안녕하세요 공사장입니다.
혹시 이런 생각 해보신적 있지 않으신가요?
"회사 그만두고 사업하면서 여유롭게 살고 싶다"
아마 직장인들이라면 한번쯤 해본 생각일텐데요
실제로 대기업을 뛰쳐나와 자동시스템을 갖추고 여유롭게 월 1,000만원 이상의 수익을 벌고 계신 분이 계십니다.
바로 오늘의 주인공 유튜브 '사당살이'채널 운영자이자 고시원 '사당살이', '강남살이' 를 운영하고 계신 위성훈 대표님이이십니다.
자세한 이야기 들어보겠습니다.
Q. 안녕하세요 대표님 간단한 소개 부탁드리겠습니다!
안녕하세요 반갑습니다.
대기업을 뛰어나와 사당과 강남에서 고시원을 운영하고 있는 '사당살이', '강남살이', 대표 위성훈입니다. 현재 고시원 운영 외 에도 유튜브, SNS채널 '사당살이'채널을 운영하고 있습니다.
Q. 반갑습니다 대표님 고시원 사업이라는게 일반인들에게는 조금 생소한데 소개 한번 해주시겠어요?
고시원은 단기로 임대가 가능한 주거 형태에요 영화나 드라마에도 가끔 나오는데 공부를 하거나 성공하기 위해 상경하면 고시원을 들어가고 하잖아요?
보통은 단기로 일을 하러 오시거나 유학오는 학생분들, 학원 다니기 위해 잠시 오는 고시생들이 단기간 머무는 주거공간을 제공하는 임대사업이에요.
많은 분들이 오해하시는게 '본인 건물'이 있어야 이런 임대사업을 할 수 있다 생각하시는데 저처럼 건물이 없더라도 건물을 임대해서 고시원사업을 운영할 수 있습니다.
Q. 대기업을 뛰어나와 창업을 하셨다고 하셨는데 원래 어떤일을 하셨었나요?
원래 저는 통신쪽 대기업에서 홍보를 담당하던 직장인이었어요. 대학에서 광고 홍보를 전공하고 대기업에 들어가 관련된 업무 위주로 일했었어요
사실 창업전에는 결혼해서 평범하게 직장생할을 하는 정석적인 직장인의 모습이었죠. 그렇게 8년 정도 회사생활을 했었어요
Q. 그런데 어쩌다가 창업을 하게 되셨나요?
8년간 직장생활을 하던 중 아이가 생겨 부부가 공동 육아휴직을 하게 되었는데 이때 이런 생각이 들었어요
'현재 시간이 좀 남는데 돈벌이 될만한 게 없을까?'
사실 직장인이라면 가슴속에 사직서를 품고다닌다는 말이 있잖아요. 저도 평생 회사를 다니기보단 언젠가 저만의 일을 하고 싶다는 욕심이 있었어요. 그런데 마침 육아휴직으로 인해 시간이 생기게 된거죠.
Q. 고시원으로 아이템을 고르신 이유가 있으신가요?
육아휴직 후 돈벌이가 될만한 걸 계속 찾으며 이것저것 시도했어요
부동산 경공매도 공부하고 아마존 활용해서 커머스를 해보기도 하고 한창 유행하던 스터디 카페 창업을 알아보기도 했어요
그런데 아마존 활용한 커머스는 마진이 너무 적어서 접게 되었고 스터디 카페를 하려다보니 결국 롱런하려면 가격경쟁을 피할수밖에 없더라고요. 너무 과열경쟁이기도 했고요
그래서 다른 아이템을 찾던 중 네이버 카페에서 '고시원 사업'을 알게 되었어요
우리나라는 주거에 대한 수요는 항상 넘쳐나는데 이런 저가임대에 대한 공급은 적다보니 시작하면 분명 안정적이고 꾸준한 현금흐름이 발생할 것 같더라고요
쉽게 말해 '들어가는 노동력은 적고 수익은 꾸준히 나오는' 그런 사업이라는 생각이 들어 저와 맞는 아이템이라는 확신을 가지게 되었어요
Q. 고시원 창업이라는게 오프라인 사업이다보니 투자금과 리소스가 많이 들어갈 것 같은데요?
고시원 창업할때는 보증금+권리금+인테리어 비용 정도가 들어가요. 저는 홍보를 직접 할 수 있다보니 홍보비는 아낀 좋은 케이스죠.
