#01. 어디까지가 내땅이지? '대지지분'에 대하여

안녕하세요! 재개발 한스푼입니다 :) 

오늘은 첫 포스팅입니다. 여러분들께 좋은 콘텐츠를 전달하기 위하여 앞으로도 많은 정보 탐색과 공부를 놓치지 않으려고 합니다. 처음에는 부족할 수 있으니 많이 피드백 주시고 함께 만들어가봐요. 

첫번째로 함께 알아볼 개념은 대지지분입니다.

간단히 말하면 한 건물이 올라가 있는 땅(대지) 중에서, 내가 소유한 지분을 의미합니다. 

빌라나 아파트처럼 공동주택을 매매하실 때, '전용면적', '공용면적'만큼 중요한 개념이죠. 예를들어보겠습니다. 한 건물이 100평 짜리 땅에 지어졌고, 여기에 4세대가 동일한 크기로 나눠 살고 있다면, 각 세대는 대지 25평씩을 갖고 있다고 볼 수 있습니다. 이 1세대가 가진 25평이 바로 ‘대지지분’입니다. 

물론! 개념적으로는 그렇지만, 저렇게 완전히 N등분 되지는 않습니다. 세대당 대지지분은 다를 수 있습니다. 평균 대지지분의 함정이죠. 참고만 해주세요.

대지지분을 확인하는 방법은

가장 기본적인 방법이 등기부등본 열람입니다. 직관적으로 확인해보실 수 있어요. 그 외에도 프롭테크 앱에서도 쉽게 확인하실 수 있어요. 아래 이미지들을 참고해보세요. 아래 앱은 디스코라는 앱입니다. 직접 건물을 지도에서 선택하고 건물을 누르신 후에 호수를 입력하면 나옵니다. 

그러면 이 대지지분이 왜 중요할까요? 

재개발이나 재건축이 진행될 경우, ‘땅을 얼마나 갖고 있느냐’가 새 아파트를 얼마나, 어떤 조건으로 받을지를 결정하는 핵심 기준이 됩니다. 이때 땅의 소유 비율을 따지는 것이 바로 ‘대지지분’입니다. 단순히 ‘땅 지분이 많다’는 의미를 넘어서 최종 분양, 비용, 권리, 수익률에 직결되기 때문입니다. 재개발 투자자의 핵심 체크포인트 중 하나이기도 합니다. 

같은 평수의 집이라도 대지지분이 다를 수 있습니다. 즉, 겉보기엔 비슷한 빌라여도, 어떤 집은 땅을 많이 갖고 있고, 어떤 집은 거의 갖고 있지 않을 수 있습니다.

👉 투자 목적으로 낡은 빌라나 다세대주택을 알아보실 때는 건물 상태보다 대지지분을 꼭 먼저 확인하셔야 합니다. 사실 정확한 계산보다는 너무 쪼개기가 된 물건인지 보기 위해서도 확인합니다. 

시간이 지날수록 건물은 가치가 줄어드는 감가상각 되지만, 토지는 오히려 가치 상승합니다. 건물이 노후화 돼서 철거되면 남는건 '토지'죠. 결국 남는건 땅이다! 

조합원에게 배정되는 신축 아파트의 면적(분양면적)은 대부분 즉, 대지지분이 클수록 더 큰 평수를 받을  수 있고, 작으면 추가분담금이 늘어날 수 있어요. (*단, 감정평가 해보면 오히려 대지지분 작은 신축 빌라가 건물의 가치 측면에서 감정평가를 높게 받을수 있어요. 이부분은 다음번에 따로 다루겠습니다 :)