🏘️199% 늘어난 미분양…그래서 집은 언제사?

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[Point.1] 미분양

불과 2년 전만 해도 무섭게 오르는 집값이 걱정거리였지만, 이젠 정반대 상황이 됐습니다. 한국부동산원이 집계하는 전국 아파트 매매가격지수는 지난 1년 새(2022년 2월~2022년 2월) 11.1%가 하락했는데요. 주택 수요가 사라지다 보니 건설사는 '건설'에 손을 놓고, 손 놓을 여유조차 없는 중소형 건설사는 아예 문을 닫는 일이 현실화하고 있는 것이죠.

대우조선해양건설(시공능력평가 83위)·대창기업(109위)·에이치앤아이앤씨(133위)은 이미 법정관리를 신청했고, 우석건설(202위)·동원건설산업(388위)은 지난해 이미 두 손을 들고 부도를 냈습니다. 국토교통부에 따르면 올해 들어 13일까지 폐업 신고한 종합건설사는 135곳으로 한 해 전 같은 기간보다 60.7%가 늘었습니다.

한쪽에선 비명을 지르고 있지만, 또 한 쪽에선 "일생일대의 기회가 찾아왔다"며 시장을 매의 눈으로 쳐다보는 사람들도 있습니다. 경기 순환 주기를 타는 건설사 주가와 부동산 가격은 사방에서 곡소리가 나오는 시점일수록 역설적으로 매수 타이밍에 가까워졌다고 볼 수도 있으니까요. 그래서 누구나 궁금해하는 질문. 도대체 바닥은 언제냐는 것이죠.

부동산 시장 바닥을 가늠하는 핵심 지표는 미분양 추이입니다. 건설사가 지은 집이 분양이 안 된다는 건 시장에 집을 사려는 발길이 끊겼다는 얘기이고, 이런 상황에선 집값은 물론 건설사 주택 부문 실적도 부진할 수밖에 없지요. 반대로 미분양이 줄면 다시 부동산 수요가 늘어 집값과 건설사 실적이 반등할 가능성이 커집니다. 이광수 미래에셋증권 연구원은 "과거에도 미분양 아파트가 최고치를 기록한 이후 건설업종 기업 가치 회복이 가시화했다"며 "미분양 아파트가 늘어나는 국면에서는 건설사 주가가 하락할 수 있다"고 설명했습니다.

그럼 현재 미분양 상황을 점검해 볼까요? 국토교통부가 지난 13일 발표한 2월 전국 미분양 주택은 7만5438가구로 한 해 전 같은 기간보다 199% 증가했습니다. 업계에선 올해 안에 미분양 물량은 10만 가구를 넘길 것으로 예상합니다. 미분양 증가세가 둔화하고 있다는 얘기도 나오지만, 이는 그다지 긍정적으로 볼 사안은 아니라는 게 전문가들의 의견입니다. 주택 수요 증가로 인한 결과가 아니니까요. 강철구 한국기업평가 금융본부장은 "미분양이 가파르게 늘지 않는다는 건 건설사가 착공을 미룬다는 의미"라며 "착공 연기로 인한 손실은 모두 사업자 부담으로 돌아온다"고 강조했습니다.

미분양은 앞으로도 늘어날 것이란 건 살펴봤고요. 건설사 주가, 집값과 동행하는 미분양 지표를 예측할 수 있다면, 부동산 관련 자산 매수 타이밍을 잡는데도 큰 도움이 되겠지요?

대표적인 미분양 선행지표로는 주택 매매거래량 추이가 있습니다. 주택 수요가 회복하면 매매거래량이 늘고, 이로 인해 집값이 올라 분양 시장이 호황으로 돌아서기 때문이지요. 현대차증권에 따르면 매매거래량 지표는 미분양 지표보다 평균 9개월 먼저 움직이는 것으로 나타났습니다. 매매거랴량이 증가하면 9개월 뒤엔 미분양이 줄어든다는 의미지요. 국토부에 따르면 올해 2월 아파트 매매거래량은 3만1337세대로 증가세(전년 대비 19.5%)로 전환했습니다. 다만 아직은 매매거래 증가가 미분양을 해소할 정도는 아닙니다. 신동현 현대차증권 연구원은 "매매거래량 증가가 미분양 해소로 이어지려면 집값 상승이 수반돼야 한다"며 "집값까지 상승세로 전환하려면 매매거래량 비중이 전·월세 거래량 비중을 넘어서야 한다"고 강조했습니다.

