놀랍다. 3년간 공실 10일. 그 비결은?

모든 숙박인들의 꿈이지 않을까. 365일 내내 예약이 차는 그런 꿈. 오늘은 3년간 공실이 10일 뿐이라 쉬지 못하고 달려온 한옥스테이 '서울의하루' 에 대해 이야기를 해볼까 해.

그 전에 <월간체크인>을 처음 보는 분이라면 여기에 뭐하는 곳인지 궁금한 분들은 아래에 링크 남겨둘테니 참고!

때는 2020년. 코로나 공포가 극심했던 시절. 여행객들의 발걸음이 뚝 끊어지고, 거리가 휑 하던 그 시기. 그 때 우연히 이 곳 '서울의하루'에서 하루를 묵은 적이 있었어. 그리고 내가 인스타에 콘텐츠를 올린 적이 있었거든. 그리고 이 곳을 운영하고 계신 대표님께 연락이 왔어. 와줘서 고맙다구 말이야. 

그래서 한 번 기회가 된다면 커피 한 잔 하자고 하여 만났었어. 그리고 앉은 자리에서 해가 질 때까지 수다 떨곤 했지. 그 때 이 대표님의 꿈은 '한옥10채'를 짓는 거였어. 그래서 모든 아이디의 비밀번호가 '한옥 10채' 였다고. 

그리고 4년이 지난 지금은 어떻게 되었을까?

정말 대단해. 기어코 목표를 이루셨어. 10채 중 한옥 4채는 '서울의하루'로 운영 중이야. 엄청나지 않아? 그런 와중에 4년 전에 방문했던 '서울의하루 1호점'은 3년간 공실이 10일. 23년 연말에 오픈 한 '서울의하루 3호점'은 한 달에 공실이 1~3일 정도라고 하더라구. 진짜 놀라움의 연속이야... 도파민이 마구 터진다구.

대체 비결이 뭐였을까?
어떻게 한걸까? 궁금한게 너무 많았어. 그래서 거의 3년만에 대표님을 다시 만나서 그 노하우에 대해 이 것 저 것 물어봤어. 그 이야기를 너한테도 들려줄게.

앞선 글에서도 이야기 했지만, 하나의 브랜드를 뜯어서 공부를 하려면, 전체저긴 맥락을 이해하는게 가장 중요해. 마치 '아 이래서 이런거였구나' 라며 말이야.

좋아, 오늘도 어김없이 체크인 해보자!

카메라를 잡다가 공구를 잡게 된 사연

처음부터 한옥스테이 숙박업을 했던건 아니야. 재밌게도 이 분은 카메라를 잡던 사람이었어. 다큐멘터리 촬영부터 일반 상업촬영까지 해오면서 충무로에서 자그마한 개인 스튜디오를 운영을 해온거지. 하지만 대부분의 2-30대의 초기 사업자가 그렇듯, 월세를 계속 내면서 사업을 이어가고 있었어.

게다가 예쁘게 인테리어를 해두고, 멋지게 꾸며놔도 어차피 내 건물이 아니니 원상복구의 이슈도 있지. 건물에 문제가 생기면 건물주와 이야기를 해서 처리를 해야 하는데 그 또한 잘 지켜지지 않거나, 서로 얼굴을 붉히게 되는 일이 생기기도 했다고.

그래서 이 대표님은 이런 다짐을 하게 되었어.
'이 고리를 끊어야겠다. 다음부턴 절대 남의 건물에 돈 투자하며 사업하지 않겠다'

그리고 이어진 생각.
그럼 내가 가지고 있는 자본 안에서 최대한 할 수 있는게 뭘까.
예전에 작업실에서 살면서 생활을 하기도 했고, 이젠 서울에 나의 집을 갖고 싶단 생각으로 이어졌어. 막연하게 느껴지긴 했지만, 당시만 해도 정부에서 빚내서 집을 사라고 하던 시기. 아파트보단 혼자 조용히 쉴 수 있는 작은 한옥에 관심을 갖기 시작했다고. 

