[📢 공지]

구독자분들께는 최신 글을 무료로 먼저 공개합니다.
이후 4주가 지나면 멤버십 전용으로 전환되니 필요한 글은 미리 확인해 주세요.

안녕하세요 재개발한스푼입니다.

이번 주는 남산을 개인적으로 놀러갈때면 꼭 들리거나 지나가는 곳인데요! 남산 아래쪽 길을 끼고 있는 구역이고 신흥시장 근처의 구역입니다. 아래처럼 젊은 세대에게 핫플레이스 또한 많이 끼고 있는 곳입니다. 

바로 이곳은 용산의 남산1구역 재개발 구역입니다. 남산 아래에 자리한 저층 주거지로, 남산과 용산공원 인접성은 물론 서울역, 숙대입구역 생활권까지 누릴 수 있는 입지로 관심을 받고 있는 곳이죠.

남산 1구역 신속통합기획

남산1구역은 신속통합기획 주택재개발 후보지로 선정되면서 사업 추진에 속도가 붙고 있는데요. 약 5만 3,734㎡ 부지에 1,100가구 규모의 주거단지를 조성하는 계획입니다. 다만 고도지구 규제와 추가 진입로 확보 등 앞으로 풀어야 할 과제도 남아 있습니다.

이번 주에는 남산1구역의 현재 사업 단계부터 입지와 개발 계획, 고도 제한이 사업성에 미치는 영향 등 차근차근 살펴보겠습니다.

[사업 추진이력]

서울시는 2025년 11월 3일 남산1구역을 신속통합기획 주택재개발 후보지로 선정했습니다. 

그리고 아래와 같이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 기간은 2025년 11월 11일부터 2027년 1월 28일까지 지정됐습니다.

참고로, 주거지역은 6㎡, 상업지역은 15㎡를 초과하는 토지 거래에 관할 구청의 허가가 필요합니다. 재개발 구역의 빌라나 단독주택은 대지지분이 6㎡를 넘는 경우가 대부분이므로, 사실상 거의 모든 거래가 허가 대상이 된다 봐야죠. 

역으로 이 구역의 히스토리를 살펴보겠습니다. 

재개발은 지금의 사업 단계만 보는 것보다 여기까지 어떤 과정을 거쳐왔는지 함께 보는 게 중요합니다. 과거의 추진 속도와 주요 이슈, 주민들의 움직임을 살펴보면 이 구역이 얼마나 준비되어 있는지, 앞으로 어디에서 속도가 붙거나 막힐 수 있는지도 어느 정도 가늠할 수 있기 때문입니다.

특히 초기 구역일수록 현재 정보가 많지 않습니다. 그래서 과거에 어떤 준비를 해왔는지, 어떤 문제가 반복해서 언급됐는지를 확인하는 것이 중요한 판단 자료가 됩니다. 투자하실 때도 현재 단계만 보지 말고, 그 단계까지 어떻게 왔는지 함께 살펴보세요.

(당연 이런 자료는 인터넷에 안올리겠죠? 그러므로 현장 방문이 필요하다는 겁니다.)

추진'준비'위원회는 2024년 4월 설립 이후 같은 해 6월 용산구청으로부터 정비구역 지정을 위한 연번을 승인받고 9월 사무실을 열면서 기반을 갖췄습니다. 저도 이쯤 한번 임장했는데 연번 부여가 된거 중개소에서 알려 주시더라구요. 

그리고 이렇게 보시듯, 2025년초에 진행한게 있는데요. 

사업의 신속성과 안정성을 확보하기 위해 진명시엔디, 중앙법무사법인, 경복회계법인, 다인그룹건축사사무소와 자문협약을 체결했습니다. 정비업체, 법무, 회계, 건축설계 영역을 후보지 선정 이전 단계에서 미리 구성한 사례라고 하네요. 

🎤이게 무슨말인지 잠깐 짚고갈까요?

우선 도정법상 정비사업의 조직 순서는 정비구역 지정 고시, 토지등소유자 과반수 동의로 조합설립추진위원회 구성 승인(제31조), 추진위원회가 정비사업전문관리업자 선정(제32조 제1항 제1호)인데요. 아래처럼요. 

이렇게 함으로써 얻는건?

