💰이자만 낮춰줬어도 '환승대출' 알아보지도 않았어

작년 혼삶레터 44호를 통해 대출 이자 낮추는 방법을 소개한 바 있죠. 당시 대환대출 플랫폼에 대해 짧게 언급했었는데요. 

이 레터를 보낼 때만 하더라도 신용대출에 대한 대환대출 조회만 가능했어요. 그로부터 약 6개월이 지난 지금은 주택담보대출과 전세대출도 플랫폼에서 비교·조회할 수 있게 됐죠. 

그런데 이 플랫폼, 대체 어떻게 접속해서 어떻게 사용해야 하는지 알 수 없다면 무용지물일 수밖에 없는데요. 오늘은 온라인 대환대출 플랫폼을 조금 더 자세히 들여다보려고 합니다🔎

💻대환대출 플랫폼? 

작년 5월 정부는 온라인 대환대출 플랫폼을 출시했어요. 기존에는 대환대출을 하기 위해선 소비자가 은행마다 대환대출을 문의하고 스스로 비교한 뒤 다시 은행을 찾아 대환대출을 실행하는 방법밖엔 없었거든요.

이런 불편함을 해소하기 위해 만들어진 서비스가 바로 대환대출 플랫폼이에요. 한 곳에서 여러 개의 대환대출 상품을 비교하고 가장 좋은 조건을 골라 원스톱으로 대환대출 실행까지 가능하도록 한 거죠. 

정부가 별도의 앱이나 사이트를 만든 것은 아니고요🙅 정확히는 핀테크·은행 앱에서 해당 서비스를 실행할 수 있도록 인프라를 마련한 거예요. 우리가 잘 아는 대부분의 은행앱과 핀테크앱에서 대환대출 비교 서비스를 이용할 수 있어요. 

🤷나도 갈아탈 수 있을까? 

온라인 대환대출 플랫폼이 처음 출범하던 지난해 5월만 해도 플랫폼에서 대환 조회 가능한 대출은 신용대출 하나뿐이었는데요. 지난 1월 초, 주택담보대출이 추가된 데 이어 1월 말에는 전세대출로까지 영역이 확대됐어요. 

그러니까 이제 신용대출, 주담대, 전세대출 등 대출 종류에 관계 없이 플랫폼을 통해 비교하고 대환을 신청할 수 있다는 거죠.

다만 대출 종류에 따라, 어디서 대출을 받았는지 등에 따라 플랫폼 이용 가능 여부가 천차만별로 갈리기 때문에 대출별 자격요건을 미리 확인해 봐야 해요. 

📌신용대출 

기존에 내가 갖고 있는 대출이 1️⃣대환대출 플랫폼에 참여한 금융회사로부터 받은 2️⃣10억원 이하이면서 3️⃣직장인대출, 마이너스통장 등 보증 및 담보가 없는 대출이라면 신용대출 플랫폼을 통해 대환이 가능합니다. 

만약 중도상환수수료가 없는 대출이라면 대출계약 실행일로부터 6개월이 경과된 후여야 하고요. 연체대출 또는 법률분쟁, 압류 및 거래정지 상태인 경우 플랫폼 이용이 제한돼요. 

갈아타려는 대출도 위와 조건은 동일한데요. 서민 및 중저신용자를 대상으로 한 정책대출로 갈아타는 것도 가능해요. 여기서 정책대출은 새희망홀씨대출, 징검다리론, 새희망드림대출, 사잇돌중금리대출, 햇살론대출 등을 말해요. 

다만 카카오뱅크나 케이뱅크, 토스뱅크 등 인터넷 전문은행에서 받은 비상금대출인 경우 SGI보증이 있기 때문에 대환이 불가해요. 

📌주택담보대출

KB부동산시세 등 시세 조회가 가능한 아파트를 담보로 한 10억원 이하의 아파트 주택담보대출이라면 플랫폼을 통해 대출 갈아타기가 가능해요. 단 기존 대출을 받은지 6개월이 경과한 이후여야 해요. 

신용대출과 마찬가지로 연체 또는 법적 분쟁 상태의 대출은 갈아타기가 불가하고요. 저금리 정책금융상품, 중도금 집단대출 등 역시 플랫폼 이용이 제한돼요. 

온라인 대환대출 플랫폼을 통해 대환대출 시 한도는 기존 대출의 잔여 금액 이내로 제한되고요. 대출 만기는기존 대출의 약정 만기 이내로 설정 가능해요. 

만약 30년 만기로 3억원의 주택담보대출을 받고 7년간 7000만원을 갚은 상태에서 대출을 갈아타고자 한다면? 신규 대출 한도는2억3000만원, 만기는 최대 30년까지 설정가능하다는 거죠. 

정부는 추후 주담대 갈아타기 서비스를 실시간 시세 조회가 가능한 빌라·오피스텔 등으로 확대할 예정이에요.

또 차주 명의로 소유권 등기가 이뤄지고 기존 대출 금융회사의 근저당권 설정이 완료된 잔금대출에 대해서도 주담대 갈아타기 서비스를 이용할 수 있도록 개선하기로 했어요. 