하지만 내 머릿속에 있는 한옥은
무척이나 비쌀거 같단 생각이 들었단 말이지.
그래서 굉장히 원초적인 질문을 했어.

'아니 대표님 근데 한옥 비싸지 않아요?'

그 동안 대표님이 일하면서 모은 돈 1억. 그리고 집 값의 80% 풀대출. 여기에 서울시에서 정한 기준에 맞춰서 전통한옥을 지으면 건축비의 일부를 보조해주는 정책이 있어.

그래서 일단은 매입하는 비용만 생각을 하고, 공사는 지원해주는 금악 안에서 무조건 해결을 해야겠다고. 그래서 직접 시공까지 하게 된거야. 경비 줄여야 하니까. 그렇게 공구를 잡기 시작했지.

목수분들과 함께 한 땀 한 땀 직접 만들기 시작하고 결국 이 '서울의하루 1호점'이 탄생하게 된거야. 참고로 서울의하루 4개 지점은 모두 매입후 신축 혹은 대수선을 거쳐서 다시 태어난 곳들이야.

그럼 애초에 숙박업을 하려고 했던건 아닌데, 왜 숙박업으로 돌리게 된걸까?
생각보다 그 이유는 매우 현실적이었어.

현실과의 타협

집을 다 짓고 나서도 촬영 일을 계속 이어가던 대표님. 아무래도 촬영일이 지방으로 잡히는 경우가 많았던 터라, 2주씩 집을 비우게 되는 일이 많았대.

그러다가 동네에서 친하게 지내던 부동산 사장님이 '아니 집을 그렇게 예쁘게 지어놓고 자꾸 비우면 너무 아깝지 않냐, 에어비엔비라도 해봐라' 라고 말을 한거지. 이 때 번뜩 한거야. 안그래도 집을 자주 비우는데, 이걸 숙소로도 활용을 하면 대출이자 부담도 조금 덜 수 있겠단 생각을 한거지.

이제 이름을 지을 차례. 대표님 성향상 있어보이게 포장하는 것보단 솔직하고 담백한 것을 좋아해서, '00헌', '00재' 이런식으로 거창하게 한옥의 이름을 붙이고 싶진 않았다고해. 

순수하게 '서울에 있는 한옥에서 하루를 보내는 경험은 어떨까' 란 생각에서 출발해서 여기에 오시는 손님들도 각자만의 방식으로 느꼈으면 좋겠단 생각에 '서울의하루'라고 이름을 지었다고. 게다가 순우리말로 구성되어 있어서 마음에 쏙 들었다고해.

그렇게 서울의하루의 항해가 시작된거지.
이제 이 곳이 어떻게 태어났는지 쭉 훑어봤어. 이제부터가 진짜야.

에어비엔비도 몰랐던 사람이 어떻게 예약을 끊임없이 받아낼 수 있었을까?

솔직함이 마음을 움직였다.

에어비엔비에 대해 1도 몰랐던 서울의하루 대표님.
그래서 그가 가장 먼저 한 것은 비슷한 한옥스테이 중 인기 있는 숙소들을 하루종일 들여다 본 것. 그리고 깨달은 아주 단순한 사실. 에어비엔비는 결국 3가지가 중요하다고 말씀하셨어.

사진, 설명글 그리고 리뷰.

그런데 여기서 서울의하루 대표님께서 특히나 신경을 썼던 것이 있었어. 그게 뭔지 알아? 
바로 '거짓없는' 사진과 '있는 그대로'를 전달하는 설명 글이었어. 대표님 표현을 빌리면 이런 식이었어. 

그래서 였을까. 실제로 서울의하루 공간 사진들을 보면 어딘가 과하지 않고 자연스럽단 말이지. 담백하단 느낌마저 들어. 역시 본업의 다 년간 누적된 실력은 어디 가지 않는다구.

