복직 2년차, 쉐어하우스 확장 도전기

1. 마인드셋 다시 장착한 2024년

그렇게 격동의 2023년을 보내고, 새로워진 마인드셋으로 2024년을 맞이할 수 있었습니다.

2024년을 시작할 때는 뭔가 느낌이 좋았어요. 아직은 대학원을 졸업한 자유의 신분까진 아닌데도 말이죠. 왜냐하면 직전 학기 까지 열심히 들어둔 덕분에 마지막 학기는 딱 두과목만 들어도 졸업할 수 있는 요건을 갖춰 놨었기 때문이죠. 그 덕분에 한결 여유있게 학교를 다닐 수 있었습니다. 그 덕에, 슬슬 미뤄 뒀던 하고 싶던 일들을 예열 하기 시작했어요.

내가 생각한 일-부업-투자의 매커니즘

육아와 일을 병행하며 부업과 투자를 같이 이어나가기 위한 제 원칙은 이러했습니다.

그래서 어떻게든 가용시간을 만들려는 고민과 노력을 했어요. 그리고 그렇게 만들어낸 시간은 현금흐름을 만들어 내는 일에 집중했습니다. 궁극적으로는 그 현금흐름을 동력삼아서 부동산 투자 총알을 장전하기 위한 목적이었죠. 당장에 무언가를 투자할 수 있는 현금 여력이 전혀 없었기 때문이에요.

본업만 가지고서는 잉여 현금을 충분히 만들어 낼 수 없었기 때문에 추가적인 파이프라인을 만들어 내야 한다는 것은 일찌감치 내린 결론이었지만, 그 간 대학원이라는 당면과제를 끝내느라 잠시 유예했었던 목표를 다시 꺼내든 것이죠.

2. 해봤던 거, 더 잘해보기

사실 이미 저에겐 쉐어하우스라는 성공사례가 있었기 때문에 다른 것을 고민하지는 않았어요. 6개월만에 원금을 회수하고 매 달 100만원의 순 이익을 남겨주고 있는 쉐어하우스. 추가로 더 하지 않을 이유가 없다고 생각했습니다. 1호점을 준비했던 순서대로 바로 2호점 찾기에 돌입했습니다.

먼저 간단하게 쉐어하우스를 오픈하고 운영하는 순서를 간단하게 말해보자면 이렇습니다.

간단하게 순서대로 구조화 하자면 이런 순서에요. 사실 1~3번까지는 초기에 세팅이 되면 건드릴게 거의 없죠. 4~6번만 반복하며 관리해주면 됩니다.

하지만, 일회성에 그치는 1~3번이 쉐어하우스 오픈의 가장 큰 허들이에요. 중요한데다가 시간과 에너지도 많이 소요되죠. 특히 매물을 찾으러 다니는 일은 노가다와 운이 만나줘야 하는 영역입니다.

3. 쉐어 2호점 매물 찾기

2호점 준비는 1호점을 준비하던 육아휴직 때와는 달리 저와 아내 둘다 육아와 일을 병행하면서 해야했기 때문에 쉽지 않을 거라 예상했습니다. 그래도 한편으로는 한 번 준비한 짬바가 있기 때문에 막연함은 덜어내고 효율적으로 할 수 있겠다는 자신감도 없지 않았죠.

먼저 네이버부동산과 직방에서 빌라, 다가구, 아파트 필터를 걸어넣고 서울 곳곳을 이잡듯이 뒤졌습니다. 조건에 맞다면 무조건 북마크를 하고 매물을 수집했어요. 한번 해볼만한 집들이 즐겨찾기에 켜켜이 쌓여갔습니다.

원래대로라면 그 다음 순서는 바로 현장에 가서 매물을 확인하는 순서에요. 하지만 이제 매일 육아와 일을 해야하는 고정일정이 있기 때문에 언제든 엉덩이 가볍게 현장으로 날아가서 집을 볼 수 있는 상황이 아니었어요.

