# 63 한스푼톡[8화] 애닝 대표님 만났어요

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안녕하세요, 재개발한스푼입니다.

한스푼톡은 저 뿐만 아니라, 다양한 관점을 들어보실 수 있도록 제가 직접 만나고 인터뷰하여 생생한 현장의 목소리와 팁을 들어볼 수 있는 시간입니다. 어느덧 저희 소개를 포함하여 8번째 손님을 모시게 되었는데요.

한스푼톡의 8번째 게스트는

건물 짓는 부동산 투자자 애닝님 입니다. (@_anning07)

스레드 뿐 아니라, 유튜브, 블로그로도 활동을 하시구요.(마무리에서 소통하실 수 있는 방법 설명드리겠습니다.) 워낙 오랜기간 투자하시며 인사이트와 경험이 풍부하셔서 많은 분들 사이에서 리스펙을 받으시는 분입니다. 개인적으로도 너무 뉴스레터 한스푼톡에 모시고 싶었던 분 중 한분입니다.

Q1. 먼저 간단한 자기소개 부탁드립니다. 부동산 투자는 어떻게 시작하게 되셨나요?

2012년 일반매매로 부동산 투자를 시작한 뒤 경매, 임대사업, 신축, 시행까지 경험했고, 지금은 종합건설사를 운영하고 있습니다.

현재는 투자자이자 건축주, 시공사의 시선으로 부동산을 함께 보고 있어요.

처음 경매 공부를 시작한 건 2011년이었고, 2012년에 서초동 다세대를 매입했어요.

그런데 일반매매로 사고 나니 조금 아쉽더라고요. 그래서 경매를 좀 더 깊게 공부해봐야겠다 싶어서 독학을 했고, 2014년에 풍납동 아파트 1개와 삼전동 빌라 2개, 총 3개를 매입했습니다. 풍납동 아파트는 지금도 보유 중이고 내년에 매도할 계획을 세우고 있어요.

삼전동 빌라는 통건물로 경매에 나온 물건이었는데, 4개를 입찰해서 그중 2개를 낙찰받았습니다. 그중 하나는 작년에 매도했고요. 그런데 이 지역이 이후 재개발로 묶이면서 가격이 굉장히 많이 올랐어요. 제가 팔고 난 뒤에도 무려 2~3억이 더 올랐더라고요. 하하하.

그리고 2015년에는 지역주택조합에도 투자했습니다.

인천과 은평구 쪽 지주택에도 투자했고, 동대표를 할 정도로 적극적으로 참여했어요. 누님 명의로 투자했다가 다른 매수 계획이 생겨 프리미엄 500만 원 정도 받고 매도했는데, 지금은 장승배기 인근 대장 아파트가 됐습니다.

돌이켜보면 아쉽지만, 그 과정에서 지주택 사업이 어떻게 돌아가고 왜 중간에 무너지는지를 직접 경험하며 많이 배웠어요. 개인적으로 불확실한 투자를 좋아하지 않아 지주택을 추천하지는 않지만, 저한테는 사업 구조를 이해하는 좋은 경험이었습니다.

그 경험이 나중에 또 연결됐어요. 당시에는 지주택 입주권을 사려고 투자했던 건데, 이후 동작구 사당동에 제가 가지고 있던 건물이 지주택 사업에 묶이면서 이번에는 직접 지주조합원이 됐습니다.

땅 면적이 꽤 컸는데도 85㎡ 미만만 가능하다는 이야기를 들었고, 처음에는 입주권도 나오지 않는다고 했어요. 오히려 조합 쪽에서 입주권을 별도로 사라고 하다가, 나중에는 지주니까 그냥 입주권을 주겠다는 이야기까지 나왔죠. 그런데 저는 결국 건물을 매도했습니다.

재미있는 건 그다음이었어요. 제가 가지고 있을 때는 2종 땅이었는데 매도할 때 보니 3종으로 바뀌어 있었고, 기존 3종이었던 땅은 준주거로 바뀌어 있더라고요. LH 쪽에서 장기전세 사업을 추진하면서 영향을 받은 게 아닌가 생각도 했습니다.