📌전세대출

앞서 주담대는 아파트여야만 플랫폼 이용이 가능하다고 했는데요.

전세대출의 경우 아파트뿐 아니라 오피스텔, 빌라, 단독주택 등 모든 주택에 대한 보증부 전세자금대출을 갈아탈 수 있어요. 범위가 더 넓은 거죠. 또 반전세를 포함한 월세 세입자도 갈아타기가 가능해요. 

대신 전세대출 갈아타기는 조건이 다소 복잡하고 까다로워요😫

일단 기존 대출을 받은지 3개월이 지난 후부터 임차계약의 2분의 1이 지나기 전까지만 신청이 가능해요. 만약 전세계약을 갱신하는 경우라면 기존 전세계약의 만기 2개월 전부터 만기 15일 전까지 신청해야 하고요. 

전세대출은 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증의 보증서를 담보로 실행되는데요. 전세대출 갈아타기는 기존 대출의 보증을 제공한 보증기관과 동일한 보증기관의 대출로만 가능해요. HF보증서에서 HUG보증서로 갈아탈 수 없다는 것이죠. 

대출비교 플랫폼을 이용하는 경우라면 금융회사별 보증기관 제휴 현황을 따로 확인할 필요는 없어요. 각 플랫폼은 기존 전세대출과 보증기관이 동일한 신규 전세대출 상품을 비교·추천하거든요. 

하지만 금융회사 자체앱을 통해 대환대출을 시도하는 경우라면 금융회사별 보증기관 제휴 현황을 미리 확인해야 합니다. 

저금리 정책금융상품이나 지역 연계 전세대출 이용자는 갈아타기가 불가능해요. 연체 또는 법적 분쟁 상태에 있는 경우에도 마찬가지고요. 

대출 한도는 기존 대출의 잔액 이내로 제한돼요. 다만 계약을 갱신하면서 보증금이 오른 경우라면, 보증기관별 보증한도 이내에서 해당 임차보증금 증액분만큼 한도를 늘릴 수 있어요. 

기존에 전세보증금 1억원에 대해 보증한도를 80% 적용받아 8000만원을 대출 받은 경우라고 가정해 볼게요. 계약 갱신으로 보증금이 1억2000만원으로 늘었다면 대환대출시 1억2000만원의 80%인 9600만원까지 증액할 수 있다는 거죠. 

💬호니의 코멘트 

다만, 대부분의 시중은행은 빌라를 대상으로 한 HUG 보증부 전세대출의 비대면 대환대출을 사실상 모두 제한하고 있어요. ‘빌라도 가능!’이라고 대대적인 홍보가 이뤄졌던 것과 다른 행보죠.

빌라 전세대출 상품은 시세조회가 어렵기 때문이라는데요. 이 부분은 빠르게 개선돼야 할 걸로 보이네요🤔

🤔 갈아타면 뭐가 좋아? 

정부에 따르면 지난달 7일 기준, 신용대출의 경우 12만4103명이 대출을 이동시켰는데요. 1인당 연간 57만원의 대출이자 절감효과가 발생했대요.

주담대는 22영업일 만에 대환대출 과정을 완료한 차주가 5156명에 달하는데 이들은 평균 1.55%p 금리하락을 통해 1인당 연간 294만원의 대출이자를 아낄 수 있었다고. 

전세대출은 6영업일 동안 3869명의 신청자 중 8명의 차주가 대출 갈아타기를 완료했어요. 평균 금리 하락폭은 약 1.35%p로 1인당 연간 192만원의 대출이자 절감 효과가 나타났어요. 

이처럼 대환대출의 가장 큰 장점은 이자를 낮출 수 있다는 것에 있죠. 실제 전세대출 갈아타기 서비스를 통해 신규 대출 약정을 체결한 사례를 살펴보면, 연 6%가 넘는 금리를 적용받다가 연 3.89%의 대출로 갈아탄 경우도 있대요. 해당 차주가 절감한 이자액은 연 292만원에 달하고요. 

개개인의 금리가 낮아지는 효과에 더해 전반적인 금리 하락 효과를 가져오기도 했어요. 플랫폼을 통해 여러 금융사의 대출상품을 비교할 수 있게 되자 각 은행은 금리 낮추기 경쟁을 벌였거든요. 실제 전국은행연합회에 따르면 1월 시중은행 9곳이 주담대 금리를 3%대로 낮췄대요. 

⚠️ 대환대출, 주의하세요! 

하지만 모든 상황에서 대환대출이 유리한 것은 아니에요. 대출 실행시 부대비용이 소요되기 때문이죠. 

특히 가장 주의해야 할 것은 중도상환수수료예요. 대출의 만기가 도래하기 전 대출금을 갚을 때 중도상환수수료를 내야 하는데 시중은행은 통상 원금의 0.6~1.4%를 중도상환수수료율로 정하고 있어요. 

