[vol.56] 알면 돈이 되는 2025년 달라지는 금융제도 (부동산 편) (청년주택드림대출, 주택 양도세 장기보유특별공제액, 신생아 특례대출, 주담대 중도상환 등)

💡안녕하세요, 인모스트 연금레터 에디터입니다. 2025년 새해에 금융제도에도 많은 변화가 찾아옵니다. 이번 연금레터 시리즈에서는 '알면 돈이 되는 2025년 달라지는 금융제도'를 주제로, 첫번째로 부동산 관련 정책 변화들을 집중 조명해 보려고 합니다.올해 다양한 부동산 정책 변화가 예정되어 있는 만큼 미리 알아두고 대비해야겠죠? 2025년! 지금부터 시작되는 인모스트의 연금레터와 함께하세요

알면 돈이 되는 2025년 달라지는 금융 제도 (부동산 편)

1) 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제액 계산 방법 변경 (소득법)

출처: 한국경제

상가에서 주택으로 용도변경해 1가구 1주택이 된 경우, 비주택보유 기간과 주택보유 기간을 나누어서 장기보유특별공제액을 각각 계산해 합산하도록 세법이 개정됐습니다. 1세대1주택일 경우 보유기간 2년(조정지역 2년 거주)을 채우면 양도세 비과세가 적용되므로 일반적으로 장기보유특별공제가 큰 의미가 없을 수 있습니다. 그러나 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우, 초과분에 대해 양도세가 부과되기 때문에 이를 명확히 이해하고 준비할 필요가 있습니다.

양도소득세는 양도 당시의 현황을 기준으로 과세하는 것이 원칙입니다. 주택 수를 계산할 때나 거주 및 보유 기간 산정 시에도 양도 시점의 현황이 중요한데요. 만약 보유 중인 부동산의 용도를 상가에서 주택으로, 또는 주택에서 상가로 변경하는 경우, 장기보유특별공제율이 달라질 수 있어 세금 부담에 영향을 미칠 수 있습니다.

예를 들어 보유 중인 상가를 주택으로 용도 변경한 후 1주택(고가주택인 경우)으로 양도하는 경우, 주택 전환 후 2년 미만 거주했다면 상가 보유 기간을 포함한 전체 기간에 대해 연 2%를 곱하여 최대 30% 한도로 공제가 적용됩니다. 반면, 주택 전환 후 2년 이상 거주하여 1세대 1주택 요건을 충족한 경우에는 상가 보유 기간에 연 2%를, 주택 보유 기간에 연 4%를 각각 곱한 후 두 공제율을 합하여 최대 40%까지 보유 기간 공제를 받을 수 있습니다. 또한, 거주 기간 공제는 주택 보유 기간 중 거주한 기간에 대해 매년 4%씩 최대 40%를 공제받아 합산 공제율이 최대 80%까지 가능합니다.

2) 인구감소지역 주택 취득자 및 비수도권 소재 준공 후 미분양주택에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례 신설

출처: 기획재정부

올 1월부터 기존 1주택자가 인구감소지역이나 비 수도권 미분양주택을 새롭게 취득하는 경우에도 양도소득세와 종합부동산세에서 1세대 1주택 특례를 적용한다는 과세특례가 신설되었습니다. 여기서 말하는 1주택자라고 하면 주택뿐만 아니라 분양권, 입주권을 1개 보유한 경우에도 해당이 됩니다.

인구감소지역은 정부에서 지방소멸을 막기 위해 인구감소지수 지표가 높은 지역을 대상으로 지정하는데, 현재 89개 시군구가 설정돼 있습니다. 이 중 세제혜택이 가능한 인구감소지역은 수도권·광역시는 제외하되 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역은 포함됩니다. 그리고 기존 1주택과 동일한 시군구 소재 신규 주택 취득은 제외합니다.

대상 주택은 공시가격 4억 원 이하의 주택으로, 취득기한은 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 양도소득세의 경우 최대 12억원까지 비과세되며, 장기보유특별공제는 최대 80%까지 적용됩니다. 종합부동산세는 다주택자에 비해 기본공제 한도가 높게 책정되며, 고령자와 장기보유 세액공제가 최대 80%까지 가능합니다.

비수도권 소재 준공 후 미분양 주택의 취득 요건을 살펴볼까요. 혜택은 같지만 주택의 요건은 조금 다르게 설정되어 있습니다. 소재 지역은 수도권 밖의 지역이면 해당이 되는데요. 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하의 조건을 충족해야 하며, 취득기한은 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 입니다.

3) 부동산 양도금액 연금계좌 납입 시 양도소득세 과세특례 신설

출처: 기획재정부

노후생활 안정 지원을 위해 주택이나 토지, 건물 같은 부동산의 양도금액을 연금 계좌에 납입하면 양도세액에서 연금 계좌 납입액(1억원 한도)의 10%를 세액공제해주는 양도소득세 과세특례가 신설됩니다.

적용 대상은 1) 기초연금 수급자로, 2) 부동산 양도 당시 1주택 또는 무주택 세대이며, 3) 양도 부동산을 10년 이상 보유해야 하며, 4) 2027년 12월31일 내로 집을 팔고, 집을 판 시일로부터 6개월 내에 판매대금 전체 혹은 일부를 연금계좌로 납입하면, 부동산 양도소득세액에서 연금계좌납입액(1억원 한도)의 10%가 세액공제 됩니다.

만약 연금수령 외의 방식으로 전부 또는 일부 금액을 인출하면 세액공제액을 추징당할 수도 있습니다.