이런 경험을 해보니 지주택은 분명 위험하고 일반적으로 권할 만한 투자는 아니지만, 투자자의 위치에 따라 기회가 생길 수 있다는 것도 알게 됐어요. 굳이 지주택에 투자한다면 저는 일반 조합원보다는 토지를 가진 지주조합원 쪽이 낫다고 봅니다.

지주택 구조(참조)

실제로 중간에 단순히 입주권만 보고 들어갔다가 손해를 본 경우도 주변에서 많이 봤고요. 무엇보다 지주택은 사업 구조 자체가 복잡합니다. 사업을 제대로 진행하기보다 월급을 받으며 시간을 끄는 경우도 있었고, 제가 참여했던 상도 쪽 사업도 당시 3개 업체가 들어와 서로 다툼이 많았어요. 각자의 이해관계가 얽혀 있다 보니 사업을 끝까지 끌고 가는 게 쉽지 않더라고요.

그러다 2017년에 처음으로 건물을 매입했습니다.

이 건물 자체로 큰 시세차익을 내지는 못했지만, 보유하면서 전세와 월세를 활용해 수익을 냈어요. 이후 시장 상황이 어려워지면서 버티기 힘든 부분이 있어 매도했고요.

애닝님의 건물 4채 매입 시점

그렇게 2017년에 첫 건물을 사고, 2018년, 2019년에도 연이어 매입하면서 총 4개의 건물을 매입했습니다.

이때 투자하면서 재미있는 경험을 하나 했어요. 처음 실투자금이 3억 정도 들어갔는데 월세가 300~400만 원 정도 나왔습니다. 임대수익률도 나쁘지 않았지만, 더 좋았던 건 2년 정도 지나면서 전세보증금이 크게 올라 투자금이 회수되기 시작했다는 점이에요. 당시 원룸 전세가 5천만 원 정도였는데 2년 뒤에는 1억 정도가 됐거든요.

원룸 특성상 1년 정도 살고 나가는 경우도 많았고, 당시에는 월세가 잘 나가지 않던 시기였어요. 그래서 월세를 전세로 돌렸더니 오히려 굉장히 잘 나가더라고요. 시세차익만 보는 게 아니라 임대시장 변화에 맞춰 보증금 구조를 바꾸면서 투자금을 회수할 수 있다는 걸 이때 직접 경험했습니다.

그리고 이 무렵 신축업도 시작했어요.

당시 자주 소통하던 부동산 중개소에서 “지어져 있는 건물을 사지 말고 직접 한번 지어보는 게 어떻겠냐”고 제안하셨거든요. 제가 굉장히 바쁠 때라 처음에는 부담스러웠는데, 그분이 “직접 땅을 알아보러 다닐 것도 아니고 와서 삽질할 것도 아니니 신경 쓰지 말라”고 하시더라고요. 본인이 땅부터 알아보고 시공사까지 소개해주겠다고요. 그렇게 시작하게 됐습니다.

결과적으로 당시에는 시장이 좋아서 수익을 냈어요. 다만 지금 생각하면 제가 특별히 신축을 잘해서 돈을 벌었다기보다 시장이 받쳐줬던 영향도 컸다고 봅니다. 지금 같은 시장에서 똑같이 했다면 오히려 손해를 많이 봤을 수도 있어요. 결국 부동산은 같은 투자 방식이라도 언제 하느냐에 따라 결과가 완전히 달라지는 것 같습니다. 그때와 지금은 시장 자체가 또 완전히 다르니까요.

Q2. 투자자에서 직접 건물을 짓는 사람이 되셨는데, 그 전과 후로 부동산을 보는 관점이 어떻게 달라졌나요?

가장 크게 달라진 건 가격이 오르기를 기다리는 투자보다 직접 가치를 만들어가는 투자를 좋아하게 됐다는 점인 것 같아요. 예전에는 좋은 부동산을 찾아서 사고, 2년, 4년 기다리면서 가치가 오르기를 기대했다면 지금은 조금 달라요.

