복직 전, 버저비터. 쉐어하우스 오픈 성공하다.

직장 밖에서 처음으로 만들었던 파이프라인의 이야기가 궁금하시면 직전 칼럼을 한 번 읽어보세요!

복직까지 D-60 남았다..

회색코뿔소 같이 멀게만 느껴졌던 복직이 이제 손에 잡힐 만큼 가까이 다가와 있었습니다. 가을이 지나가고 공기는 어느 새 차가워져 있었죠. 

'하..이제 두 달 남았네'

저는 휴직 막판에 내가 가진 지식을 활용해서 본업 외 돈을 만들어보는 경험을 하게 됨으로써 많은 깨달음을 얻었습니다. 얼마를 버냐를 떠나서 정말 중요한 깨달음이었지요. 하지만, 작은 빨대 같은 파이프라인은 휴직 초반에 품었던 큰 꿈에 비하면 다소 단출했습니다. 더 굵직한 파이프라인을 갖추고 휴직을 마무리하고 싶다고 생각했어요.

증시 용어 중에 '회색 코뿔소'라는 표현이 있어요. 초원 끝에서 점 처럼 보이는 코뿔소와 같이 충분히 예상 가능한 큰 위험을 무시하다가 타이밍을 놓치고 위험에 빠지는 걸 말하죠. 저 멀리 점 같았던 복직이라는 코뿔소는 어느 덧 위협적으로 가까이 와있었습니다.

내가 생각한 부업의 조건

SNS에 직장인 부업을 검색보면 정말 자극적인 썸네일이 많았습니다. 

'이렇게 한 달이면 월 천 쌉가능'

'이렇게 좋은 걸 아직도 안하신다구요?'

'아는 사람만 아는 하루 30분 꿀 부업'

오히려 너무 정보가 너무 넘쳐나니, 어떤 아이템을 정해서 목표로 해야할 지 선택 장애가 오더군요.... 기준과 원칙이 필요했습니다. 드넓은 정보의 바다 속에서 나름대로 어떤 기준을 세우고 어떤 선택을 할 지 생각해봤어요. 그렇게 기준은 크게 3개로 좁혀졌습니다.

조건 1. 본업과 병행이 가능토록 시간이 적게 들 것.

저는 출퇴근 시간이 자차로 편도 1시간 반이 걸리는 직장인입니다. 게다가 영유아 두명을 키우고 있는 맞벌이 육아인이기 때문에 아무리 돈을 많이 벌 수 있는 부업이라해도 시간이 많이 들면 할 수가 없었습니다. 

게다가, 복직 후에도 부동산 투자 공부와 블로그 운영을 지속해나가고 싶었기 때문에 모든 가용 시간을 부업에 갈아 넣기는 싫었습니다. 물론 시작하기 전 부터 얼만큼의 시간을 할애 해야 할지 정확히는 알 수 없겠지만, 최대한 시간이 덜 들어가는 것을 최우선으로 고르자! 라고 생각했어요.

조건 2. 열려있는 상방 보다는 단단한 하방이 중요.

상방이 열려있어 돈을 많이 벌 수 있는 것에 집중하기 보다는 혹여 망하더라도 데미지가 적은 것을 해야겠다는 안전 지향적 마음으로 접근했습니다. 왜냐하면 쥐고 있는 현금이 많지 않았기 때문이죠. 첫 술에 배 부르겠다는 욕심 보다는 적당한 금액으로 안전하게 꾸준히 하고 싶었습니다.

조건 3. 친숙한 분야를 선택하자.

아무 것도 모르는 미지의 영역에서 0부터 시작하긴 조금 두려웠습니다. 그래도 내가 보통 사람들의 평균보다 조금이라도 나은 부분을 활용할 수 있는 것을 찾았습니다. 이를 테면 대학교 전공이나 회사 직무와 조금이라도 연결고리가 있는 것들이죠. 그것 외 에도 이것 저것 호기심이 많고 주저 없이 시도하는 인생을 살았기 때문인지 나름대로 야금야금 할 줄 아는게 좀 있는 편이었던 것 같습니다. 

(다른 이야기지만, 이런 걸 평소에 생각해 내기가 쉽지 않죠. 생각보다 우리가 잊고 지내는 내 재능과 욕구가 많이 있습니다. 사실 그래서 휴직 기간에는 '나 공부하기'를 해보면 정말 유익합니다.)

그렇게 어떻게 파이프라인을 만들 수 있을지를 고민하던 끝에, '공간임대'라는 카데고리로 분야를 좁혔습니다. 공간임대는 간단히 말해서 비어있는 공간을 활용해서 돈을 버는 부업입니다. 흔히들 파티룸, 에어비앤비, 쉐어하우스 등의 부업이 여기에 속하죠.