4) 신생아 특례대출 소득요건 완화

출처: 뱅크샐러드

신생아 특례대출(매매·전세자금) 조건도 지금보다 완화됩니다. 신생아 특례대출(매매, 전세자금)은 저출산을 극복하기 위해 정부가 내놓은 정책금융상품으로, 디딤돌 대출 기준 9억 원 이하 주택을 살 때 연 1.6에서 3.3%의 저금리로 최대 5억 원 한도까지 대출을 해주는 상품입니다. 2023년 1월1일 이후 출산한 가구 중 부부 합산 소득이 2억원 이내라면 혜택을 받을 수 있는데요.

하지만 올해부터 신생아 특례 매매·전세자금 대출의 소득 요건이 2억 5천만 원 이하로 확대됩니다. 이 소득요건은 2025년 1월 1일부터 2027년 말까지 3년간 출산한 가구에 적용되는데요. 여기에 특례 대출 기간에 추가 출산한 경우 현행 0.2%포인트에서 0.4%포인트까지 추가 우대금리도 적용됩니다.

다만, 주택가액 9억원 이하, 대출한도 5억원의 주택 요건과 매매자금 4억6900만원 이하, 전세자금 3억4500만원 이하의 자산 요건은 유지됩니다.

5) 스트레스 DSR 3단계 실시

출처: 금융위원회

올해 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행될 예정입니다. 스트레스 DSR이란, 대출 상환 능력(DSR)을 심사할 때, 금리가 올라갈 가능성을 고려한 가산금리인 ‘스트레스 금리’를 더하여 계산하는 제도입니다. 1단계 정책에서는 스트레스 금리를 25%만을 적용했고, 9월에 시행된 2단계 정책에서 50%까지 상향됐어요. 그리고 2025년 7월에 예정된 3단계에서는 스트레스 금리를 100% 적용한다고 해요. 이렇게 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 소비자가 빌릴 수 있는 금액은 지금보다 더 줄어들게 됩니다. 개인별 소득 수준에 따라 최대 1억원까지도 대출 한도가 줄어들 수 있어요.

6) 청년주택드림대출

출처: 국토교통부

작년에 이어 올해도 2030 청년층의 내 집 마련을 지원하기 위한 다양한 제도가 도입됩니다. 가장 먼저 청년 주택드림대출이 올해 안에 출시됩니다. 빠르면 2월 중 출시와 함께 세분안이 공개될 예정이라고 하는데요.

청년주택드림대출은 지난해 2월 나온 ‘청년주택드림 청약통장’ 가입자가 대상으로, 이들이 청약에 당첨되면 최저 2%대 금리로 분양가 80%까지 대출을 지원해주는 제도입니다. 여기서 청년주택드림 청약통장은 기존 청년우대형 주택청약종합저축통장에서 금리, 납입 한도, 가입 대상을 확대한 상품으로, 기존 가입자들은 자동으로 청년주택드림 청약통장으로 전환됐어요.

청년주택드림대출은 20~39세 청년 가운데 연소득 7천만원(부부는 1억원) 이하인 무주택자가 6억원 이하(전용 85㎡ 이하) 주택을 분양받을 때 적용돼요. 분양에 당첨되면 최대 40년 만기, 최저 2.2% 금리가 적용됩니다. 청약통장 1년 이상 가입, 1000만원 이상 납입 실적이 있는 청약자를 대상으로 하며 생애주기별 금리 인하 혜택(결혼 시 0.1%포인트, 출산 시 0.5%포인트, 다자녀일 경우 0.2%포인트)도 받을 수 있어요. 단, 주택 대출이기 때문에 도시형 생활주택은 가능하지만 주거형 오피스텔은 불가능하다는 점!

또한 기존 청약통장과 달리 중도인출도 가능해요. 그동안 청약통장은 중도인출이 불가능해 청약통장을 담보로 대출을 받는 방법밖에 없었는데요. 하지만 청년주택드림 청약통장의 경우 ‘당첨 후 계약금 납부 목적’일 경우에 한해 중도인출이 가능합니다. 1년 이상 가입하고 1000만원 이상 냈다면 분양계약금 납부를 위한 중도인출이 허용됩니다. 청약 당첨 후에는 추가 납입이 가능합니다.

7) 주택청약종합저축 소득공제 대상 확대

출처: 한국세무사회

올해부터 주택청약종합저축 등의 소득공제와 비과세 적용대상이 확대됩니다.

연소득 7,000만원 이하인 주택청약종합저축 가입자의 소득공제 혜택이 무주택 세대주뿐만 아니라 배우자까지 확대되며 납입액의 40% 한도인 연 300만원까지 소득공제 혜택이 주어집니다.

특히 청년주택드림 청약통장 역시 이자소득 비과세 대상도 배우자까지 확대됩니다. 총급여액 3,600만원 또는 종합소득금액 2,600만원 이하인 무주택 세대주가 대상이며 이자소득 비과세 한도는 500만원입니다.

8) 주담대 중도상환수수료 50% 인하

1월부터 주요 시중은행의 주담대 중도상환수수료가 절반 수준으로 줄어듭니다. 기존 5대 시중은행에선 1.2~1.4%, 신용대출은 0.6~0.8% 수준의 중도상환수수료를 부과하고 있는데요. 차주 부담을 덜어주기 위해 주담대가 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아질 전망입니다. 변경 사항은 1월 13일 신규 대출부터 중도상환수수료율이 인하됩니다.

💡2025년 올해에도 대출과 출산가구 지원 등 부동산 정책에 많은 변화들이 있는데요, 나에게 맞는 혜택은 무엇인지 꼼꼼하게 살피셔서 소중한 보금자리를 찾는 뜻 깊은 한 해가 되시길 바랍니다. 🌟 😘