보통 처음에는 홍대, 이태원, 강남같은 유동인구가 많은 곳에만 창업을 생각하세요. 저도 홍대쪽을 알아보긴 했는데 생각보다 투자비용이 많이 들어가게 되더라고요.
그래서 알아본게 사당이었어요. 사당도 유동인구는 충분한데 금액도 저에게 합리적으로 느껴지더라고요.
최종적인 비용을 말씀드리면 기존에 있던 고시원을 들어가다보니 권리금+보증금 드리고 인테리어까지 해서 1억 5,000만원 정도가 들어갔더라고요. 자본없이 시작할 수 있는 아이템은 아니에요.
그리고 이렇게 투자금만 부으면 될줄 알았는데 더 큰 문제가 있었어요
Q. 어떤 문제가 있었나요?'
입주자들의 민원처리와 신규 입주자 상담, 그리고 청소부터 하자보수까지 손대야 될 부분이 너무 많더라고요. 대부분 임대업을 원하시는 분들은 그냥 세팅만 해놓으면 알아서 돌아가는 '자동수익'이라 생각하시겠지만 절대 그렇지 않아요
임대업도 하나의 사업이고 입주자들은 고객이기에 고객들을 만족시키는 것도 중요해요
처음엔 하자가 발생하면 직접 공부해가면서 수리도 했어요. 내가 직접 해봐야 이게 업체를 불러야 할만큼 큰 사안인지 아니면 간단하게 공구 몇개만으로 해결할 수 있는지 판단하는 눈이 생겨요. 여기서 비용차이가 생기게 되요.
예를들어
내가 5,000원 정도의 자재를 사서 10분만 투자하면 충분히 보수 할 수 있는 문제인데 직접 해보지 않고 업체에만 의존하면 한번 보수할때마다 10만원 이상의 비용이 나가게 되는거죠
이렇게 하자보수부터 민원,신규응대까지 힘들지만 전부 꼼꼼히 체크했어요.
Q. 혼자하기엔 힘들것 같은데요?
혼자서 모든일을 하게 되면 더 큰 성장을 하기가 힘들어요. 결국 사업은 내가 하는일을 최대한 줄여도 알아서 돌아가게끔 만들고 나는 회사를 성장시키는 방향에 대해 고민하고 판단해야 성장을 할 수 있잖아요
그래서 제가 하는일을 줄이기 위해 전체적인 메뉴얼을 만들고 거기에 맞춰서 관리해 주시는 매니저님과 청소해주시는 분이 함께 하고 있어요. 지금 저는 간단한 신규응대만 하고 대부분의 일은 매니저님과 청소관리자님이 해주고 계세요
말그대로 자동화가 이뤄진거죠.
Q. 첫 매출은 어떻게 나오게 되셨나요? 0-1전략이 궁금해요
사실 수익은 바로 나왔어요
전체적인 인테리어가 끝난 뒤에 고시원 플랫폼들 (독립생활, 고방 등등)에 업로드하고 네이버 플레이스를 상단으로 작업해놓으니 바로 문의가 쏟아지더라고요.
특히나 서울권은 주거공간에 대한 수요는 넘치는데 공급이 부족하다보니 수익은 바로 나올수밖에 없는 것 같아요.
Q. 현재 두군데를 운영하고 계신데 확장은 어떻게 하셨나요?
임대업은 특성상 안정적인 현금흐름이 확보가 되요. 특히나 저희는 공실이 나는 경우가 거의 없다보니 한정적이지만 안정적으로 대기업 월급이상의 수익이 꾸준히 들어오게 되는거죠.
사당살이를 2년간 운영하면서 확신을 가지게 되어서 24년 8월에 집 전세금까지 털어서 강남에 한 호점을 더 늘리게 되었어요. 사당살이에서 얻은 노하우를 적용시킨 2호점 매장이다보니 별다른 어려움없이 곧바로 안정적인 현금흐름을 만들어냈어요.