건물을 직접 짓기 시작한 뒤부터는 ‘이 땅이나 건물을 가지고 뭘 만들 수 있을까?’ ‘여기에 뭘 지어서 어떻게 팔 수 있을까?’, ‘리모델링해서 수익률을 높인 뒤 팔 수 있을까?’, ‘이 공간을 어떤 구성으로 채우면 좋을까?’를 먼저 생각하게 됐어요.

최근에 숙박업에 관심이 많아진 것도 그런 흐름이에요. 자연스럽게 그쪽으로 관심이 이어지더라고요. 여담이지만 2020년에는 카페도 직접 해봤습니다. 물론 돈을 날리고 접었습니다. 하하하. 결국 부동산을 단순히 ‘사놓고 기다리는 자산’으로 보기보다는 내가 직접 가치를 만들어낼 수 있는 대상으로 보게 된 것 같아요. 디벨롭의 관점이 많이 들어간 거죠.

조금 더 구체적으로 예를 들어볼게요. 다세대를 지어서 분양한다고 하면 주변 아파트 가격과 땅값을 같이 봅니다. 예를 들어 주변 아파트가 20~30억인데 땅값은 평당 4~5천만 원 수준이라면 저는 그런 곳을 좋게 봤어요.

물론 지금처럼 전체적으로 가격이 같이 움직이는 시장에서는 차이가 크지 않을 수도 있지만, 분명 시차가 생기는 시기가 있습니다. 아파트 가격이 먼저 움직이고 땅값이 조금 늦게 따라오는 구간이 있다는 거죠. 저는 그런 곳에서 기회를 많이 봤던 것 같아요.

일반 투자자분들이 주변 아파트 가격을 중심으로 본다면, 저는 건물을 짓기 시작하면서부터 그 주변 땅값이 얼마인지보다 그 땅으로 무엇을 만들 수 있고, 그 상품에 실제 수요가 있는지를 더 많이 보게 됐습니다.

Q2-1. 그런 땅의 수요를 보는 일종의 노하우나 방식이 있을까요?

저는 사실 땅값을 먼저 보기보다 ‘이 땅에 뭘 지어서 얼마에 팔거나 운영할 수 있지?’를 먼저 봅니다. 그리고 거기서 공사비나 금융비용 같은 비용들을 빼면서 내가 얼마까지 땅값을 지불할 수 있는지를 역산하는 편이에요. 이게 신축을 직접 해보면서 생긴 관점인 것 같습니다.

예를 들어 어떤 지역에서 투룸이나 쓰리룸을 지었을 때 투룸 기준으로 4억 정도에 분양할 수 있다고 가정해보는 거죠. 그러면 그 가격에서 토지비와 공사비, 금융비용 등을 넣어보고 사업성이 나오는지를 계산합니다.

그래서 저는 땅 자체만 보는 게 아니라 그 땅 위에 무엇을 만들어서 최종적으로 얼마에 팔거나 운영할 수 있는지를 굉장히 중요하게 봐요. 결국 그걸 알아야 내가 지불할 수 있는 적정 땅값도 나오는 거니까요.

제가 메인으로 많이 했던 건 ‘근생다중주택’이라고 해서 다가구주택과 비슷한 형태인데요. 당시에는 이 방식의 수익률이 굉장히 좋았습니다. 예를 들어 땅을 15억에 사고 공사비가 10억 정도 들어간다고 해볼게요. 당시에는 토지 매입 때 대출을 많이 활용했고, 공사비도 외상으로 진행하는 경우가 있어서 실제 초기에 들어가는 자기자본은 상대적으로 적었습니다.

그렇게 건물을 완성한 뒤에는 전세보증금을 받아 투입된 자금을 회수하고, 관리비와 일부 월세에서 추가적인 현금흐름을 만드는 구조였어요. 경우에 따라서는 보증금을 받고 나면 실제 투자금 상당 부분이 회수되기도 했고요.

