📢서울에서 보증금 50에 월세 20, 진짜예요?

📩오늘의 사연

부동산 중개 플랫폼, 특히 직거래 플랫폼을 중심으로 시세보다 훨씬 저렴한 단기 월세 매물이 쏟아지고 있어요. 특히 일부 매물은 〈전입신고 불가〉, 〈단기만 가능〉 등의 문구가 약속한 것처럼 붙어 있더라고요. 왜 그런 걸까요?🤷

그러고 보면, 전·월세 광고글엔 암호같은 문구들이 간혹 보이곤 하죠. 왠지 꺼림칙해 보이지만 정확한 의미는 몰랐던 그 수상한 문구들의 정체, 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다👓✨

📢 월세가 너무 싸다면 의심부터 

부동산 중개 플랫폼을 둘러보다 보면 시세보다 지나치게 저렴한 매물들을 심심치 않게 볼 수 있죠. 신축에 깨끗하고 넓은데 가격까지 저렴하다? 삐빅⚠️ 허위·미끼 매물일 가능성이 높습니다. 

이런 수법, 오래 전부터 나왔던 이야기라 이미 많은 사미들이 잘 알고 있을 거예요. 매력적인 매물을 올려 일단 수요자를 부동산까지 오게끔 만든 다음 광고와 관련없는 매물을 중개하는 방식이죠. 

부동산 플랫폼 잘 쓰는 법을 다뤘던 혼삶레터 5호에서도 지역 평균 시세보다 월세 기준 10만원, 전세 기준 1000만원 이상 가격이 낮은 가격이 낮은 매물은 허위매물로 의심해봐야 한다고 언급한 바 있어요. 

🪧참고로 올해 1분기 서울 연립·다세대(빌라) 보증금 1000만원 기준 원룸(전용면적 33㎡ 이하)의 평균 월세는 72만8000원이었어요. 

최근 몇 년간 플랫폼 차원의 허위매물 근절 노력이 꾸준히 이어져 온 덕분에 허위매물도 감소하고 있다는데요. 그래도 여전히 안심할 수는 없는 상황! 왜 이렇게 싸지? 라는 생각이 든다면, 그 집은 일단 패스하는 걸로 해요💨

🚨 단기임대, 들어가도 될까요?

요즘 '주세' 등의 단기임대가 뜬다📈는 소식, 사미도 들었나요? 연 단위로 계약하는 전·월세와 달리, 주 단위 혹은 월 단위의 짧은 기간 동안만 계약하는 임대차가 늘고 있다는 건데요. 

장기출장이나 이사·인테리어 등으로 초단기 거주가 필요한 이들, 다양한 공간을 경험하길 원하는 MZ세대, 공간 제약없이 근무하기를 원하는 '디지털 노마드' 등이 단기임대 시장 성장세를 이끌고 있대요.

그런데 요즘 이런 단기임대 수요가 높아진 점을 악용하는 사례도 늘고 있어 소비자의 주의가 당부됩니다. 

🚪그 임대인, 사기꾼일 수도...

만약 내가 알아보고 있는 집이 ✅단기임대만 가능한 매물로 ✅보증금이 없거나 아주 낮고 ✅월세가 매우 싼데 ✅3~6개월치 월세 선납, 전입신고 불가 등의 조건을 걸고 있다면 이 집은 전세사기로 경매에 넘어간 집일 가능성이 매우 높아요. 

전세보증금을 돌려받지 못한 전세사기 피해자들은 전세보증금보증보험에 가입한 경우 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관으로부터 보증금을 반환받는데요. 보증기관은 이 집을 경매에 부쳐 돈을 회수하게 됩니다. 

문제는 경매가 상당히 오랜 시간 진행되고, 경매로 넘어가기 전까지 집의 소유권은 기존 임대인이 갖고 있다는 점이에요. 그래서 일부 악성 임대인들은 경매가 진행되는 6개월에서 1년 사이를 활용해 단기월세 장사를 하는 것이죠. 

실제 최근 경찰에 적발된 전세사기 조직은 수도권 일대에서 110억원의 전세보증금을 가로챘는데요. 주택 경매가 진행되는 동안 초단기 월세를 두는 수법으로 1억3000만원을 추가로 챙긴 것으로 드러났어요🤦 (할많하않...)