가령 1억원을 2년 만기로 빌렸다가 즉시 상환하면 60만~70만원의 수수료를 부담해야 하는 것이죠. 물론 만기까지 남은 일수, 즉 잔존일수에 따라 계산되기 때문에 실제 수수료는 이보다 낮을 수 있지만요. 

또 인지세도 발생해요. 인지세는 재산 관련 문서에 부과되는 세금인데요. 대출금 5000만~1억원까지는 7만원, 1억~10억원까지는 15만원이 부과돼요. 대개 은행과 소비자가 인지세를 절반씩 부담한다는 점을 고려하면 1억원 대출자는 3만5000원의 인지세를 내게 되는 것이죠. 

전세대출의 경우 보증료도 내야 해요. 보증료는 대출금을 상환하는 책임을 지는 대가로 내는 수수료에요. 통상 원금의 0.06~0.2% 수준이고요. 1억원을 새로 대출 받는다면 최대 20만원의 보증료를 낼 수 있다는 것이죠. 기존 대출을 해지하면서 보증료의 일부를 돌려받지만 이를 고려하더라도 적지 않은 비용이에요. 

따라서 대환대출을 고려하는 분들이라면 이자 절감액과 중도상환수수료·인지세·보증료 등의 부대비용을 비교해 득실을 따져야 해요. 

🚏어느 플랫폼 이용할까 

현재 주요 은행의 주담대 및 전세대출 대환 상품을 한꺼번에 비교 가능한 플랫폼은 없어요. 국내 5대 은행인 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행만 놓고 보더라도 이 5곳이 모두 입점한 대출비교 플랫폼이 없거든요. 

예를 들면 네이버페이는 신한·하나·우리·농협은행🙆의 주담대 상품은 확인할 수 있지만, 국민은행🙅은 입점되지 않았어요 카카오페이는 신한·농협·국민은행🙆이 입점돼 있는 상태고요. 토스에서는 신한·하나은행🙆의 상품만 확인이 가능해요. 

게다가 시중은행과 인터넷은행의 상품을 한 눈에 비교하기도 어려워요. 일례로 카카오뱅크는 주담대 및 전세대출 상품 모두 대출비교 플랫폼에 입점시키지 않고 자체 앱에서만 금리를 조회할 수 있도록 했어요. 케이뱅크는 주담대 상품만 네이버페이, 토스, 카카오페이에 입점돼 있고요. 

은행마다 방문할 필요 없이, 하나의 플랫폼에서 여러 상품을 비교할 수 있다는 게 대환대출 플랫폼의 가장 큰 장점인데요. 정작 대환대출 플랫폼에 진출한 모든 은행의 상품을 확인하기는 어렵다는 게 아이러니하죠😿

그래서 대환대출을 알아보고 있는 사미라면, 최소 2~3개의 플랫폼을 이용해보는 걸 추천해요. 실제 대출 갈아타기에 성공했다는 후기를 보면, A플랫폼에선 조건에 맞는 상품이 없다고 떴는데 B플랫폼에선 적절한 상품을 찾을 수 있었다는 내용을 심심찮게 볼 수 있어요. 

지난주 레터에서 청년 주택드림 청약통장을 소개했었죠! 더 완벽한 이해를 위해 호니가 국토교통부에 직접 질문하고 왔어요!🙉

👑가입 나이(19~34세)만 충족하면 해지할 때까지 혜택을 유지할 수 있나요?

🅰️ 가입 당시 나이 기준을 충족했다면 무주택기간에 대해 우대금리가 적용됩니다. 다만 청년주택드림대출은 청약 당첨시 39세 이하의 요건을 충족해야 해요. 세부 요건은 올해 12월 발표할 예정입니다. 

👑전환신규의 경우, 이율 적용이 어떻게 되나요?

🅰️ 전환원금은 기존 주택청약종합저축의 이율이 적용되고, 청년주택드림청약통장을 2년 이상 유지했을 때 전환 후 납입금에 대해 우대이율이 적용됩니다. 

👑전환 가입하는 경우 바로 청약을 신청할 수 있나요? 

🅰️ 전환신규라도 국민주택 일반공급 요건의 납입횟수 및 금액과 민영주택 일반공급 요건의 납입금액은 모두 반영됩니다. 청약종류별 요건을 충족한다면 청약이 가능하죠.

단, 청년주택드림대출은 청년주택드림청약통장 가입일 이후 1년 이상 가입 및 1000만원 이상 납입 실적이 있어야 해요. 

👑가입 기간이 올해 말까지던데 조기 마감될 수도 있나요? 

🅰️ 청년주택드림청약통장은 별도의 가입대상자 수 제한 등을 두지 않았기에 조기 마감되는 일은 없겠습니다. 

👑세대분리 전 가입했는데 향후 세대분리를 하면 세금 감면 혜택을 적용받을 수 있을까요? 

🅰️ 이자소득에 대한 비과세 혜택은 가입 당시 무주택세대의 세대주 요건을 충족해야 합니다. 

🏫보충수업 끝!

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🧱우리 같이 담벼락에서 놀아요!

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