그 중에서 제가 제가 상기 조건들을 하나씩 따져가며 정한 아이템은 결국 쉐어하우스 였습니다. 왜 쉐어하우스를 선택했을 까요? 앞서 말씀 드린 3가지 조건에 모두 부합했기 때문입니다.

먼저, 소위 말하는 공간임대 부업들 중 쉐어하우스는 압도적으로 시간이 덜 들어 갑니다. 공간임대는 이용 주기가 얼마나 빈번하냐에 따라 그 수고로움이 결정되는데, 짧게는 일 단위로 임대를 주는 다른 공간임대 부업에 비해 쉐어하우스는 최소 6개월의 장기 임대를 주기 때문입니다. 사람을 구할 때, 그리고 나갈 때 외에는 크게 신경 쓸 일이 많이 없습니다. 주기적으로 관리하는 것만 잘 하면 되니까요.

그리고 쉐어하우스는 상방이 막혀있는 대신, 크게 망할 염려가 없는 부업입니다. 왜냐하면, 쉐어하우스를 운영하면서 최악의 시나리오는 준비를 다 해놓았는데 아무도 계약하지 않고 공실로 남는 경우거든요. 하지만, 적정한 시세와 위치에 집을 구했다면 가격이 지나치게 올리지 않는 한, 그럴 가능성은 극히 드물다고 판단했습니다.

왜나하면, 보통 공실이 생기는 이유는 가격이 비싸기 때문인데, 공실 위험 때문에 본전치기 하는 수준으로 월세를 내린다면, 돈을 많이 벌지 못할 지언정 적어도 내 돈을 까먹지는 않겠다는 판단이 섰거든요.  대학가 주변은 늘 수요가 넘쳐납니다. 적정 가격이라면 사람을 구하는 걸 걱정할 필요는 없습니다. 그 이야기는 최소 본전은 할 수 있다는 이야기가 되는 거죠. (하지만 많이 남기도록 해야겠죠?)

게다가 건축과 부동산을 전공하고 관심있게 공부하는 저로서는 나름대로 건물과 인테리어 관련 기존 지식을 익숙하게 잘 활용할 수 있을 것이라 생각했기 때문입니다. 물론 그런 배경지식이 없어도 특별히 문제될 건 없지만, 간단한 수리나 시공을 전문가에게 의뢰해야 하는 상황에 기존에 갖고 있던 노하우를 조금이라도 활용할 수 있다는 건 저에게 큰 메리트로 다가왔습니다. 

쉐어하우스의 수익 구조

쉐어하우스가 생소하게 느껴지는 분들이 계실것 같아요. 간단히 설명드려보겠습니다. 흔히들 쉐어하우스라고 하면 독채 건물을 통째로 임대를 준다고 생각하기 쉬운데, 그렇지 않습니다. 보통은 빌라나 다가구 주택, 아파트와 같은 가정집 1세대를 활용합니다. 

집을 사서 하지 않습니다. 기존에 월세로 나와있는 주택을 본인이 임차한 뒤, 그 주택을 학생들이나 직장인에게 재임차(전대)를 하는 구조로 사업을 합니다. 애비로드는 임차인이 되는 동시에 N명의 입주자들에게는 다시 임대인이 되는 식입니다. 주요 고객은 20~30대 대학생 혹은 미혼 직장인 입니다. 쉐어하우스를 운영하는 순서를 예를 들어 설명 하자면 이렇습니다.

이해를 돕기 위해 요약해서 설명하자면 이 순서입니다. 자세하게 말고 간단하게 계산해서 매출 250만원에 월세 150만원을 빼고 100만원이 남는 구조지요. 언뜻 보면 생각보다 얼마 남지 않는다고 생각할 수 있지만, 곰곰이 생각해보면 꼭 그렇지 만은 않다는 걸 알 수 있습니다.

쉐어가 괜찮은 파이프라인인 이유

1. 계약기간이 깁니다 ➡️ 손이 덜 갑니다.

세팅하기 나름이지만 최소 6개월로 기간을 잡습니다. 주요 타겟이 대학생들이기 때문에 학기 단위 생활에 따라가기 위해서 입니다. 입퇴실이 반복되는 파티룸이나 에어비엔비 보다 신경 쓸게 훨씬 덜 하죠. 그리고 살기 괜찮다 느끼면 쭉 길게 오래 사는 경우도 있습니다. 

