어려운 최저 실입주금이에요 💕

 

 

 


 

 

신축빌라 이런 집 사지 마세요 - 회원님은 절대 보이는 않는 것들 😶

5,270일 동안 지켜본 결과 신축빌라 이런 집 사지 마세요!  

- 깊이 알지 못하면 절대 보이지 않는 것들...​​​


 우리 회원님들이 절대 알지 못하는 부분이 있습니다. 어떤 것이 있을까요?​


 안녕하세요 빌라멘토 친절아빠입니다. 내 집 마련하신 분들을 위해 도움드리고자 열심히 칼럼을 적고 있습니다. 물론 다양한 sns 활동도 진행하고 게다가 유튜브까지 다시 준비하고 있습니다.​


 우리 회원님들이 절대 알지 못하는 신축빌라 이런 집 사지 마세요. 핵심 네 가지를 말씀드리도록 하겠습니다​.


신축빌라 이런 집 사지 마세요​


첫째 투자로 절대 신축 빌라를 사지 말라  

둘째 하자가 많은 신축 빌라  

섯째 건강을 해치는 집  

넷째 불법건축물 사지 마라 

 

 

 첫째 투자로는 절대 신축 빌라를 사지 말라 


 가격이 많이 오르지 않아서인데요 저의 경험이나 실전에서 투자하시는 분들의 몇가지 사례를 제외하고는요. 초보자는 투자로 신축빌라를 사지 말았으면 좋겠습니다. 여기에는 좀 몇 가지 예외가 있습니다. 빌라 실전 투자를 하시는 분의 예외 사항입니다.​​​ 

첫째는 신축 빌라라도 서울 초역세권의 투룸과 땅 가격이 높은 강남 3구 등은 신축빌라는 투자로서의 가치가 있는 현장들이 있습니다.​ 

5년 전쯤에 아시는 분이 전세 갭 투자로 몇 년간 매입을 하셨어요. 그래서 지금은 실제로 수백 채 채 정도까지 매입을 하셨는데요. 왜 이렇게 매입하셨어요? 물어봤는데요.​ 

10년 뒤까지 보유할 생각으로 저렴한 금액으로 매입을 하셨다고 하시더라고요. 그런데 10년 뒤에 만약에 한 채당 1천만 원씩 오르면 이건 로또예요. 하지만 거꾸로 만약에 1천만 원씩만 내리면 이건 거의 재앙 수준인 거죠. 되게 위험한 부분입니다.​ 

빌라실전 투자하시더라도 무리하게는 사지 마세요!​​​ 

둘째 실천에서 신축빌라 접근 시 전여 세대, 대물권 등의 할인을 받아서 매물에 투자하는 형태입니다. 또한 건축주가 자금 상환 때문에 싸게 던지는 집이 있으면 적은 투자금으로 메이프 월세와 이자 계산을 한 다음에 수익이 생긴다면 매입하는 방법입니다.​ 

이것도 해당하는 어떤 지역의 유입이 계속 꾸준하게 된다는 전제가 또 있고요. 그리고 해당하는 지역 정보를 알 수 있는 그런 인프라까지도 있어야 됩니다.​​​ 

셋째 가장 수익이 확실한 건 재개발 지역의 신축 빌라에 대한 투자입니다.  

저의 경우를 보면요. 7~8년 전에 인천 지역의 재개발 지역의 신축빌라를 매입했습니다. 4년 정도 보유하고 4천만 원 정도 수익이 났는데요. 이처럼 신축빌라로 수익은 나지만 절대적인 금액은 좀 작고요. 단 투자금이 좀 적어서 수익률은 오히려 상당히 좀 높았습니다.​ 

매입에 들어갔을 때의 금액은 2천만 원이었는데요. 운이 좀 좋게 재개발이 진행이 좀 빨리 되었습니다. 하지만 재개발이 평균적으로는 한 12년 정도 걸린다고 보시면 되고요. 아무리 빨라도 5~6년은 여러분들께서 갖고 있어야 되는 부분입니다.​ 

위에 세 가지 정도 말씀드린 부분을 제외하고 일반인들이 신축 빌라로 투자해서 성공할 확률은 상당히 좀 낮다고 보시면 됩니다. 그래서 신축빌라는 내 집 마련으로 접근하시는 것이 좀 바람직하고요. 투자로는 접근하지 않았으면 좋겠습니다.​

 그러면 다시 본론으로 들어가서 이런 집 사지 마세요. 

 

 


 둘째 하자가 많은 신축 빌라 


 이런 집은 절대 사지 말아야 되는 부분인데요. 하자가 많은 집은 여러분이 사실 확인하기도 어려운 부분이 상당히 많이 있습니다.​


 예를 들어. 제가 몇 가지 말씀 좀 드릴게요​.