사실 쉐어하우스 부업의 높은 수익률의 비결은 소유한 물건을 갖고 하는게 아니라 임대한 집을 재 임대하는 ’전대차‘라는 구조 덕분이라고 봐도 과언이 아닙니다. 그렇기 때문에 소유주와의 전대차 동의가 가장 중요한 요인이거든요. 하지만 통상적으로 대학가 주변 주택들의 소유주들이 연령이 매우 높은 경향이 있고 복잡한 걸 싫어하는 특성 때문에 이런 ‘전대차’라는 특수한 조건이 붙는다면 그 내용을 이해하려 하기도 전에 그냥 거절해버리는게 보통입니다. 이 문제를 해소하기 위한 방법은 단순합니다. 

전대차 이야기를 하기 전에, 일단 집을 먼저 보고 필터링 부터 하는 겁니다. 집을 보고 내 조건이 맞는지 아닌지 부터 확인하고, 맘에 든다 싶으면 그때 비로소 모드전환을 하는 겁니다. 잠재 임차인에서 임차 희망인(?)으로 말이죠.  임대인 입장에서 봤을 때, 잠재 임차인에서 강력히 임차를 희망하는 사람으로 바뀌면, 거의 다 잡은 물고기로 느껴집니다. 그 때부터는 부동산 소장님과 소유주에 대한 영업과 설득이 훨씬 잘 먹히죠. 그래도 그냥 찍먹하러 온 사람의 입장이 아니라 집까지 꼼꼼히 다 보고 당장에라도 도장 찍을 사람으로 입장이 바뀌면 나의 협상력이 급격히 올라갑니다. 입장 바꿔 생각하면 당연히 그렇지 않을까요?

이렇게 하는게 최선이긴 하지만, 확률을 높여줄 뿐, 여전히 쉽진 않아요. 수도 없이 많은 거절을 겪어야 하죠. 너무 집이 맘에 드는데도 그 동의를 얻지 못했다는 이유로 좋은 매물들을 떠나보내야 하는 일들이 많습니다. 이런 노가다 발품과 운이 만났을 때 비로소 내 매물을 찾게 되는 것이죠. (그런데 결국 확률이라, 운이 좋으면 금방 구해지기도 합니다.)

결국 답은? 네 맞습니다. 매물을 찾을 때까지는 시간을 갈아넣는 노가다가 필요합니다. 

4. 맞벌이 육아인의 핸디캡

이런 노가다가 반드시 필요함에도 불구하고, 매일 바쁜 일과에 발이 묶여 있으니 다른 전략을 취할 수 밖에 없었습니다. 주말에 짬을 내서 가던지, 전대차 매물을 구한다는 걸 부동산에 전화로 미리 말하고 매물을 필터링 하는 방법으로 말이죠.

주말에 시간을 내자면 낼 수 있었지만, 아이들과의 소중한 주말 시간을 무작정 통째로 할애하기도 미안하고 싫었을 뿐만 아니라 그렇게 간다고 해도 번번히 전대차 동의 문턱에서 퇴짜를 맞았습니다. 그렇게 매주 토요일을 매물 방문 예약으로 꽉 채워 보냈습니만 쉽지 않았죠.

집을 보지도 않은 상태에서 전대 매물을 먼저 찾는다고 하면 부동산 소장님들의 십중 팔구는 거절부터 하기 일쑤였습니다. 집주인을 설득할 수 없다는 이유에서 말이죠. 그래도 달리 방법이 없었습니다. 전화하고 문의하고 거절 당하고 예약하고 집을 보기를 반복했죠.

여기까지가 2023년 12월 부터 2024년 2월 까지 3개월 간의 일입니다. 그래서 저는 2호점 오픈에 성공했을까요?

결국 그 겨울, 2호점 매물을 찾는 일은 실패로 돌아갔습니다. 조금 김이 샜다면 죄송합니다. ㅎㅎㅎ 왜 3월에는 지속하지 않았냐구요?