나쁜 임대인들이 편법으로 이익을 취하는 동안 세입자는 법의 사각지대에 내몰리게 되겠죠.

만약 6개월치 월세를 미리 내고 입주했는데 기간을 다 채우지 못한 상태에서 경매가 낙찰된다면 최악의 경우 선납한 월세를 돌려받지 못할 가능성이 매우 높거든요. 거주기간을 다 채웠더라도 전입신고가 돼 있지 않으니 보증금을 돌려받을 수 있다는 보장도 없고요. 

📍단기임대는 장기임대보다 월 임대료가 20~30% 높게 책정되는 것이 일반적이에요. 시세보다 저렴한 단기임대는 위험한 매물일 가능성이 크다는 점, 꼭 기억해두세요! 

🏢 오피스텔이라서 전입신고 안 된대요

단기임대도 아닌데 전입신고가 불가하다는 매물도 있어요. 이런 경우 크게 2가지 상황으로 짐작해 볼 수 있습니다. 

1️⃣ 디딤돌대출을 이용해 구입한 주택일 수 있어요. 

디딤돌대출을 이용해 주택을 마련했다면, 대출 실행 후 1개월 이내에 해당 주택으로 전입 후 1~3년간 실거주 의무가 주어지는데요. 

은행이나 도시기금에서 실사 없이 서류확인만으로 모니터링한다는 점을 이용해 전입신고가 불가하다는 조건을 걸어 임대하는 경우가 있어요.  

2️⃣ 업무용 오피스텔일 수 있어요. 

임대인은 오피스텔을 처음 분양받을 때 업무용으로 쓸지, 주거용으로 쓸지 결정하게 되는데요. 업무용으로 선택하게 되면 해당 오피스텔이 주택 수에 포함되지 않아 취득세 중과 대상에서 제외되고 일반 양도세율 적용, 장기보유 특별 공제 등의 혜택을 받을 수 있어요. 

특히 일반임대사업자로서 부가세 환급대상이 돼서 건물가액의 약 10%를 돌려받을 수 있다는 장점도 있는데요. 세금적인 측면에서 훨씬 유리하기 때문에 업무용 오피스텔로 분양을 받은 후 주거용 세입자를 구하는 경우가 종종 발생합니다. 

이 경우 세입자가 전입신고를 하게 되면 임대인의 주택 수에 포함되는 것은 물론, 환급받은 부가세도 다시 납부해야 해요. 그래서 전입신고 불가를 조건으로 걸어두고 임차인을 구하는 거죠. 

🔥전입신고 불가? 세입자엔 불이익 

전입신고가 불가하다는 주택들의 공통점은 전·월세 가격이 시세보다 저렴하다는 것이에요. 당장은 월세 조금, 보증금 조금이 낮아서 이득인 것 같지만 더 멀리 내다보면 세입자에겐 불리할 수밖에 없어요. 

가장 큰 문제는 보증금을 보호할 수 있는 장치가 없어진다는 것이죠. 임차인이 보증금을 지키기 위해선 '대항력'이 필요한데요. 주택임대차보호법에서 대항력은 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생한다고 명시돼 있어요. 

전입신고 후 확정일자까지 받았다면 우선변제권까지 취득할 수 있습니다. 그러나 전입신고 없이 확정일자만 받는 경우 아무런 권리를 행사할 수 없다는 점 꼭 기억해두세요! 

연말정산 시 월세 세액공제 혜택도 받을 수 없어요. 국회에서는 월세 세액공제 범위와 대상을 확대하는 내용을 논의 중인데요. 똑같은 월세를 주고 세제 혜택을 받지 못한다면 조금 억울하겠죠🥹

만약 타 지역으로 이사를 온 경우 거주 중인 지방자치단체에서 운영하는 지원사업에도 참여할 수 없고요. 각종 우편물이 주민등록상 등록된 주소로 배달되는 경우가 많기 때문에 우편물을 받지 못하는 불편함도 감수해야 해요. 

월세 조금 낮추고 불안하고 불편한 계약하기🆚시세대로 주고 안전하게 살기,
사미는 어느 쪽을 선택할 건가요? 호니는 후자!😆 

🎃재미로 보는 공인중개사의 말말말

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