여기서 한가지 재미난 힌트를 얻을 수 있었어.

보통은 일단 공간을 알리고 '파는 행위'에 집중을 하는데, 서울의하루는 그렇지 않았어. 오히려 손님이 공간에 왔을 때 '만족감'을 주는 것이 1순위 였단 거야.

그렇게 좋은 후기가 쌓이고, 그.후기들이 2명, 4명, 8명 등등 더 많은 손님들이 찾아오게 만드는 것에 시간과 비용을 투자한 것이지. 그렇기에 서울의하루 대표님께서 '거짓없이, 투명하게'를 무엇보다 중요시 여긴 것은 아닐까 싶더라.

사진에 이어 그의 투명함과 진정성은 계속해서 이어져.

진정성은 어쩌면 모두를 위한 것.

언제부터였을까. '진정성'이란 단어가 참 많이 쓰여. 

우리 인간은 손해 보기를 극도로 싫어한다는 말, 너도 많이 들어봤을거야. 그러니까 오히려 나에게 솔직하고, 진실되게 이야기를 해주는 사람이 있으면 '마음이 저절로' 움직이지.

그런데 있는 그대로를 보여줬을 때 좋은 점이 한가지 더 있어.

'나와 결이 맞는지 아닌지를 확실하게 파악할 수 있단 것'

무슨 말이냐. 예를 들면 이런거야.

'나는 '본질'이 탄탄한 사람 혹은 브랜드가 결국 오랫동안 사랑받는 다고 생각해. 그리고 그게 곧 힘이라고 생각하지.' 라고 나의 생각을 솔직하게 털어놓는단 말이야.

그럼 이 얘기를 듣고 누군가는 공감을 할 수도 있고, 다른 누군가는 동의하지 않을 수도 있어. 결이 맞지 않는다면 자연스럽게 거리가 생기거나 떨어져 나가는 거지. 즉, 나와 결이 맞는 사람이 누구인지 필터링을 할 수 있는 효과가 생겨.

서울의하루 대표님은 이 점을 진작에 알고 계셨지. 그래서 에어비엔비에서 숙소 소개를 할 때 '있는 그대로'를 이야기 하고 있어. 단점을 굳이 장점으로 승화시키지 않는거지.

이를테면 서울의하루 1호점(가회동)의 경우 오르막길이 있다보니 어린아이나, 거동이 불편하신 분들에겐 접근성이 좋은 편이 아니야. 게다가 안국역에서도 도보로 이동하면 한 20분~25분 정도 걸리지. 그래서 접근성이 무엇보다 중요한 사람이라면 다른 곳이 낫다고 말을 하는거야.

그리고 숙소 근처엔 실제로 한옥에 거주하고 계신 분들이 많다보니 바베큐나 파티를 원하는 분들이라면 정중히 다른 곳을 권하곤해. 이런식으로 거절만 하면 누가 오느냐 할 수 있어.

하지만 고요하고, 고즈넉한 하루를 원하는 손님들에겐 최고의 장소가 되는 셈이지. 3년간 공실이 10일에 에어비엔비 슈퍼호스트 그리고 '에어비엔비에서 가장 사랑받는 숙소' 타이틀을 얻을 수 있었던 핵심 노하우란 생각이 들어. 나와 결이 맞는 손님에게 최상의 만족도를 안겨주는 것이 중요했던 거지.

여기에 언제 어디서 올지 모르는 '문의'도 중요하지.
특히나 북촌에 있는 한옥 스테이는 외국인 투숙객들의 비율이 꽤나 높은 편이야. 이 말은 뭐냐. 전 세계에서 에어비엔비를 통해 문의가 들어온다는 거지. 그리고 여기서 중요한 건 바로 '시차'. 그래서 갑자기 궁금해졌어. 