결국 노하우라고 한다면 단순히 ‘어느 땅이 오를까’를 맞히는 것보다, 그 땅에서 만들 수 있는 최종 상품의 가치를 먼저 보고 토지비, 건축비, 금융비용, 보증금, 임대수익까지 전체 구조를 역산해보는 것이라고 생각합니다.

Q3. 재개발 투자도 하고 계신데, 구역이나 물건을 볼 때 가장 중요하게 보는 것은 무엇인가요?

예전에는 재개발 투자에서 크게 세 가지를 봤어요. 하나는 하방이고, 다른 하나는 상방입니다. 그런데 요즘은 여기에 ‘시간’까지 더해서 세 가지를 같이 보는 것 같아요.

예를 들어 제가 요즘 보고 있는 신림 쪽을 보면, 이미 프리미엄이 거의 붙어 있지 않아서 하방이 많이 열려 있지 않다고 봤어요. ‘이 정도 가격이면 사도 크게 더 떨어지지는 않겠구나’라고 생각하는 거죠.

재개발 진행이 활발한 신림 일대

대신 상대적으로 하급지이기 때문에 상방에는 어느 정도 한계가 있다고 봅니다. 그러면 그에 맞춰 투자 진입과 엑싯 전략도 달라지고요.

반대로 삼전동 같은 경우는 상급지이기 때문에 향후 아파트가 된다는 전제로 보면 상방이 30~40억까지도 열려 있다고 봅니다. 이런 차이가 투자 여부를 결정하는 데 꽤 큰 기준이 됐던 것 같아요.

삼전동 일대는 초초기 재개발이 추진중입니다.

그런데 아무리 상방이 많이 열려 있어도 15년, 20년이 걸리는 투자와 수익은 조금 작더라도 3~5년 안에 엑싯할 수 있는 투자는 완전히 다르다고 생각해요. 결국 투자금도 시간이라는 비용에 묶이는 거니까요. 그래서 지금은 얼마까지 올라갈 수 있는지, 어디까지 떨어질 수 있는지, 그리고 그 수익을 얻는 데 얼마나 시간이 걸리는지. 상방, 하방, 시간을 같이 봅니다.

추가로, 재개발도 경매로 많이 보는 편이에요. 경매는 일반 매매와 다른 조건에서 접근할 수 있고, 생각보다 초기 재개발 물건도 많이 나옵니다. 그래서 저는 재개발 구역을 볼 때 일반 매물만 보는 게 아니라 경매 물건도 같이 봐요.

Q3-1. 구역은 상방과 하방을 기준으로 보시는 것 같은데, 개별 물건을 볼 때도 기준이 있으실까요?

저는 공시지가를 중요하게 봅니다. 겉으로 보기에는 똑같은 물건인데도 공시지가가 다른 경우가 있거든요. 신림8구역에서도 경매로 낙찰된 물건이 있었는데, 비슷한 물건과 비교해보니 공시지가에서 차이가 났어요. 7개 동이 함께 있는 빌라였는데 같은 시기에 지어졌고 평수와 대지지분도 비슷했지만, 이런 개별적인 조건에 따라 가격을 다르게 쳐주는 경우가 있더라고요. 경매를 보다 보면 비슷한 물건이 한꺼번에 나오는 경우도 있어서 서로 비교해보면 이런 차이가 더 잘 보입니다.

그리고 저는 다세대만 보는 건 아니에요. 관악구나 동작구를 보면 근생이나 다중주택 같은 물건도 종종 나옵니다. 전세사기 여파 등으로 버티지 못한 투자자들의 물건이 경매로 나오는 경우도 있고요. 최근에 본 물건 중에는 감정가가 30억 정도인데 절반 수준까지 내려온 것도 있었어요. 모아타운에 묶여 있어 입주권을 받기는 어렵다고 봤지만, 현금청산 가능 금액이나 현재 월세 수익, 추가로 받을 수 있는 보증금까지 같이 계산해보면 또 다른 투자 구조가 나올 수 있는 거죠. 생각보다 이런 물건들이 있습니다.