또 전세로 살 때의 주거비용이 월세로 살 때의 비용보다 더 낮아져야 매매거래량이 늘어날 수 있습니다. 사람들이 전세보다 월세를 선호할 때는 목돈인 전세보증금을 마련하기에는 은행 이자가 너무 높기 때문이지요. 이자가 낮아지기 시작하면 사람들은 다시 월세보다 전세를, 또 전·월세보다 자가를 선호하게 됩니다.

다만 한국의 부동산 시장은 수도권과 지방 간 온도차가 있습니다. 2월 집계된 미분양 주택의 83%가 지방 물량으로, 지방으로 갈수록 주택 수요가 부진합니다. 회사채도 신용등급 AA급 이상인 우량 채권부터 가격이 오르고, 그 이하 신용등급 채권의 가격은 뒤늦게 오르는 것처럼, 수요가 집중되는 서울-수도권-지방 순서로 매수 타이밍을 고민해 보면 좋을 것 같습니다.

[Point.2] ISA

연간 배당을 하는 국내 기업은 주로 4월에 배당금을 지급하는데요. 배당수익이 200만원 이내라면 15.4%를 떼는 배당소득세를 '공짜로' 절세할 수 있는 방법이 있습니다. 개인종합자산관리계좌(ISA)로 주식을 거래하는 겁니다.

ISA는 예금∙주식∙펀드 등을 하나로 관리하는 계좌입니다. 국민의 자산 형성을 돕겠다며 2016년 정부가 야심 차게 내놓았는데요, 여전히 몰라서 가입하지 않은 사람이 많습니다.

ISA는 예금·적금·펀드·상장지수펀드(ETF)·주가연계증권(ELS)·환매조건부채권(RP) 등 여러 금융상품을 한 바구니 안에서 관리하자는 아이디어에서 출발했습니다.

ISA는 신탁형∙일임형∙중개형 세 가지로 구분할 수 있는데요. 신탁형은 본인이 직접 관리하고, 일임형은 은행이나 증권사에 운용을 맡기는 형태입니다. 처음에는 의무 가입기간이 5년(지금은 3년)이나 됐고, 심지어 중도 인출(이것도 지금은 가능)도 안 돼서 인기를 얻지 못했는데요. 2021년부터 인기가 되살아나게 됩니다. 금리가 가파르게 오르면서 절세 통장의 필요성이 커졌기 때문입니다. 제도적으로는 중개형 ISA 도입도 주효했습니다. 중개형은 신탁형∙일임형과 달리 직접 국내 주식을 사고팔 수 있습니다. 증시 활황을 타고 가입자가 많이 늘어난 것이죠.

올해 3월부터는 ISA로 실물 채권을 사고파는 것도 가능해지면서 중개형 ISA 가입자가 늘어나는 추세입니다. ISA 안에서 포트폴리오를 구성할 때 주식 투자의 위험을 채권이 줄여줄 수 있기 때문이지요.

ISA의 가입 자격과 구체적인 절세 혜택, 궁금할 텐데요. 장원석 에디터가 이를 꼼꼼히 해부했습니다.

세금 77만원이 0원으로…ISA 쓰는 김과장의 마법

[Point.3] The JoongAng Plus

석 달 평균 수익률 139%…올해 공모주 따상의 조건

이들 맘먹으면 80조 움직인다, 1000억 자산가들 요즘 투자

[Point.4] 한·중 우의

Feat. 한·중 간 우의도 강조했다는데…(미국이 지켜보고있다...)

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