당연히 비전문인 조합원들 대비, 전문가들이 진행하니, 속도가 빠르다는 것이죠. 동의서 징구, 구역 경계 설정, 개략적 사업성 검토, 공모 신청 도서 작성, 주민설명회는 전문 인력 없이 주민만으로 진행하기 어렵습니다. 여기가 24년 4월 준비위 설립에서 25년 11월 후보지 선정까지 19개월 만에 도달한 것은 이 실무 조직이 먼저 붙어 있었기 때문으로 볼 수 있습니다. 동의율이 2025년 3월 50%에서 8월 70%로 다섯 달 만에 올라간 속도도 같은 맥락이라 봅니다.

26년 2월에는 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 용역도 본격적으로 시작됐습니다. 용산구가 발주한 용역은 총사업비 약 5억 2,700만 원, 용역기간은 730일인데요, 약 2년정도입니다. 서울시가 신통기획에서 목표로 하는 정비구역 지정 기간도 2년 정도라, 일단 일정은 이 기준에 맞춰 잡혀 있다고 보면 됩니다. 

참고로 옆에 구역인 용산동2가 1-1351번지 일대 구역도 작년에 같은 용역을 발주했습니다. 

이 용역은 정비계획안을 만드는 작업이고, 그 뒤에 주민 공람, 구의회 의견청취, 서울시 도시계획위원회 심의, 정비구역 지정 고시가 이어집니다. 일정대로 진행된다면 정비구역 지정은 2027년에서 2028년 사이가 될거 같아요. 그 이후 추진위원회 승인, 조합설립인가, 시공자 선정, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 단계가 남아 있죠. 

진행상황에 대한 부분을 마무리하며, 서울시가 후보지 선정하면서 2가지 조건을 붙였다는 점 한가지만 기억해보시죠! 

하나는 높이 제한 등 규제를 고려한 사업성 검토이고, 다른 하나는 추가 진입도로 확보 방안 마련입니다. 후보지 선정 단계에서 인가권자가 사업성과 접도 문제를 명시적으로 지적했다는 뜻이며, 정비계획 수립 과정에서 이 두 항목이 실제 쟁점이 될 가능성이 높습니다.

남산 주변이 아무리 고도제한이 완화되었다고 해도, 고도제한이 해제된게 아니라 '완화'입니다. 현재 기준으로는 사업성이 나올수가 없습니다. 기존 12~20m가 16~28m로 완화되고 정비사업은 최고 45m까지 가능하지만 45m는 상한일 뿐 경관관리 가이드라인과 도시계획위원회 심의를 통과해야 한다는 점입니다.

조망 보호 취지상 높이가 구역 안에서 균일하게 배분되지 않고 남산과의 거리와 지반 고도에 따라 달라지므로, 면적에 45m와 250%를 곱한 계산은 상한선일 뿐. 실제 정비계획시에는 달라질 가능성이 높습니다.

계획을 살펴볼까요?

여러분도 잘 아시다시피 구역 분석에서 가장 중요한 숫자는 계획 세대수와 토지등소유자 수의 관계입니다. 남산1구역의 경우 계획 세대수 약 1,100세대에 토지등소유자 약 800~850명입니다. 단순히 봐도 사업성이 좋아보이진 않죠. 단, 이곳은 초기구역이라 계획은 모두 미정입니다. 추준위와 저희 재개발뷰의 건물데이터 기준으로 보면 다음과 같습니다. 

재개발뷰

대략으로 계산해볼게요. 토지등소유자 850명이 모두 조합원 분양을 신청한다고 가정하면, 남는 물량은 250세대입니다. 여기에서 임대주택이 먼저 빠집니다. 서울시는 재개발 임대주택 의무비율을 세대수 기준과 연면적 기준 중 선택해 적용할 수 있도록 하고 있으며, 연면적 기준을 적용할 경우 주거지역은 10%입니다. 연면적 기준을 적용하더라도 세대수로 환산하면 100세대 이상이 될 가능성이 있습니다. 이말은 즉 일반분양이 100세대 안팍으로 줄어들 수 있다는 말입니다. 

*이부분에 대해선 결론에서 따로 멤버십분들 대상으로 자세한 분석을 해드리며 마무리하겠습니다.

입지를 볼까요?