그런데 결국 이런 걸 발견하려면 계속 봐야 합니다. 저는 하루에 한 시간 정도는 물건만 찾아봤던 것 같아요. 처음에는 볼 게 많지만 한 번 쭉 서칭해두면 그다음부터는 새로 올라온 물건만 보면 되니까 시간도 점점 줄어듭니다.

저는 시세 트래킹, 시장 트래킹은 필수라고 생각해요. 계속 보다 보면 어떤 물건이 새로 나왔는지, 어디가 움직이고 있는지 자연스럽게 보이기 시작하거든요. 그러다 보면 평소와 다른 가격이나 조건의 물건이 나왔을 때도 눈에 들어오고요.

예전에는 ‘돈이 없으면 투자를 못 한다’고 생각했어요. 그런데 2017~2018년쯤 투자하면서 가진 돈을 거의 다 쓰고 나니까, 이러다 아예 투자를 안 하게 될 것 같더라고요. 그래서 재테크 모임을 하나 만들었습니다. 제가 투자를 계속 놓지 않기 위해 만든 모임이었어요. 옆 사람이 계속 투자하고 공부하면 저도 자연스럽게 하게 되는 효과가 있거든요. 무엇보다 혼자 볼 때는 보이지 않던 다른 사람의 관점을 볼 수 있다는 것도 좋았습니다.

🎤한스푼

저도 대표님과 같은 생각과 관점에서 재개발한스푼을 만들었어요. 다양한 사람들과 관점을 나누고 배우고 있는 중입니다 :) +추가로, 저도 대표님처럼 한번 추진하려고 준비중입니다. (아래그림 참조)

Q4. 반대로 재개발 투자자들이 많이 놓치거나 잘못 보는 부분이 있다면요?

저는 재개발만 전문적으로 하는 사람은 아니지만, 건축과 재개발 투자를 모두 해본 입장에서 초보자분들에게 꼭 말씀드리고 싶은 게 하나 있어요. “재개발을 너무 끝까지 보지 않았으면 좋겠다.”

흔히 재개발이라고 하면 ‘이걸 10년, 20년 어떻게 기다리지?’부터 생각하시거든요. 그런데 투자라면 굳이 준공까지 기다릴 필요는 없다고 생각해요. 내가 직접 입주할 목적이 아니라면 중간에 매도할 수도 있고, 사업이 진행되면서 가치가 올라가는 구간을 가져갈 수도 있으니까요.

그래서 저는 ‘10년을 어떻게 기다려요?’라고 생각한다면, 어쩌면 재개발 투자를 한다기보다 완성될 아파트의 입주권을 산다는 관점으로 보고 있는 게 아닐까 생각합니다. 재개발 투자에 이런 선입견이 꽤 많은 것 같아요.

🎤한스푼

이 부분은 제 재개발 투자 관점과 너무 동일했습니다. 지난번 초청 강의에서도 아래와 같은 내용으로 정비사업과 재개발 투자에 대해 구분을 해드린적이 있는데요. 정비사업을 다 마쳐야만 수익이 나는 구조가 아니며, 해당 구역에 꼭 입주를 해야한다 생각하지 않기를 강조드려 봅니다.

지난번 강의 슬라이드

제 유튜브에도 “여기 언제 돼요?”, “저는 여기 실거주 못 하는데요” 같은 댓글이 많이 달려요. 그런데 투자라는 관점에서 보면 꼭 실거주를 전제로 할 필요는 없잖아요. 경매로 접근할 수도 있고, 각자의 상황에 따라 여러 전략을 고민해볼 수도 있습니다. 물론 사람마다 자금이나 상황이 다르기 때문에 정답은 없어요. 제가 말씀드리고 싶은 건 재개발 투자를 꼭 한 가지 방식으로만 생각할 필요는 없다는 것입니다.

요즘은 예전보다 정보도 훨씬 많이 공개돼 있어요. 노후도나 정비구역 요건 같은 것도 사이트에서 비교적 쉽게 확인할 수 있고요. 예전처럼 정보가 부족해서 잘못된 이야기에 휘둘릴 가능성도 많이 줄었다고 봅니다.