지금은 4개 지점이 원활하게 운영을 해야하니 시스템을 갖춰서 체계적으로 돌아가고 있지만, 초반 3년 동안은 끊임없이 친절하게 CS를 직접 해왔다는 것. 위 모든 것들이 복합적으로 맞물렸기에 반응이 좋지 않았을까.

여기에 하나 중요한 점이 더 있어.

북촌에 있는 한옥스테이 중, 이만한 감도를 내는데 의외로 가격대는 가장 합리적이라는 사실.
보통 북촌의 한옥 스테이 하면 3-40만원대에서 많게는 80-100만원 단위로 훌쩍 올라가기도 해.

그런데 서울의하루의 4개지점은 모두 20만원에서 30만원 초반대로 형성되어 있어. 이마저도 에어비엔비의 수수료 때문에 그렇고, 그게 아니라면 모두 20만원 중후반대로 되어있지.

그러니 내/외국인이 모두 서울의하루를 선택할 수 밖에.

딱 봤을 때 '어 이정도면 꽤 비쌀거 같은데?' 란 생각이 들다가, 막상 가격을 보니 '어? 그래도 이 정도면 꽤나 합리적인데? 비벼볼만 한데?' 라고 생각이 드는거지. 왜냐하면 다른 비슷한 감도를 내는 한옥스테이의 가격들을 에어비엔비를 통해 한 번 쭉 봤으니까.

무조건 싸게 하라는게 아니야.

서울의하루는 모두 임대가 아닌 매입을 한 후 숙박업을 하는거라 보다 더 합리적인 금액대로 제공을 할 수 있었던거지. 게다가 대표님의 성향 또한 너무 욕심부리지 말고 손님들에게 더 좋은 공간을 내어 드리자 라며 '이만하면 됐다' 라는 생각을 하고 계시기 때문에 가능했던 결과야.

그러던 와중에 또 재미난 사건이 하나 터져.
이번 글의 거의 막바지까지 왔으니 좀만 더 화이팅 있게 보자구.

서울의하루, 이케아 광고에 등장하다?

서울의하루는 <EBS 건축탐구집> 그리고 폴김의 뮤직비디오에도 등장을 했어.

그런던 와중에 이케아 광고 촬영지가 되기도 한거야!! 난 이게 너무 궁금했거든. 이케아 광고를 촬영하고 나서 예약률이 더 높아졌는지, 어떻게 촬영 컨택을 하게 된 것인지 말이야. 하지만 여기에도 비하인드 스토리가 있었어. 다 말해줄게.

이 곳의 대표님께선 한옥을 직접 짓기도 하니, 손으로 무언가를 뚝딱뚝딱 만들어 내는 것을 좋아했어. 그러니 주방가루를 짤 때도 완제품 상태보단 본인이 적당히 손을 거쳐 조립하는 것을 선호하셨지. 게다가 한옥 10채를 지으면서 수 많은 주방가루를 접했을거 아니야? 그 중 이케아의 단단한 디테일이 마음에 드셨다고 해. 이를테면 문의 경첩과 같은 그 정도의 디테일.

그래서 '서울의하루'의 대부분의 주방가구는 이케아 제품을 쓰고 있어. 그러던 어느날.
<오늘의집>에서 서울의하루 인테리어한걸 보여주면 10만 포인트를 준다는 소식에 '오 좋은데?' 하고 서울의하루를 올린거야. 

그런데 세상에. 싹 다 이케아 가구인것을 이케아 담당자가 발견한거 있지. 그래서 미션이 떨어진거야. '이 사람 찾아라!'

그래서 서울의하루 대표님께 연락이 먼저 가게 된 것이고, 이케아 광고 촬영을 하게 된거야!

여기서 한가지 교훈을 얻은건 정말 세상 일은 어떻게 될지 모르니, '이게 될까?' 혹은 '이게 나에게 어떤 효과가 있을까?' 라고 고민하다가 접을 바엔 '일단 가볍게 한 번 질러보자' 라는 생각이 이렇게 또 다른 기회로 연결이 되겠구나 라는 점이었어. connecting the dots 이 정말 맞는 말인거 같아.

