🚏특례보금자리론, 막차가 곧 지나갑니다

💝오늘의 혼삶레터 미리보기

✓ 특례보금자리론 개념 이해하기
✓ DSR vs DTI, 뭐가 더 유리하지?
✓ 특례보금자리론 막차 타볼까

올해 부동산 시장을 뜨겁게 달궜던 키워드 중 하나로 특례보금자리론이 꼽힙니다. 지난 1월 말 출시된 이 상품은 고금리 시대에 내 집 마련 수단으로 실수요자들의 관심을 받았는데요. 한시 운영 상품인 만큼 특례보금자리론을 이용할 수 있는 날이 얼마 남지 않았다고 해요. 

조건과 상황이 맞지 않아서 이용을 안하는 것과 몰라서 이용을 못하는 것에는 차이가 크겠죠? 막차가 끊기기 전에 특례보금자리론에 대해 자세히 알아보자고요!🚀

📙 1+1+1=특례보금자리론

특례보금자리론은 기존 보금자리론에 일반형 안심전환대출과 적격대출을 통합한 모기지론*입니다. 

보금자리론은 무주택자 또는 1주택자에게 만기까지 안정적인 고정금리를 제공하는 주택담보대출(이하 주담대) 상품인데요, 시중은행의 주담대보다 금리가 낮다는 점이 특징입니다. 다만 연소득(가구 내 부부합산 연소득 7000만원 이하)과 대상 주택 가격(6억원 이하)의 제한을 뒀어요. 

안심전환대출은 변동·혼합금리 주담대를 최대 연 3.7% 고정금리의 주담대로 갈아탈 수 있는 상품이에요. 쉽게 말하자면 대환대출 상품인 거죠. 시중은행으로부터 주담대를 받아 주택을 마련했는데 변동금리로 인해 이자 부담이 높아진 경우 이용을 고려할 만하겠죠? 

적격대출은 주택 구입을 목적으로 하는 수요자를 대상으로 빌려주는 장기고정금리 대출상품을 말합니다. 은행이 조건에 맞춰 대출을 실행하면 주택금융공사(HF)가 해당 대출자산을 사오는 방식으로 공급이 이뤄집니다. 

상품의 명칭과 금리는 은행이 자율적으로 결정해 판매하고, HF는 이를 매입해 주택저당증권(MBS)** 등의 형태로 유동화하게 되는 거죠. 이같은 방식으로 유동화하기에 적격인, 규격화된 대출이라는 의미에서 ‘적격대출’이라는 이름이 붙은 거래요. 

특례보금자리론은 보금자리론과 안심전환대출의 장점을 모두 담아 적격대출의 방식으로 공급되는 상품입니다.

벌써부터 너무 어렵다고요? 위의 3가지 상품을 모두 딥하게 알 필요는 없어요! 특례보금자리론 출시와 함께 현재 안심전환대출과 적격대출은 취급이 잠정 중단된 상태거든요. 중요한 건 이제부터 시작입니다😉

🔖잠깐 짚고 넘어가는 어려운 용어 해설

＊모기지론(Mortgage Loan)
금융기관이 주택이나 상가, 토지 등의 부동산을 담보로 잡고 주택자금을 장기간 대출해주는 제도를 말해요. 장기부동산담보대출이라고 바꿔 쓰면 더욱 쉽게 와닿죠?☺️ 일반 담보대출보다 한도가 높을 수 있고 장기간 고정금리로 이용 가능하다는 점이 특징입니다. 

＊＊주택저당증권(Mortgage-Backed Securities)
은행 등의 금융회사가 주택담보대출(모기지)을 ‘기초자산’으로 발행하는 채권을 말해요. 은행 등의 금융회사는 주택을 담보로 20~30년의 자금을 대출해주면, 이 담보권을 기초로 주택저당채권을 갖게 됩니다. 금융회사는 이 채권을 유동화중개회사(SPC)에 판매하고, SPC는 다시 이를 담보로 MBS를 발행해요. 자본시장의 투자자들에 의해 MBS가 판매되면 금융회사는 이 과정을 통해 현금을 지급받을 수 있게 되는 거죠. 

📙특례보금자리론, 그래서 그게 뭔데😒

특례보금자리론은 무주택자 또는 일시적 2주택자를 대상으로 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원을 빌려주는 고정금리 상품이에요. 기존 보금자리론과 달리 소득 제한이 없고, 대상주택의 최대 가격도 높은 데다 금리도 낮다는 게 특징이죠.

게다가 총부채원리금상환비율(DSR) 대신 총부채상환비율(DTI)이 최대 60%로 적용돼 대출한도 내에서는 시중은행의 주담대보다 더 많은 규모로 대출을 받을 수 있게 했죠. 특례보금자리론의 주택담보인정비율(LTV)은 최대 70%, 생애 최초 구입자의 경우 80%입니다. 

