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안녕하세요, 재개발한스푼입니다.
이번 주는 실전 노하우 편입니다. 재개발 투자 상담이나 물건을 검토하다 보면 가장 많이 듣는 이야기 중 하나가 있어요.
재개발 투자는 일반 아파트 투자와 달리 전세보증금이나 기존 임대차 관계, 이주비 등으로 초기 투입되는 현금을 줄일 수 있는 경우가 좀 있습니다. 그래서 상대적으로 적은 돈으로도 큰 금액의 부동산을 보유할 수 있다는 장점이 있죠.
그런데 저는 여기서 한 가지를 더 생각해 봐야 한다고 말씀드리고 싶습니다. 이 물건을 사는 데 필요한 돈과, 이 물건을 끝까지 보유하는 데 필요한 돈은 다릅니다. 아래그림을 먼저 이해하시면 좋습니다.
실제로 재개발 투자를 하다 보면 처음에는 적은 돈으로 진입했지만, 사업이 진행되면서 예상하지 못한 자금이 필요해지는 경우가 있습니다. 반대로 초기 투자금은 많이 들어가더라도 이후 자금 부담이 상대적으로 적은 물건도 있죠.
그렇다면 우리는 무엇을 기준으로 물건을 비교해야 할까요?
오늘은 재개발 투자에서 초기 투자금과 최종 투자금을 구분하고, 실제 자금 계획을 어떻게 세워야 하는지 이야기해 보겠습니다.
1. 초기 투자금이 적다는 것은 어떤 의미일까요?
우리가 흔히 이야기하는 실투자금은 일반적으로 매매가격에서 임대보증금이나 승계 가능한 대출 등을 제외한 금액을 의미합니다. 좀더 구체적인 건 아래 도식을 참조해보세요.
예를 들어 보겠습니다. A와 B라는 두 물건이 있습니다.
- A 물건 : 매매가격 5억 원 / 임대보증금 2억 원
- B 물건 : 매매가격 5억 원 / 임대보증금 5천만 원
두 물건의 매매가격은 동일하지만 실제 매수할 때 필요한 현금은 다릅니다. A는 임대보증금 2억 원을 승계하므로 3억 원이 필요하고, B는 5천만 원을 승계하므로 4억 5천만 원이 필요합니다.
이렇게만 보면 A가 훨씬 좋은 투자처럼 보입니다. 진짜 그럴까요? 하지만 여기서 생각해 봐야 할 것이 있습니다. 임대보증금은 내 돈이 아닙니다. 즉 나중에 임차인에게 돌려줘야 하는 돈이죠. 임대차 계약이 종료되거나 이주가 진행되는 시점에는 보증금 반환을 위한 자금이 필요할 수 있습니다.
즉, 처음에 적은 돈으로 매수했다고 해서 전체 투자금이 적게 들어가는 것은 아닙니다. 여기에 취득세, 중개보수, 법무비용 등 부대비용도 고려해야 합니다. 저는 물건을 비교할 때 단순히 실투자금만 보지 않고, 내가 이 물건을 보유하면서 앞으로 추가로 투입해야 할 자금이 얼마나 되는지를 함께 봐야한다 생각해요. 초기 진입금은 투자의 시작일 뿐이기 때문이죠. 총투까지 꼭 고려를 해야하고 이게 곧 엑싯도 연관된 것이니까요.
2. 재개발은 사업이 진행될수록 필요한 돈이 달라집니다.
재개발 투자의 가장 큰 특징 중 하나는 사업 단계에 따라 자금 흐름이 달라진다는 것입니다. 일반적인 아파트를 매수하면 대체로 매수 시점에 필요한 자금이 정해집니다. 물론 대출이자와 보유비용은 계속 발생하지만, 매수 이후 갑자기 수억 원의 추가 자금이 필요해지는 경우는 상대적으로 적다고 봐야합니다. 거의 없다고 봐도 무방합니다.
반면 재개발은 다릅니다. 사업이 진행되면서 이주비, 추가분담금, 임대보증금 반환, 금융비용 등 다양한 자금이 발생할 수 있습니다.
제가 중요하게 보는 부분은 크게 세 가지입니다.
a. 이주비 : 나오는 대출이 내 돈은 아닙니다.