그렇게 60여명의 스탭이 투입되서 광고를 찍고 난 다음, 서울의하루 예약률이 터졌냐고?
아니, 그렇지 않았어.

그 이유는 아주 간단했어. 대표님이 이를 마케팅 소재로 활용하지 않았기 때문이야. 듣자마자 머릿속에 물음표가 띠용 하고 나왔지. '아니 왜..?'

그런데 이 또한 이 대표님만의 철학 때문이었어.

그래서 순간적으로 예약률이 팍 터지지는 않았지만, 대표님만의 진정성이 서서히 더 알려지니 사람들이 이 곳으로 꾸준하게 모일 수 밖에. 

역시 진심은 언제나 사람들의 마음을 움직이는 법이지.

자, 오늘의 마무리

아, 오늘 이야기 들려주고 싶은게 너무 많았어. 글이 조금 길어졌네. 근데 알지? '맛보기 콘텐츠'가 이정도인데 '멤버십 전용 콘텐츠'는 어떨까?

오늘 글이 마음에 쏙 들고, 계속해서 이런 잘되는 숙소의 인사이트를 배워 예약률이던 매출이던 재방문이던 늘리고 싶다면 '멤버십 구독'을 하면 되. 하루에 150원 꼴이라구. 

무튼 오늘 이야기를 정리하면 이렇게 요약을 할 수 있을거 같아.

[3년간 공실 10일. 그 비결은?]

1.거짓없는 투명함과 솔직함.
-> 어떻게는 1박이라도 더 팔려고 약간의 과장을 하지 않았다. 과장은 곧 실제 경험에서 실망을 초래하기에 재방문 및 입소문은 없다. 즉 NEXT가 없다는 것. 그렇기에 공간에 실제로 왔을 때의 '만족감'에만 더욱 집중. 이를 위한 방법은 '있는 그대로 보여주는 것'

2. 진정성으로 결이 맞는 고객들을 확보할 수 있었다.
-> 그렇기에 고객 만족도가 높을 수 밖에 없었고, 이는 자연스럽게 양질의 리뷰를 차곡차곡 쌓을 수 있었다는 점.

3. 사람들이 예상하는 금액과 판매자의 금액의 괴리가 적었다.
-> '이 정도면 꽤 비쌀거 같은데?' 라고 생각이 드는 감도. 하지만 그 예상을 깨고, 인근의 비슷한 한옥스테이들을 보다 합리적인 가격대로 형성. 부동산을 매입한 채로 운영을 하기에 임대료 부담을 고객들에게 넘기지 않을 수 있었다.

4. 함께 하는 마음
-> 매체에 노출이 되었을 때도 이 집은 혼자 만든게 아닌, 수 많은 사람들의 손길 덕에 만들어졌단 것을 사람들에게 전달. 이런 자신의 집에 대한 진심을 사람들에게 보여주다보니 자연스럽게 그 진심이 전달이 되었다.

서울의하루를 보면서 이런 생각이 들었어.

역시는 역시다. 누군가의 지갑에서 돈을 꺼내는 것은 어떤 훌륭한 '스킬'이 있는게 아니다. 어쩌면 이미 우리가 마음 속으로 알고 있는 '본질'과 '진심'이 사람들의 마음을 움직이는 것은 아닐까.

앞으로도 이렇게 인기 있는 호텔과 스테이를 뜯어가며 당장 너에게도 적용할 수 있는 브랜딩/마케팅 인사이트를 공유할거야.

오늘 글이 도움이 되었고, 향후의 인사이트들이 기대가 된다면 구독하기 클릭 후 월간 멤버십에 가입하면 되. 그 선택이 후회가 되지 않게 인사이트를 떠다 드릴테니 걱정 말길.

(주변에 공간사업을 하려는 분이나, 숙박업 하는 분이 있다면 널리널리 퍼트려줘..!)