입주자를 받고 내보내는 게 가장 품이 많이 드는 일이기 때문에 그 주기가 길다는 건 내가 신경 쓸 일이 줄어들고, 시간과 수고를 덜 들여도 된다는 걸 의미합니다.

2. 돈이 적게 듭니다. ➡️ 회수기간, 수익률이 좋습니다.

30평짜리 집 하나를 세팅하는 데 채 비용(보증금 제외)이 1,000만원도 들지 않습니다. 매월 100만원의 순이익을 가정했을 때 원금을 회수 하는 데 채 1년이 걸리지 않습니다. (물론 이 부분도 진리의 케바케 입니다.) 저는 6개월 만에 비용을 회수했습니다. 심지어 집에 들인 집기나 가구는 없어지는게 아니라 나중에 되 팔수도 있는 것이니 따지고 보면 6개월도 채 걸리지 않았을 지도 모르겠습니다.

이것을 일반 부동산 임대라고 생각하면 훨씬 피부로 와닿습니다. 월 100만원이면 연 1,200만원. 4%이자를 기준으로 하면, 3억짜리 부동산을 사서 월세를 준 것과 같은 효과인 셈이죠. 제 돈은 보증금 1000만원만 묶여 있을 뿐인데 말이죠. 1000만원으로 3억원 효과를 내는 셈입니다.

물론 계약만 하고 완전 잊고 살아도 되는 일반 월세 보다야 챙겨야 할 게 좀 생기긴 하지만, 저정도 레버리지라면 그 정도는 너끈히 감수할 만 한 수준이라고 볼 수 있지 않을까요? 게다가 내가 현금이 여유가 있어 보증금을 올리고 월세를 낮춘다면? 내 수익은 비약적으로 더 올라갑니다. (예를 들어 1000/150 -> 5000/120)

3. 대부분 원격으로 가능합니다 ➡️ 시간이 덜 소요됩니다.

시간이 가장 중요했습니다. 내 몸이 묶여있어서 아이들 케어가 안된다면 다 소용없었으니까요. 쉐어하우스 운영은 시간이 많이 들지 않습니다.

가장 바쁜 시즌은 입주자가 나가고 들어오는 때 입니다. 1~2월, 7~8월이 되겠네요. 모집 글을 올리고, 만나서 투어를 시켜주고, 계약을 해야합니다. 1달에서 1달반 정도는 어느 정도 시간과 노력이 필요합니다. 하지만 육아와 병행해서 못할 정도는 아닙니다. 3년째 잘 유지해오고 있어요.

그 이후에는 입주를 하고, 정해진 규칙대로 카카오톡을 활용해 원격으로 일상적 관리를 합니다. 청소 당번 입주자의 청소 인증 사진 확인같은 것들이죠. 하루에 5~10분도 걸리지 않습니다.

한 달에 한 번, 전기세, 수도세, 가스비 등 각종 공과금 및 관리비를 1/n해서 입주자들에게 알려주는 절차가 필요합니다. 한 달에 한 번 30분 정도 소요됩니다.

그 외 특별한 이벤트(고장 등)가 생겼을 때 조치해주는 것 외에는 매일 몰입해서 신경써야하는 일이 없습니다. 따라서 제가 찾던 파이프라인 조건에 딱 맞았지요

추천합니다! But…

이동이 자유롭지 못하고 시간이 부족한 육아인들에게 공간임대 부업은 참 괜찮은 파이프라인입니다. 특히 쉐어하우스 운영은 제가 해보니 정말 그렇더군요. 초기 세팅에 시간을 들이면 그 이후 부터는 상주 할 필요가 없고 관리의 영역이므로 대부분이 원격으로 가능하기 때문이지요. 

다양한 공간임대 부업이 있죠. 파티룸, 에어비앤비, 쉐어하우스 등등.. 사실, 본질은 같습니다. 똑같은 메커니즘으로 수익을 내는 사업이에요. 내가 주관하는 공간을 빌려주고 그 가치 만큼 돈을 받는 것이죠.

다만 가장 중요한 차이는, 임대 기간이 짧을 수록 손이 더 많이 가고, 그 만큼 더 돈을 많이 벌 수 있다는 것이에요. 반대로 말하면, 임대 기간이 길 수록 돈은 상대적으로 적게 벌지만, 손이 많이 안간다는 이야기가 되겠죠. 쉐어하우스는 가장 후자 쪽입니다. 