처음하는 건축주의 경우는 경험이 없기 때문에 하자 우려가 상당히 좀 높습니다. 또한 자금이 딸리는 경우에도 공사 지연 및 부실로 등으로 인해 화재 발생률이 상당히 좀 높습니다.​


 또 건축주나 소장이 협력업체 간의 관계가 좀 안 좋으면 또 틀어지면 하자가 많이 발생이 됩니다. 실제 예를 하나 드리면요. 2017년에 일산에 신축빌라 한 한 장이 있었는데요.​


 주방 싱크대가 있잖아요. 싱크대 뒤 뒤쪽 배관이 있었는데 거기가 드릴로 뚫어져 있더라고요. 뒤로 뚫어진 배관에서 물 조금씩 이제 흘러나와서 집안에 타고 들어서 이 바닥에 폴리 스타일이었는데 바닥에 냄새까지 배웠습니다.​

확인할 때까지 시간이 거의 한 3개월 걸렸는데요 나중에 냄새가 나는 걸 역으로 추정해서 확인해 보니까 배관이 뚫어져 있는 걸 알게 됐고 이거를 누군가인지 조사해서 보다 보니까 악의적으로 누군가가 배관을 뚫어놨는데 결국은 그분을 잡지는 못했어요.​


 이렇게 건축하면서 건축주나 소장이나 이렇게 협력업체와 관계가 안 좋으면 이런 인재도 발생이 될 수 있습니다.​


 또한 인테리어가 좀 독특한 집. 또 창이 둥굴고 벽을 창으로 'ㄱ'자 형태로 붙이경우도 하자가 또 자주 발생할 수 있습니다. 뭔 말이냐면 새로운 시공 방법이나 작업자의 숙련도에 따라서 하자가 발생되기도 합니다.​


 게다가 겨울에는요. 건물의 골조를 추운 날에도 무리하게 올리는 경우도 있습니다 추후에 이런 거는 문제가 좀 생길 수 있는데요. 이렇게 무리하게 골절을 한 겨울에 하는 경우도 하자가 많이 발생될 수 있는 경우입니다​.


이렇게 눈으로 보이지 않는 부분들을 고객이 여러분이 직접 확인하기 어려운 부분들이 상당히 좀 많이 있습니다.

 

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빌라 구매, 분양매물 볼때 이것 3가지 알았으면 😡

빌라구매 하려고 인터넷에서 매물광고 보셨나요? 

 - 분양광고 볼 때 이것 3가지를 꼭 점검하세요​


 결론부터 말씀드립니다.​


 빌라구매 분양광고 유의사항 3가지​


첫째, 역세권 5분 거리라는 말을 조심하라  

둘째, 서울 진입 30분이라는 말을 조심하라  

셋째, 개발 예정인가? 확정인가? 살펴라​


 길을 돌아다니다 보면 아직도 길거리에 현수막과 족자 그리고 전단지까지 많은 분양광고를 만나게 됩니다. 대부분 자극적인 문구를 넣어서 집을 사도록 고객을 현혹하고 있는데요​.


그런데...​빌라 구매 시 회원님들이 모르는 각종 함정들이 숨겨져 있다는 사실을 눈치채셨나요? 과연 어떤 함정이 있는지 이제부터 알아보도록 하겠습니다.​시작하겠습니다. 

 

 

첫째, 역세권 5분 거리라는 말을 조심하라


 ​빌라구매 하기 위해서 온라인과 오프라인 분양광고를 보면 역세권 5분, 3분, 1분 거리라는 문구가 눈에 자주 목격됩니다. 역세권은 거의 모든 분들이 원하는 위치인데요. 내 집 마련의 1순위 조건으로 역세권으로 생각하는 분들이 많이 있습니다.​


 하지만 이런 분양광고에는 치명적인 함정이 있을 수 있습니다. 결론부터 말씀드리면 역세권 5분이 아닙니다.​


 5분이라는 시간이 성인의 보통 걸음으로 환산한 시간이 아닙니다. 직선거리 기준으로 5분 일 수도 있고 심지어 차를 타고 5분 거리인 경우도 있습니다.


 직선거리 5분은 실제로 걸어갈 수도 없는 직선으로 되어 있습니다. "왜 5분이에요?" 물어보면 지도상 직선거리로 5분이니까요라고 대꾸해 버립니다. 황당한 상황이죠.​


 팔에 날개를 달아서 직선으로 갈 수도 없는 노릇인 거죠^^;;


 둘째, 서울 진입 30분이라는 말을 조심하라​
 서울에 빌라 구매하려고 해도 하늘 높은 집값 때문에 바로 서울 외각 경기도로 집을 보는 분들이 많이 있는데요. 이런 분들에게 " 서울 진입 30분, 서울 2정거장" 이런 문구는 정말 솔깃한 문구가 아닐 수 없습니다.​


 이 문구에도 사실은 교모한 함정이 숨어 있는데요. 이것도 결론부터 말씀드리면 30분이 아닐 수도 있습니다.​


 보통 30분이라면 출퇴근 거리가 그렇게 가까운 가라고 생각하는데요. 사실 출퇴근 거리가 아닙니다. 출근길 막힐 때의 시간도 아니라 가장 빨리 갈 수 있는 시간을 적어 놓은 것입니다.​ 사실상 이런 곳이 많아요.