DSR과 DTI는 모두 차주, 즉 대출을 받은 사람의 상환 능력을 보는 지표인데요. DSR은 소득 대비 갚아야 할 대출 원리금(원금+이자)를 보는 반면, DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자 상환액만 더해 한도를 계산해요. 

다시 쉽게 이야기하자면, DSR은 차주가 가지고 있는 모든 대출 원리금을 살펴 얼마를 빌려줄 지 정한다면, DTI는 주담대 원리금+다른 대출의 이자액만 살핀다는 거죠. 

이해하기 쉽게 가상의 인물 A씨를 예로 들어볼게요. 연소득이 4000만원인 A씨는 3억원짜리 주택을 연 4%의 금리, 30년 만기 조건으로 구입하기로 했어요. LTV는 80%를 적용받아 최대 대출 가능 한도는 2억4000만원입니다.

이 금액을 그대로 대출받는다고 가정할 때 1년간 내야 하는 상환액은 약 1370만원(원금 800만원+이자 약 570만원) 정도입니다. 

그런데 A씨에게는 2년 전 빌린 신용대출이 있어요. 3000만원을 연 5%로 빌려 현재는 1800만원이 남은 상태인데요. 이로 인해 연간 상환액은 원금 600만원, 이자 약 47만원으로 총 647만원 수준이라고 하네요. 

이런 조건에서 DSR 40%를 적용받는다면 A씨는 모든 대출의 원리금 상환액이 1600만원을 초과할 수 없습니다. 그러나 이미 647만원이 신용대출로 나가고 있기 때문에 주담대로 인한 연간 상환액은 953만원을 초과하지 않도록 대출 한도가 줄어들게 되겠죠.

참고로 DSR은 은행권 기준 40%를 초과할 수 없습니다. (비은행권의 경우엔 50~65% 수준으로 적용돼요)

DTI 60%가 적용된다면 어떨까요? 신용대출에서는 원금을 제외한 이자만 DTI 계산에 포함되기 때문에 최대 대출 한도 금액을 모두 받아도 연소득의 60%(2400만원)을 초과하지 않습니다. 

똑같은 조건에서도 규제방식이 DSR이냐, DTI냐에 따라 대출한도가 이렇게 차이가 나는 거죠. 경우에 따라서는 대출 가능 여부까지도 달라질 수 있고요. 이렇다 보니 특례보금자리론은 DSR 적용이 되지 않는다는 것만으로도 파격적인 상품이라는 평을 얻을 수 있었습니다. 

앞서 안심전환대출도 특례보금자리론으로 통합됐다고 설명했었죠? 특례보금자리론은 주택 구입뿐만 아니라 기존 상환, 보전 등의 용도로도 자금을 빌릴 수 있게 지원했어요. 

기존 주담대의 변동금리로 인해 대출이자 부담이 커진 경우 대환을 목적으로 이용이 가능하고요. 뿐만 아니라 집값 하락으로 인해 전세 세입자에게 돌려줄 임차보증금이 부족한 집주인이 전세보증금 반환 목적으로도 자금을 빌릴 수 있게 했습니다. 

📙 가계부채 증가 주범, 나라고?😢

이렇게 장점이 많은 상품, 당연히 인기도 많았겠죠? 실제 특례보금자리론은 출시와 함께 슈퍼스타✨의 길을 걸었습니다. 출시 첫 날에는 한국주택금융공사(HF)의 온라인 홈페이지와 애플리케이션에 접속 지연 사태가 벌어질 정도였죠. 

HF에 따르면 지난 9월 말 기준 특례보금자리론 유효신청 건수와 금액은 16만7767건, 40조5284억원에 달해요😲 당초 HF는 공급 목표액을 39조6000억원으로 잡았는데 출시 8개월 만에 목표액을 채운 거죠. 

특례보금자리론이 이렇게 빠르게 목표액을 채워가는 동안 은행 가계대출 잔액도 급격하게 불어났어요. 지난 7월 말 기준 은행 가계대출 잔액은 1068조1000억원으로 전월대비 6조원이 증가했는데요. 이는 2021년 9월 이후 1년 10개월 만에 최대 증가폭인 동시에 역대 최대 규모래요. 

7월 말 특례보금자리론의 유효신청 금액은 31조1285억원이었고요, 이중 18조2322억원이 주택 구입을 위한 대출 자금으로 쓰였어요. 집값이 계속 오르는 와중에 대출규제가 완화됐으니 “지금이 아니면 내 집 마련은 평생 못 할지도?”라는 심리가 작용한 결과라는 분석이 나와요. 

이런 와중에 7월 말 기준 유효신청 금액 중 23%에 해당하는 7조2116억원은 연소득 9000만원 이상의 고소득층이 신청했다는 보고가 나왔어요. 해당 대출금액의 절반 이상은 역시나 신규주택을 구매하는 데 쓰였고요. 