앞서 말한 파티룸이나 에어비앤비보다는 돈은 적게 벌지만, 그만큼 손이 덜 갑니다. 이 때문에 시간과 이동의 제약이 많은 육아인들에게 추천할 만 하다고 말씀 드린 것이지요. 추천합니다. 복직 후에 시간이 더 없어질 육아휴직자 분들 중에 초기 세팅을 위해 시간을 조금 가지실 수 있는 분들은 한 번 알아보시고 도전해보셔도 좋다고 생각해요.

여기까지 보시면, 여느 쉐어하우스 창업 강의를 하는 강사의 쉐어하우스 단기 임대 예찬론과 크게 다르지 않을 겁니다. ㅎㅎㅎ

지금 까지의 내용만 보면, 쉐어하우스를 더 늘리지 않는게 이상하죠? 쉐어를 시작한지 3년차가 된 지금. 저는 어떻게 하고 있을까요? 늘리지 않고 있습니다. 그 이유가 뭘까요?

사실 그 이유가 저에겐 매우 중요했습니다. 이건 추후 계속될 칼럼으로 다시 써보려고 합니다. (순서 상으로는 아마도 다음 달 정도가 될 것 같아요.). 제가 정말 하고 싶은 이야기거든요.

계급장 떼고 돈 벌어보기의 가치

각설하고 이어가 보겠습니다.

육아휴직 종료를 앞두고, 저는 마지막 미션이라 생각하며 쉐어하우스 오픈에 성공했습니다. 복직 직후 입주자 모집이 완료 됐고, 그 이후로 이 쉐어하우스는 작지만 꾸준한 현금흐름을 제공하며 가계에 든든한 도움이 되어주고 있어요.

(혹시 쉐어 창업에 관심 있는 분들이 많으시면, 613클럽 단톡방에서 무료 지식 나눔으로 한 번 추진해보겠습니다.)

앞서 말씀 드린 것 처럼 사실, 쉐어하우스는 본업과 병행하기에 매우 괜찮은 파이프라인입니다. 적은 에너지와 시간을 들여서 그 이상의 가치를 충분히 돈으로 벌어들일 수 있기 때문이에요. 하지만 제가 오늘 말씀드리고 싶은 것은

'쉐어하우스가 정말 좋으니 꼭 하세요' 는 아닙니다.

찾아보시면, 투입한 인풋 대비 아웃풋이 좋은 부업은 얼마든지 많이 있을 겁니다. 각자 잘 하는 것도 처해진 상황도 다르니까요. 쉐어하우스보다 좋은 것들도 많을거에요. 그 어떤 것이든 좋습니다. 제가 전하고 싶은 메시지는 이겁니다.

00회사의 김ㅇㅇ대리로서가 아니라 자연인 김ㅇㅇ으로서 돈을 벌어보는 경험을 해보세요.

이 작은 파이프라인은 경제적 여유를 넘어, 제 삶의 자율성을 확립하는 데 큰 역할을 했습니다. 직장 외에서도 수익을 창출할 수 있다는 자신감은 삶의 여러 부분에 긍정적인 영향을 미쳤어요.

특히, 복직을 하기 전에 내 월급 외 작은 소득을 만들어 보면, 주변 모든 것들을 바라보는 관점이 달라 지는 걸 느낄 수 있습니다. 직장인이지만 창업자의 마인드를 가진 직'창'인 같은 마음이랄까요? 송충이는 솔잎을 먹어야 한다고 하지만 그 이유는 어쩌면 뽕잎을 먹어보지 못해서 그런 걸 수도 있습니다. (물론 실제로 뽕잎을 먹을 순 없습니다.ㅎ)

육아휴직 기간에 뽕잎 먹기를 한 번 시도해보세요. 그게 뭐든지 간에 말이죠. 맛을 한 번 보는 것으로도 큰 경험입니다. 모든 창대한 끝의 시작은 미약했다는 걸 잊지 마세요.

육아도 일도 삶도 잘 해내고 싶습니다.

주변 다섯 명의 평균이 바로 나 자신이다.

이 말 많이 들어보셨죠? 그 만큼 주변 관계와 환경 설정의 중요성은 백번 강조해도 지나치지 않습니다. 당장 저 부터가 육아(6)도 일(1)도 삶(3)도 잘 해내고 싶어요. 그래서 그런 분들과 함께하고 싶습니다. 아래 링크를 클릭하셔서, 단톡방에 들어오세요 :) (비번 : 1212)

613클럽 입장하기

육아도 일도 내 삶도 잘해내기 위해 '노력'하는 엄마 아빠들과 동반 성장 할 수 있는 소통의 장으로 만들어 갈 예정이에요. 앞으로 애비로드가 진행하는 각종 프로그램 소식도 가장 먼저 접할 수 있어요 :) 우리 같이 또 멀리 가시죠!

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