쉐어하우스는 오픈하기 적당한 시기가 정해져 있습니다. 학생들이 학기를 시작하는 3월과 9월을 앞둔 시기에 수요가 집중되기 때문에 상반기에는 2월까지가 골든타임인 것이죠. 3월에 매물을 구한다면 구할 수 있겠지만, 하반기 학기가 시작되는 6개월 가량을 초 단기 임대 수요로 돌려야 하기 때문에 품이 많이 들고 공실 위험도 높습니다. 제 판단은 육아+일을 하는 여건이라면, 좀 더 벌어도 불안정한 것 보다는 덜 벌어도 안정적이고 품이 덜 드는게 옳은 방향이라는 것이었습니다.

5. 세상엔 '나만 아는 꿀부업'은 없다.

얼마전 칼럼으로 제가 육아휴직때 시작했던 쉐어하우스 부업에 대한 이야기를 전해드렸었는데요. 생각보다 관심을 많이 보여주셨습니다. 그래서 잠시, 쉐어하우스 운영에 대해 강사들은 잘 알려주지 않는 이야기를 몇개만 전해 볼까 합니다.

사실, 이 세상에 마냥 꿀 부업이 어디 있겟나 싶습니다. 돈을 많이 벌수 있다면, 그건 그 돈에 합당한 노력이 들어가거나 리스크를 지고 있기 때문일거에요. 운영 3년차에 접어든 지금, 운영해본 사람만 느낄 수 있는 어려움과 리스크에 대해 말씀드려 볼게요.

1. 코로나와 같은 재난에 취약

쉐어하우스가 최근 몇년 동안 성행했던 이유는 수요에 비해 공급이 현저히 떨어졌기 때문입니다. 약 10년전부터 우후죽순 늘어났던 쉐어하우스가 갑자기 공급이 부족해진 이유는 예상하셨겠지만, 코로나19때문입니다.

전례없던 코로나19의 공포는 누군가와 거주 공간을 공유하며 사는 생활에도 예외없이 드리웠습니다. 학생들은 돈을 더 주더라도 혼자 사는 공간을 선호하게 됐어요. 뿐만 아니라 대학교나 직장들도 비대면 활동으로 전환하면서 굳이 본가를 두고 타지에서 생활할 명분이 없어졌습니다.

이 시기에 많은 쉐어하우스들이 폐업을 했습니다. 학생들이 구해지지 않자 공실로 인해 월세 부담이 가중된 것이죠. 통계는 없지만 많은 쉐어들이 자가가 아닌 ‘전대차’를 통한 영업을 했기 때문에 공실이 생기면 바로 마이너스 매출이 발생했을겁니다.

코로나 19가 끝난 이후 부터, 그 엄혹한 시기를 견뎌낸 쉐어하우스가 그 영광을 온전히 누렸습니다. 지금은 아직 높은 수요를 향해 공급이 따라가고 있는 시기라고 봅니다.

여기서 중요한 건, 이러한 팬데믹과 같은 전염병이 창궐 했을 때의 리스크를 꼭 기억해야 한다는 것입니다. 이 시기를 잘 버텨낼만한 체력(현금 등)이 없거나, 쉐어 외의 용도로 전환하는 등의 자구책이 없을 경우엔 양적인 확장이 오히려 부메랑이 되어 날아올 수 있다는 걸 꼭 염두에 두어야 합니다.

2. 빌런이 있을 수 있음

어쨌든 사람을 상대하는 일입니다. 나와 고객의 관계만 신경 쓰이는 게 아니라 같이 살고 있는 사람들간의 이슈도 내 일처럼 신경을 써야 하죠. 쉐어하우스의 규칙을 세우고 그걸 수칙으로 준수하기 때문에 큰 문제가 발생하진 않았지만, 입주자 5명의 조합에 따라서 분위기가 좋을 때도 냉랭할 때도 있었습니다. 그들끼리 다툰 일들 까지도 신경이 쓰일 때가 있더군요 ㅋㅋ

밤 늦게까지 요리를 해먹는다거나, 짐이 너무너무 많아서 공용공간을 침해 한다거나 하는 등의 행동들을 계도하고 항상 안정적인 생활 환경을 유지해야할 의무가 생깁니다. 세 막상 운영하다보면 신경이 꽤나 쓰이는 부분입니다.