신축에 대한 오해도 비슷해요. 재개발에서는 신축이면 무조건 안 된다고 생각하는 분들이 많은데, 투자 관점에서는 또 다르게 볼 수 있습니다. 임대를 높게 받을 수 있고, 감정평가 측면에서도 유리한 부분이 있어 장기간 보유하며 버티기 좋은 경우도 있거든요. 물론 분양자격이나 권리관계는 별도로 정확하게 확인해야 하고요.

또 하나의 선입견은 재개발 사업을 추진하는 사람은 원주민일 것이라는 생각이에요. 실제로는 꼭 그렇지만도 않습니다. 새롭게 들어온 투자자 중에서도 재개발 경험이 많고 사업에 대한 이해도가 높은 분들이 있어요. 그런 분들이 적극적으로 움직이고 추진력을 발휘하면서 사업이 진행되는 경우도 많이 봤습니다.

결국 제가 말씀드리고 싶은 건 하나예요. 재개발은 ‘언제 아파트가 되느냐’만 보고 기다리는 투자가 아니라는 겁니다. 어느 시점에 들어가서 어느 구간의 가치를 먹고 나올지, 어떤 방식으로 접근할지를 생각하면 생각보다 선택지가 많습니다.

Q5. 15년 동안 투자하면서 실패도 많이 경험하셨을 텐데, 그 과정에서 생긴 본인만의 투자 원칙이 있나요?

가장 큰 실패는 서울대 인근 오피스텔에 공동투자했던 경험이에요. 37억 정도를 넣었는데 결국 13억을 돌려받지 못했습니다. 돌이켜보면 가장 큰 문제는 제 돈은 들어갔는데 저한테 주도권이 없었다는 것이었어요. 공동투자다 보니 중요한 순간에 제가 결정할 수 있는 게 많지 않았거든요.

그때 크게 배웠습니다. “수익률보다 중요한 건 문제가 생겼을 때 내가 할 수 있는 게 있느냐.” 아무리 수익률이 좋고 많이 오를 수 있는 투자라도 일이 잘못됐을 때 내가 아무것도 할 수 없다면 굉장히 위험하다는 걸 배웠어요. 공동투자를 하더라도 최소한 나만의 포지션과 결정권은 있어야 한다고 생각합니다. 내가 상황을 바꿀 수 있는지, 아니면 다른 사람의 결정만 기다려야 하는지가 굉장히 중요하더라고요.

그래서 지금은 투자를 볼 때 ‘이걸 내가 통제할 수 있느냐’를 하나의 기준으로 봅니다. 많이 오를 수 있는지도 중요하지만, 잘못됐을 때 내가 대응할 수 있는 투자냐를 더 중요하게 보게 된 거죠.

보유하는 것도 마찬가지예요. 운영이 어려워졌다면 팔아야 하고, 더 좋은 투자처가 있다면 팔 수도 있습니다. 반대로 내가 감당할 수 있고 버틸 수 있는 자산이라면 충분히 기다려볼 수 있고요. 결국 중요한 건 나만의 기준이 있느냐, 그리고 잘못됐을 때도 내가 감당할 수 있느냐인 것 같아요.

저는 큰 실패를 겪고 나서 투자 원칙이 오히려 더 명확해졌습니다. 내 통제 영역 밖에 있는 투자는 하지 않는다. 그리고 내가 감당할 수 있는 범위 안에서 투자한다. 지금은 이 두 가지를 굉장히 중요하게 생각합니다.

Q6. 실제로 물건을 매수할 때 ‘이건 사도 되겠다’고 판단하는 본인만의 기준이 있나요?

저는 싼 물건을 찾는다기보다, 가치보다 싸게 거래되는 이유를 내가 설명할 수 있는 물건을 좋아합니다.

꼭 상방이 크게 열려 있지 않더라도 투자금이 적게 들어가면서 가격적으로 충분히 메리트가 있다면 관심 있게 봐요. 다만 단순히 가격이 싸다는 이유만으로 사지는 않습니다.