당초 정부는 고금리 상황에서 서민들의 주택 마련을 돕기 위한 취지로 저금리 정책금융상품을 내놨다고 했거든요. 그런데 오히려 특례보금자리론이 고소득층의 내 집 마련을 도운 것 아니냐는 지적까지 제기되면서 개선의 필요성이 두드러지게 됐죠. 

늘어나는 가계 부채를 막기 위해 금융당국은 지난 8월부터 일반형 특례보금자리론의 금리를 0.25%p 올렸는데요. 이후로도 특례보금자리론의 수요가 끊이지 않으면서 결국 지난 9월 일반형 특례보금자리론의 공급은 중단됐습니다. 

📙그럼 그 버스, 나는 못 타는 거야? 

특례보금자리론 공급이 중단됐다고 해서 너무 낙담할 필요는 없어요. 중단된 유형은 ‘일반형’으로 ‘우대형’의 공급은 계속되고 있거든요. 일반형의 경우 주택 가격 9억원 이에 부부합산 소득에 제한이 없었던 반면 우대형의 경우 주택 가격 6억원 이하, 부부합산 연소득 1억원 이하인 경우만 신청이 가능합니다. 

아울러 당초 특례보금자리론은 일시적 2주택자도 기존 주택을 3년 내 처분하는 조건으로 신청이 가능했는데요, 일반형 공급이 중단과 동시에 일시적 2주택자에 대한 취급도 중단됐습니다. 

이달부터는 기본금리도 소폭 상향됐어요. 10월 기준 특례 아낌e-보금자리론의 경우 10년 기준 금리가 연 4.25%, 50년 기준 연 4.55%였는데요. 이달 들어 각각 0.25%p 인상돼 10년 기준 연 4.5%, 50년 기준 연 4.8%가 적용됩니다. 

저소득청년, 신혼가구, 사회적 배려층의 경우 최대 0.8%p의 추가 우대금리를 적용받으면 최저 연 3.70%(10년)~4.00%(50년)의 금리를 적용받을 수 있습니다. 

일반형에 대한 공급이 중단됐음에도 특례보금자리론의 인기는 지속되고 있습니다. 10월 말 기준 특례보금자리론 유효신청 건수는 총 17만3079건, 유효신청금액은 41조6947억원에 달합니다. 9월 유효신청액이 40조4284억원이었던 것을 생각해 보면, 한 달 만에 1조원 이상의 유효신청이 몰린 거죠. 우대형 신청만 가능했는데도요. 

특례보금자리론은 1년간 한시 운영되는 상품으로, 내년 1월이면 우대형까지 판매가 중단될 것으로 예상됩니다. 따라서 특례보금자리론을 통해 주택 구입을 고민하시는 분들이라면 조금은 서두르는 게 좋겠죠? 특례보금자리론 우대형의 신청 조건 및 방법을 좀 더 자세히 살펴보자고요. 

연소득이 1억원 이하이면서 NICE신용평가정보의 신용(CB)점수가 271점 이상인 대한민국 국민은 누구나 신청이 가능합니다. 단 주택의 가격은 시세정보, 감정평가액, 매매가액 모두 6억원 이하여야 하고요. 대출을 받은 사람 혹은 그 배우자가 집의 소유자여야 합니다. 

특례보금자리론은 ✅구입용도(새로운 집 매수 후 등기일로부터 3개월 내 대출 신청) ✅보전용도(등기일로부터 3개월~30년 사이인 집에 대한 대출 신청) ✅상환용도(기존 주담대 상환 목적으로 신청) 등에 대해서만 신청이 가능합니다. 

신청 방법에 따라 3가지 타입으로 상품이 분류되며, 상품에 따라 금리가 달라질 수 있어요. 

☑️ 특례 아낌 e-보금자리론: 대출거래약정 및 근저당권설정등기를 비대면 온라인으로 처리
☑️ 특례 t-보금자리론: 은행에 방문해 직접 신청
☑️ 특례 U-보금자리론: 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 신청

t-보금자리론은 SC제일, 기업, 농협, 하나, 신한, 우리은행 등 신청 가능한 은행이 지정돼 있어요. U-보금자리론은 나머지 2개 방식보다 금리가 0.1%p 더 추가됩니다. 

타입에 관계 없이 대출 기간은 10년에서 최대 50년까지 설정 가능하며 기간이 늘어날수록 금리도 높아져요. 

상환방식은 ✅원리금균등 ✅원금균등 ✅체증식상환 중 한 가지를 선택할 수 있는데요. 체증식상환의 경우 40세 미만인 차주만 이용이 가능합니다. 다만 50년 만기를 선택한 경우는 연령에 관계없이 체증식상환방식 이용이 불가합니다. 

*상환방식 관련 설명은 디딤돌대출 관련 레터에서 자세히 다룬 적 있으니 모르시는 분들은 지난 레터를 참고해주세요! 

신청은 한국주택금융공사 홈페이지 또는 모바일 앱(아낌 e-보금자리론, U-보금자리론 해당) 또는 특례보금자리론 취급 은행(t-보금자리론 해당)에서 가능합니다. 

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