낮 시간에 네이버 지도 열고 자가용으로 서울 진입까지 검색하면 30분이 나오더라도 그것은 낮 시간이고 출퇴근 시간은 정말 많이 막힙니다. 진입 30분이 1시간이 될 수도 있습니다.​ 

따라서 자가용이라도 실제 출퇴근 시간은 엄청 오래 걸릴 수 있습니다.  

 

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대형 야외테라스 32평형 주거일체형 구조, 7호선 역세권의 3룸 신축빌라 🙉

다양하고 편리한 빌트인 옵션과 32평형 넓은 주거공간 3룸  

- 7호선 용마산역 역세권 및 버스정류장 도보 2분으로 대중교통 이용 편리 


 서울 중랑구 면목동에 위치한 신축빌라로, 1개동 총 6층 건물, 8세대가 거주 가능하며 32평형으로 넓게 나온 3룸이에요. 내부 시스템 에어컨이 거실과 안방에 각 1대씩 총 2대, 광파오븐레인지, 아일랜드 식탁, 음식물 분쇄기, 인덕션, 중문 등이 설치되어 있습니다.​


 지하철 7호선 용마산역이 500m거리에 위치해 있으며, 버스정류장은도보 2분으로 대중교통 이용도 편리합니다. 또한 중곡초등학교는 도보 1분, 용마중학교 도보 4분, 면남초등학교 도보 7분 거리에 있어 초등학교부터 중학교까지 안전하게 도보 통학할 수 있는 곳입니다.


 ​주변으로 홈플러스, 중소형 마트, 편의점, 병원, 은행, 약국, 중랑천 산책로, 공원 등 생활 편의 인프라도 잘 갖추어져 있어요


.​​• 7호선 용마산역 500m 거리의 역세권 입지  

• 에어컨, 광파오븐레인지, 음식물 분쇄기, 인덕션, 중문 등 설치  

• 다양하고 편리한 생활 편의 인프라

 

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포쉐린 바닥 고급스런 주거일체형, 6호선 역촌역 도보 1분 3룸 신축빌라💛

 

실면적 34평의 넓은 주거공간과 힐링되는 잔디밭 야외테라스  

- 경의중앙선 운정역 도보 8분의 역세권 입지에 GTX-A 2023년 개통 예정


 ​파주시 야당동에 위치한 넓고 고급스런 신축빌라에요. 7개동의 단지형이며 49세대가 거주 가능합니다. 안방 테라스가 시공되어 있고 시스템 에어컨도 거실과 각방마다 설치되어 총 4대가 빌트인 되어 있어요.​


 내부 시스템 에어컨, 광파오븐렌지, 식기세척기가 빌트인 되어 있어 편리하며, 넓은 잔디밭의 야외테라스도 있어 힐링되는 주거 공간입니다.​


 지하철 경의중앙선 운정역 도보 8분의 역세권 입지에 운정 신도시 생활권도 공유하고 있는 위치에요. GTX-A도 2023년 개통 예정에 있어 향후 가치가 더욱 기대되는 곳입니다.​


 주변 홈플러스, 이마트, 영화관, 편의점, 운정역 인프라, 야당역, 운정호수공원, 운정신도시 등 생활 편의 인프라도 다양하게 갖추고 있어요


.​​• 7개 단지형, 실면적 34평의 넓은 주거공간  

• 거실, 안방과 연결된 힐링되는 잔디밭 야외테라스  

• 경의중앙선 운정역 도보 8분 역세권, GTX-A 2023년 개통 예정  

• 시스템 에어컨, 광파오븐렌지, 식기세척기 빌트인

 

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대형 야외테라스와 약 50평의 시원스런 주거공간 복층 신축빌라 🍏

 경의중앙선 야당역 역세권 입지  

- 대형 평수와 야외테라스의 넓고 시원스런 복층 주거공간


 ​파주 야당동에 위치한 신축빌라로 시원시원한 약 50평형의 복층 구조의 넓은 주거 공간을 자랑합니다. 기준층에 붙박이장이 시공된 넓은 방 2개, 복층에 방2개와 대형 야외테라스가 위치해 있어요.​


 골목길에 위치해 있지 않고 도로변에서 한 블럭 뒤에 위치해 있어 소음이 덜하며 도보로 각종 편의시설과 카페거리에 이어지는 라인이 형성되어 있어 생활이 편리합니다.​


 지하철 경의중앙선 야당역 이용 가능하며, 버스정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 대형마트, 운정호수공원, 보건소, 병원, 약극, 은행, 영화관 등 생활 편의 인프라도 다양하게 갖추어져 있어요


.​• 약 50평의 넓고 쾌적한 복층 주거공간  

• 경의중앙선 야당역 도보 이용 가능  

• 대형마트, 호수공원, 영화관 등 편의 인프라 다양

 

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인천 간석오거리 전망이 너무 좋아요 😏

 

 


 

용인 3룸 신축빌라 다시 만나보기 어려운 최저 실입주금이에요 💕

 

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10월 2주차 뉴스래터 마치겠습니다. 감사합니다. 

 

PS. 빌라를 연구하는 사람들 네이버카페에 초대합니다. 

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