(그래서 감정의 골이 커지지 않게 문제가 발생한 초기에 교통정리를 잘 해주는게 중요합니다.)

3. 소소한 수리 다수 발생

이런 저런 자잘한 수리 들이 많이 발생합니다. 사실 제가 소소한 DIY에 능하기 때문에 큰 어려움은 없었습니다만, 직접 할 능력이 안된다면 매번 수리할 거리가 발생할 때 숨고같은 곳에서 사람을 써야 하는 상황이 발생하기 때문에 소소하게 비용이 나갈 수 있습니다.

가끔보면 정말 사소해서 단 돈 천원 이천원정도면 해결할 수 있는 문제인데, 이런 것들을 숨고같은 곳에 요청해서 수리하게 되면 출장비 명목으로 몇만원은 기본으로 깨지죠. 그렇게 생각하면 아까운 일이긴 합니다. 그렇다고 매번 직접 가자니 시간이 더 귀한 육아인이기에 선택한 부업이라 생각하면 취지에 안맞기도 하구요.

이런 문제는 오래된 주택이 아니라 좀더 깔끔한 조건의 주택으로 운영하게 되면 많이 자유로워지는 부분이긴 합니다. 하지만 그만큼 임대료를 비싸게 내야 되겠죠? 깨끗하고 저렴한 주택이 있다면 해결되겠지만 그런건 찾기 쉽지 않습니다.

이 참에 아주 간단한 수리는 직접 해보는걸 도전해본다거나 여성분이시라면 남편에게 전담시키는 것도 좋은 방법일 겁니다.

(품을 줄이기 위해 알아서 해결하도록 두고 거의 손을 안대는 쉐어하우스도 많습니다. 틀린 말은 아니지만, 한철 벌고 끝낼게 아니라면 주인의식을 갖고 관리해주는 마인드가 더 롱런할 수 있는 비결입니다.)

6. 쉐어 확장의 기준을 세우다

그럼에도 불구하고 쉐어하우스는 여전히 직장인 부업으로서 매력적인 건 사실입니다. 파티룸, 무인카페, 에어비앤비 등 수익성은 더 좋지만 그만큼 품이 더 많이 들어가는 공간임대 사업에 비해서 말이죠. 특히, 돈보다도 시간이 더 귀한 육아인들에게 특히 더 그렇다고 생각합니다.

하지만, 지금 저의 쉐어하우스 확장에 대한 스탠스를 굳이 표현하자면 ‘전향적 but 안전지향’ 이라고 표현할 수 있겠습니다. 조심스럽게 확장을 지향하지만, 완전 이거다 싶어서 무작정 늘리지는 않는 입장이죠. 몇가지 기준을 적어보자면 이정도일 것 같네요.

그렇게, 복직 2년차인 2024년 초를 쉐어하우스 2호점 확장을 준비하다가 실패하여 결국 시기를 놓친 채로 대학원 마지막 학기 복학을 하게 됩니다. 마지막 학기가 마무리되는 6월 까지는 어쩔 수 없이 다시 대학원 우선 모드로 일상을 살아가게 되었죠.

그렇게 제가 휴직을 마치고 난 뒤, 복직 후의 이야기는 대학원을 마치고 2024년 여름으로 가서 이어집니다. 그 해 여름 6월 부터 다시 쉐어 매물 탐색에 열을 올렸습니다. 그 때부터는 쉐어하우스를 비롯한 여러 부수입을 만들기 위한 다양한 시도를 하기 시작했던 시기입니다. 그 내용은 다음 회차 레터로 이어가 볼게요. 

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