Q. 예민한 질문일 수 있는데 수익은 얼마나 나오는지 공개 가능하신가요?
고시원은 객실이 많을 수록 더 많은 수익이 나오게 되는 구조에요
저희는 사당살이 29개 호실, 강남살이 30개 호실이 있고 한호실당 30~55만원 정도의 금액을 받고 있습니다.
거의 항상 만실인데 월세,인건비,자잘한 잡비들을 빼면 한 지점당 450~500만원 정도의 순수익이 남게 되요
그 외에도 현재 고시원 창업교육과 컨설팅도 한번씩 진행하고 있는데 고시원관련 사업에서 나오는 순수익으로 따지면 최소 월 1,000만원 이상의 순수익이 남고 있다고 보시면 될것 같아요
Q. 고시원 교육은 어떤건가요?
사실 저희가 간단하게 이야기한거지만 고시원 창업이 생각보다 어려워요
소방법도 계속 개정되고 좋은 매물 찾는것도 어렵죠 그리고 민원처리나 보수하는거, 직원시스템을 세팅하는것도 어려운데 저희는 이런 메뉴얼을 다 만들어놨어요
그래서 창업을 원하시는 분들이 헛수고를 하지 않도록 제가 직접 모든 메뉴얼과 세팅법을 알려드리고있어요.
그리고 단순히 교육만 진행하면 이해하기가 힘들잖아요. 그래서 매물찾으실때 저희와 연계된 공인중개사 분과 연계시켜드리고 함께 임장을 가기도 해서 끝까지 케어해드리고 있어요.
Q. 앞으로의 계획이나 목표는 어떻게 되실까요?
우선 추후 사옥겸 건물을 하나 매입하는게 목표에요 서울쪽에 작더라도 고시원 신설할 수 있는 건물로 생각중입니다
그리고 제가 유튜브와 SNS를 운영하다보니 자연스럽게 브랜딩이되어 관심가져주시는 분들이 많더라고요. 그래서 고시원 창업을 원하시는 분들께 좀더 체계적인 교육을 해드리려 교육 사업도 확장해 나갈 계획입니다.
Q. 마지막으로 고시원 창업을 원하시는 분들께 조언 한말씀 부탁드립니다!
고시원 사업을 제가 들어갈 때보다는 어려웠지만 그럼에도 불구하고 '안정적인 현금흐름'이 발생한다는 점에서 충분히 매력적이에요
세팅하기에 따라 다르겠지만 정말 괜찮은 매물을 찾아 세팅하고 시스템만 갖춰 놓으면 적은 시간만 투자해서 대기업 월급 이상의 고정현금흐름이 나오게 됩니다.
생소한 분야이기도 하고 전통적인 사업이지만 혹시 도전해보고 싶다면 언제든 도와드릴테니 저희 카페에 문의 남겨주세요 ㅎㅎ
사당살이 대표님의 성공전략 분석
전통적인 사업에서 기회를 포착
요즘 유행하는 온라인 사업이 아닌 전통적인 사업에서도 충분한 기회가 있습니다. 특히 온라인 사업의 경우 트렌드가 빠르게 변하는 업종이기에 흐름을 쫓아가지 못하면 도태될 수 있지만 이런 전통적인 사업은 트렌드의 주기가 길기 때문에 충분히 매력있는 아이템입니다.
안정적인 현금흐름 고려
저도 사업에 있어서 최우선은 우선 '안정적인 현금흐름'을 만드는 일이라 생각합니다. 그런 측면에서 가장 적합한 업종은 임대업이죠.
안정적인 현금흐름을 확보한 후 또다른 현금흐름을 만들기 위해 확장해나가는 모습이 인상깊었습니다.
SNS와 유튜브를 통한 영향력 확보
현재의 사업을 다양하게 확장을 하기 위해서 SNS와 유튜브 등 채널을 직접 운영하며 자신만의 브랜딩을 완성해 나가는 전략을 사용하시는게 인상깊었습니다.
앞으로 Ai가 발전하는 시대에서는 '영향력'을 가진 사람들과 '상위 1%의 기술력'을 가진 사람들만이 성장할 수 있다는 생각이 듭니다.
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