[부동산] 둔촌주공아파트 재건축 정비사업 현황

오늘 포스팅하는 주제는 강동구에 있는 둔촌주공에 대해 하려고 합니다.  위치로는 강동구 둔촌동 170-1호외23필지(구역면적:626.232.5㎡)이고 용도지역은 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역, 제1종 지구단위계획구역입니다. 여기서 주거지역에 다른 건폐율과 용적률 제한은 다음 그림1-1과 같습니다.

위 둔촌주공아파트는 제2종 일반주거지역을 기준으로 평균 18층 이하의 중층 건물을 지을 수 있고. 1종 근린생활시설과 함께 의료시설, 종교시설 등 2종 근린생활시설들이 들어설 수 있으며, 공장 발전소, 군사, 위험물 처리 시설, 발전소, 수련시설 등도 가능한 지역입니다. 제2종 일반주거지역은 18층 이하라는 내용을 담고 있지만 서울 지역의 경우 난개발을 막기 위해 단독주택지는 7층, 아파트 단지는 15층 이하로 층고를 제한하고 있습니다. 제3종 일반주거지역은 층수의 제한 없이 건물을 지을 수 있는 토지로 중층과 고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 주성하기 위해 지정된 지역입니다. 층수의 제한없이 건축이 가능하기 때문에 일반주거지역 중에는 가장 가치가 높은 토지라고 할 수 있고 서울시의 경우 재건축 아파트의 설립 시 층수를 35층 이하로 제한하고 있습니다. 

둔촌주공의 사업규모는 기존현황 :  지상5~10층, 164개동, 5,930세대이고 정비계획 : 지하3층,지상7~35층, 85동, 12,032세대입니다. 공사기간은 원래 예정은 2023년 6월(예정)이었습니다. 하지만 조합장이 바뀌고 건설사와의 갈등으로 현재 공사가 중단이 되었고 유치권행사라는 현수막이 걸려있는 삭막한 분위기가 연출되고 있는것을 알 수 있습니다. 이에 서울시에서는 15명 안팎의 합동 점검단이 둔촌주공아파트 재건축 조합사무실을 방문하였고 검증을 하기에 이르렀다.

둔촌주공 재건축은 기존 5930가구를 헐고 1만2032가구를 새로 짓는 사업이고 완공되면 송파구 헬리오시티(9510가구)를 넘어 단일 단지로는 국내 최대규모 아파트가 된다. 지난달 15일 공정률 52%, 골조 공사가 20층 정도 마무리된 상태에서 공사사 중단됐다. 건설사 용역 직원들이 외부인의 출입을 통제하고 있으며 건물외벽과 주요 출입문에 '공사 중단','유치권 행사중'같은 대형 현수막이 걸려 있는 것을 보면서 안타까운 생각이 많이 듭니다. 위 공사 중단이라는 배경을 살펴보면 공사 중단 사태의 발단은 올해 2월 초 있었다. 2019년 말부터 공사를 해오던 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·롯데건설·대우건설)이 "조합이 공사비 증액 계약을 인정하지 않고 있어 공사를 계속한 법적 근거가 없다"며 두 달 후 공사 중단을 선언했다. 이 건설사들은 2020년 6월 가구 수 증가, 상가 건물 추가, 물가 인상 등을 이유로 2조 6700억원이던 공사비를 3조2300억원으로 올리기로 당시 조합 집행부와 계약을 맺었으나 지난해 5월 출범한 새 조합 집행부는 "전임 집행부와 시공단이 적법한 절차를 거치지 않고 계약을 맺었다"며 공사비 증액 무효를 주장했습니다.. 양측 견해차는 좁혀지지 않았고 결과적으로 건설사들이 '공사 중단'이라는 초강수를 꺼낸 것입니다. 이에 조합은 며칠 후 계약 무효 소송을 제기하며 맞불을 놓았고 시공사 측이 "더 협상은 없다"며 건설 장비와 인력을 철수하고 공사를 중단했다.

4월 중순까지도 조합은 "시공 계약을 해지하겠다"며 강경 대응을 예고했지만 실제 공사가 중단되자 "공사비 증액을 인정할테니 계약서를 다시 쓰자"며 한발 물러났다. 조합의 태도 변화에 서울시가 나서서 중재를 시도했지만 시공단이 지금의 조합 집행부를 신뢰할 수 없다며 결렬된 상황입니다.
부동산 전문가들은 "조합과 건설사 간 복잡한 이해관계, 예기치 못한 자재 대란, 정부의 과도한 분양가 규제가 맞물린 총체적 난국"이라고 평가한다. 
이처럼 건설사와 조합 간 갈등으로 분양이 늦춰지면 아파트 공급 일정 역시 뒤로 밀리게 되고 , 각종 이자비용 등이 증가해 건설사와 조합 모두 손해를 볼 수 밖에 없는 상황이다. 정부는 부동산 규제를 완화시키고 둔촌주공같은 갈등상태가 이어지지 않게 조치를 취해야 할 것이다. 

※ 참고 링크 
1. 일반주거지역 , 준주거지역, 전용주거지역의 차이점 링크
2. 둔촌 주공뿐 아니다, 서울 은평·대전 용두동도 '공사비 갈등'
3. 둔촌주공아파트 주택재건축

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