‘왜 이 가격에 거래되고 있는지’, ‘다른 사람들은 왜 이 물건을 좋게 보지 않는지’, 그리고 ‘그 이유가 내가 해결하거나 감당할 수 있는 것인지’를 보는 거죠.

필요하면 잠깐 실거주도 할 수 있고, 주변 물건과 비교했을 때 땅이나 입지에서 나름의 가치 차이가 있는지도 봅니다. 건물을 직접 짓고 투자하다 보니 결국 땅을 많이 보게 되는 것 같아요. 지금 건물이 어떤 모습인지보다 그 땅이 가진 가치가 어느 정도인지 보는 거죠. 그래서 자연스럽게 경매로도 많이 접근합니다.

결국 제가 좋아하는 물건은 단순히 싼 물건이 아니라, 시장가격과 실제 가치 사이에 차이가 있고 그 차이가 왜 생겼는지를 내가 설명할 수 있는 물건인 것 같아요.

Q7. 앞으로 투자자로서, 또 건설업을 하는 사람으로서 어떤 방향으로 가고 싶으신가요?

앞으로는 시행을 제대로 한번 해보고 싶어요. 오피스텔을 직접 신축해서 보유하거나, 소규모라도 아파트를 직접 분양해보는 거죠. 크게 보면 부영이나 중흥처럼 직접 개발하고, 필요하면 보유하면서 운영까지 할 수 있는 포지션으로 가고 싶습니다. 물론 규모는 다르겠지만 방향은 그런 쪽이에요.숙박업도 기회가 된다면 꼭 해보고 싶고요. 최근 트렌드이기도 하지만, 무엇보다 제가 직접 운영해봐야 그 사업을 하는 사람들을 제대로 이해할 수 있다고 생각해요. 결국 제가 먼저 해보고 경험해봐야 다른 사람을 설득할 때도 힘이 생기거든요.

땅을 사고, 기획하고, 짓고, 운영하고, 필요하면 매각까지 해보면서 결국 개발사업 전체를 이해하는 사람이 되는 게 제가 앞으로 가고 싶은 방향인 것 같아요. 처음에는 좋은 부동산을 찾는 사람이 되고 싶었다면, 지금은 좋은 부동산을 직접 만들어내는 사람이 되고 싶습니다.

🎤재개발한스푼의 마무리

개인적으로도 굉장히 뵙고싶은 분을 제 뉴스레터에 모시게 되어 영광이고 많이 배웠습니다. 특히 애닝 김현호 대표님의 관점에서 제가 많이 배운점은 아래 3가지 입니다.

투자는 내가 잘 아는 분야에서 확장한다. 대표님의 경우도 그랬고 잘 알지 못한 투자는 필패한다는 점입니다. 주변에서 다양하게 성공한 사례를 보면 그 방식으로 투자해보고 싶지만, 생각보다 본인에게 안맞을수도 있고 잘 모르면 실패한다는 것을 배웠습니다.
오래 투자를 한 사람일수록 리스크와 대응을 많이 이야기한다. 이말은 즉 리스크 대응은 필수 투자 기간이 짧은 사람일수록 극대화된 수익이 자신의 실력인것처럼 말하지만, 투자를 오래한사람들은 항상 위험과 위기가 있어왔습니다. 이는 아무도 예상할수 없었고 대응을 할수도 없죠. 이 시기에 많은 사람들의 결과가 갈린다는 걸 또한번 느꼈습니다.
같은 투자도 시장과 타이밍, 그리고 내 액션과 대응에 따라 극명히 결과가 갈린다. 투자 방법이 특별해서 수익이 나거나 실패했다 생각하지만, 생각보다 타이밍, 운 그리고 나의 결정에서 많은 결과 차이가 있다는것을 다시 알게되었습니다. 우리가 예측할수는 없지만 시장 앞에서 겸손하게 언제든 잃을수 있다는 것, 시장을 예측할수 없다는걸 생각해보면 좋겠습니다.