이곳은 최대 장점은 바로 녹지 조건입니다. 구역 북쪽은 남산공원, 남쪽은 용산공원과 접합니다. 이런 형태의 공원과 남산을 모두 가져갈 입지는 흔하지 않습니다. 물론 고도제한이 있지만, 언덕에 위치해서 사업적으로는 어려운 부분이 많지만 조망 부분은 굉장히 귀한 입지입니다.

교통

지하철 4호선 숙대입구역이 도보권이고, 서울역은 1호선, 4호선, 경의중앙선, 공항철도가 지나는 환승 거점입니다. 서울역에는 GTX 노선도 계획되어 있습니다. 다만 구릉지라는 지형 특성상 역까지의 실제 도보 접근성은 지도상 직선거리보다 불리합니다. 현장에서는 경사도를 직접 확인해야 합니다.

생활권

해방촌 일대는 신흥시장을 중심으로 상업 기능이 형성되어 있고, 남산 조망을 앞세운 상권이 자리잡고 있습니다. 다만 재개발이 진행되면 현재의 상권 구조는 해체됩니다. 상가 소유자와 임차인 문제는 이 구역의 사업 진행 속도에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

그런데 신흥시장을 연계로 남산 1구역쪽으로 사람들의 이동이 실제 주말에 현장을 방문해보면 꽤나 많다는것을 볼 수 있습니다. 소위 뷰 맛집, 외국인들의 유입이 많아졌습니다. 제가 뉴스레터를 작성하는 쯤에도 방문하였는데요.

구역계에 포함된 곳도 위 사진처럼 사람들이 많이 지나다니고 꽤나 젊은 감성의 가게들도 많이 있었습니다. 그러나 구조적으로 골목이 좁아 통행에 불편함을 느꼈습니다. 서울시가 선정 조건으로 지적한 진입도로 문제가 이 구역의 구조적 약점입니다.

해방촌 일대는 폭이 좁은 골목 위주로 가로 체계가 형성되어 있어, 대규모 공동주택 단지에 필요한 진입도로를 새로 확보해야 합니다. 도로를 확보하려면 그만큼의 토지가 정비기반시설로 빠지고, 이는 사업비와 분양 가능 면적 양쪽에 영향을 줍니다. 구릉지 경사 역시 토목공사비를 높이는 요인입니다.

주변 개발과의 연계

우선 저는 3가지 축으로 개발 구역을 분류해봅니다. 후암, 해방촌, 이태원 권역으로요.

우선 후암은 서후암 동후암이 나눠져 사업이 진행되고 있지만, 평지쪽이고 서울역 연계로 주변 개발과의 연계로 개발압력이 이뤄지는 형태고, 단독 재건축과 특계구역 등 섞여있는 서후암의 주변으로 갈월동, 후암동 110-2, 195-1 등의 초기 진행이 이뤄지고 있습니다. 

해방촌 권역에서는 남산1을 포함한 용산3 그리고 신규 연번 동의서 징구중인 용산4, 남산2 등이 주변 개발압력으로 추진이 형성되는 구조입니다.

그리고 마지막으로 이태원은 한남 뉴타운으로부터 올라오는 시세의 흐름을 타고, 해방촌의 남산 고도제한 완화의 호재를 타고 가격과 분위기를 형성하죠. 

이렇게보면 남산1은 좌, 아래 사방에서 연계 개발 흐름을 타고 있는 구역입니다.

빈 땅이 없습니다.

그러나 여러 구역이 동시에 추진된다는 사실은 양면적입니다. 일대 전체가 정비되면 생활 인프라가 함께 개선되고 단지 간 시너지가 생깁니다.

반면 진입도로, 공원, 학교 같은 기반시설 계획을 구역별로 나누어 부담해야 하고, 서울시 입장에서는 구역 간 계획을 조율해야 하므로 개별 구역의 일정이 지연될 수 있죠. 정비사업은 순서가 있으니까요. 그래서 정비계획과 도시계획이 존재하는 개념입니다.

투자 관점에서 정리해보겠습니다.[💎멤버십전용]

시세와 긍정, 부정, 규제, 시간 등의 요인으로 분석해보려고 합니다. 초기 구역이라 정비계획 등과 같은 계획은 없기에 다른 펙터로 분석합니다.