원래 정비상업에서는 이주 시기가 되면 조합이나 금융기관을 통해 이주비 대출이 실행되는 경우가 있습니다. 이주비 대출은 이주를 위한 자금을 마련하는 데 도움이 됩니다. 하지만 이를 단순히 투자 수익이나 추가 자금으로 생각해서는 안 됩니다.
기존 주택에 담보대출이 있다면 이주비 대출금으로 기존 대출을 상환해야 할 수도 있고, 실제로 사용할 수 있는 금액은 달라집니다. 또한 이주비 대출의 한도와 조건은 구역별 사업 조건, 금융기관 심사, 개인의 대출 상황 등에 따라 차이가 있습니다. 요즘같이 대출 규제가 심할때는 사용할수 없다고 생각을 해야할 정도죠.
그래서 저는 물건을 매수하기 전에 이주 시점에 어느 정도의 대출이 가능할지, 기존 대출을 제외하고 실제로 활용할 수 있는 금액은 얼마인지 생각해 보시라고 말씀드립니다. 아래처럼 재개발뷰에 이주비에 대해 설명한 내용이 있으니 참고바랍니다. (링크클릭시 이동)
b. 추가분담금 : 가장 큰 자금 변수
재개발 투자에서 많은 분들이 관심을 갖는 것이 추가분담금입니다. 일반적으로 권리가액과 조합원 분양가의 차이에 따라 추가분담금이 결정되는 구조입니다. 우선 저희 재개발뷰 사이트를 이용해서 대략적인 추가분담금을 산출해내는 기능으로 설명드려 보겠습니다.
위 이미지처럼 한 구역의 물건을 예시로 해보겠습니다. 201호를 선택하면 공시가격 2.0억이 나오죠. 그리고 현재 이 매물이 나와있는 5.2억을 입력하였습니다.
5.2억매수가에 1.9억 전세, 공시가격 2.0억을 하니 프리미엄 2.2억이라는 결과가 나오죠.
그리고 예상 조합원 분양가와 일반 분양가를 넣으니, 아래처럼 빨간색으로 추가 분담금이 나옵니다.
그런데 문제는 매수 시점에 예상했던 권리가액과 실제 사업 진행 과정에서 확정되는 금액이 달라질 수 있다는 것입니다. 공사비가 상승하거나 사업비가 증가할 수 있고, 일반분양 수입이나 비례율이 예상과 달라질 수도 있습니다.
물론 추가분담금이 반드시 증가하는 것은 아닙니다. 사업 여건에 따라 달라질 수 있죠. 중요한 것은 현재 예상되는 추가분담금만 계산하는 것이 아니라, 예상보다 부담이 커졌을 때도 감당할 수 있는지를 생각하는 것입니다. 저는 개인적으로 추가분담금을 계산할 때 낙관적인 시나리오 하나만 놓고 판단하는 것은 위험하다고 생각합니다.
c. 금융비용 : 시간이 길어질수록 무시할 수 없습니다.
재개발은 시간이 오래 걸리는 투자입니다. 초기 투자금이 적더라도 대출을 활용했다면 보유 기간 동안 이자가 발생합니다. 예를 들어 2억 원을 연 5% 금리로 대출받았다면 연간 이자만 1,000만 원입니다. 이를 5년 보유하면 단순 계산으로 5,000만 원의 이자가 발생합니다.
여기에 취득세, 보유세, 중개비, 기타 비용까지 고려하면 실제 투자 수익은 처음 생각했던 것과 달라질 수 있습니다. 특히 사업이 지연되면 예상했던 투자 기간보다 더 오래 자금이 묶일 수 있습니다. 결국 그래서 재개발 투자는 매수할 때 들어가는 돈뿐만 아니라, 기다리는 동안 유지할 수 있는 비용까지 고려해야 한다는 것이죠.
여기서부터는 구독자(무료)전용입니다 :)
3. 적은 돈으로 진입했다가 오히려 묶이는 경우도 있습니다.
제가 재개발 투자에서 경계하는 상황 중 하나가 바로 이것입니다. 초기 투자금이 적다는 이유로 물건을 매수했는데, 이후 필요한 자금을 마련하지 못해 매도해야 하는 상황입니다. 재개발은 일반 아파트처럼 언제든지 자유롭게 매도할 수 있는 것이 아닙니다.
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