#53 재개발 매수 전에 확인 및 체크할 것들(1편)

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안녕하세요 재개발한스푼 입니다. 

이번주는 실전 투자 노하우를 다뤄보는 시간입니다. 재개발 투자는 겉으로 보면 단순해 보입니다. 입지 좋고, 사업 잘 가고, 가격이 싸면 사면 된다고 생각하기 쉽고, 사실 부동산 투자의 핵심이라 어떤 면에선 맞는 말이기도 합니다.

그러나 아시다시피 재개발은 일반 아파트보다 훨씬 복잡한 시장이고, 시세보다 권리가 중요하며, 가격보다 사업 단계가 중요하고, 단순한 급매보다 추후 처분이 가능한 물건인지가 먼저입니다. 

권리 확인이 먼저입니다.

그래서 이번주는 재개발 투자시 확인해볼 사항. 특히 그중에서 권리에 관련된 부분을 집중적으로 다뤄봤습니다. 재개발 투자에서 가장 먼저 바꿔야 할 관점은 싼가? 비싼가? 뿐 아니라 이 물건을 '지금' 사도 되는가입니다. 간단히 말해서 매입 시점에 따라 우리의 목표인 아파트 받기가 가능/불가능이 정해지니 때문입니다.

이를 모른채 가격 요소만 보고 진입하면, 싸게 샀다고 생각한 물건이 나중에는 묶인 자산이 되기 쉽습니다. 그냥 묶인게 아니라 권리가 없다는 의미는 곧 아파트를 받을 수 없다는 거죠.

재개발은 관리처분인가 이후 권리 구조가 바뀌면서(일반 도정법 재개발 기준) 일반 매매와 전혀 다른 양상을 가집니다. 예를들어, 입주권이 되면서 발생하는 세금의 종류와 해석이 달라지죠. 

재개발 투자의 진짜 어려움은?

많은 사람들이 사업기간이 오래 걸리는 부분을 많이 이야기 하시는데, 재개발 투자가 어려운 이유는 단순히 사업 기간이 길어서가 아닙니다. 앞서 살펴본 바와 같이 본질적으로는 권리와 절차가 가격보다 중요한 포인트가 되기 때문입니다.

아파트는 사서 보유하고, 팔 수 있는 시점에 판다는 구조가 비교적 단순합니다. 하지만 재개발은 매입 시점, 조합원 지위, 분양신청 여부, 관리처분인가, 현금청산, 이주, 철거, 입주까지 단계마다 물건의 의미가 달라집니다.

이 말은 곧, 같은 구역 같은 가격의 물건이라도 추후 결과가 전혀 다를 수 있다는 뜻입니다. 어떤 물건은 조합원 지위 승계가 가능해 신축 입주권까지 연결되지만, 어떤 물건은 현금청산일 수 있다는 거죠. 또 어떤 물건은 세입자와 명도 문제가 얽혀 있어 서류상 권리보다 훨씬 많은 시간과 비용이 필요할 수 있습니다.

이렇듯 재개발 투자는 시세 분석만으로는 어렵습니다. 부족하죠. 반드시 사업 진행단계, 조합 규정(정관), 법적 제한, 세금 부담 까지 함께 봐야 합니다. 이 중 한가지만 놓쳐도 결과가 크게 달라질 수 있어요.

그래서 투자자들은,

그러한 부분들을 꼭 기억하고 매수하셔야 합니다. 크게 보면, 특히 권리산정기준일과 조합원지위양도 이 2가지 키워드를 기억하셔야 하는데요. 각 용어가 한가지 주제로 다뤄야할만큼 큰 주제라 다음번 개념편에서 차근차근 다뤄보겠습니다. 이번에는 간단히 큰 맥락에서만 설명드릴게요.

먼저 권리산정기준일입니다.

새 주택을 분양받을 권리를 가르는 기준 시점을 의미합니다. 이 날짜 이후에 새로 지어진 건축물이나 토지를 취득해도 분양권을 받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 지분쪼개기나 신축 빌라, 다가구 전환 물건은 더 조심해야 합니다. 이 날짜 이후에 지분 쪼개기나 신축 등으로 만들어진 물건은 아무리 사도 분양권이 나오지 않습니다. 즉, 물건을 매수할때. 특히 신축을 매수할때는 부동산에서 해당 구역의 권리산정일을 꼭 확인하세요. 

다음은 조합원지위양도 제한 여부입니다.

쉽게말해 조합원의 지위가 양도되느냐의 대한 내용입니다. 물건 자체는 분양 자격이 있어도, 파는 사람의 조합원 지위가 나에게 넘어오는지는 별개의 문제입니다. 투기과열지구에서는 일정 시점 이후 지위양도가 원칙적으로 막히고, 10년 보유 5년 거주 같은 예외 요건에 해당해야만 승계가 가능합니다. 승계가 안 되면 집을 샀는데 새 아파트 대신 현금청산을 받게 됩니다.

작년 10월 규제로 서울 전역이 투과지역이죠.

특히 일반 재개발 사업(도정법)기준. 관리처분인가 전후는 실전 투자에서 결정적입니다. 이 시점을 넘기면 조합원 지위양도 제한이 됩니다. 단, 재건축 사업과 소규모 정비사업은 '조합설립인가'가 기준이됩니다. 

실전 투자 체크 5단계

재개발 물건을 실제로 검토할 때는 아래 순서로 보면 실수가 줄어듭니다. 계속 살펴봤듯이 관리처분인가 전인지 후인지. 조합원 지위양도가 가능한지. 현금청산 대상인지. 분양신청을 했는지. 권리산정기준일 이후 취득인지. 세입자와 명도 문제가 있는지. 잔금일과 등기일이 사업 일정과 충돌하지 않는지. 조합 확인이 필요한 특약이 들어갔는지.

또한 재개발에서는 서류상 권리와 현장 권리가 다를 수 있습니다. 계약서만 봐서는 안 되고, 실제 조합과 사업 진행표, 해당 물건의 권리 변동 이력까지 확인해야 합니다. 예를들면, 요즘 같이 다물권자 이슈가 중요해진만큼 필수 입니다.(지난 뉴스레터 참조)

이 작업이 귀찮더라도 반드시 해야 합니다. 이 과정을 건너뛰면 투자 수익률이 아니라 소모적인 분쟁 비용만 커질 수 있습니다.

1단계. 사업 단계 확인

가장 먼저 관리처분인가 전후를 봅니다. 앞서 살펴본바와 같이 초기 구역에서 신축빌라 등을 매수할 때는 권리산정기준일, 관리처분인가 전후는 조합원 지위양도 등의 권리 변동에 대한부분을 꼭 챙겨야 하므로, 결국 내가 매수하려는 재개발 구역의 사업 단계가 어디인지에 따라 체크할 것이 달라집니다.

2단계. 조합원 지위 확인

1단계에서 살펴본 단계상에서 조합원 지위를 승계할 수 있는지, 예외 요건이 있는지, 현금청산 가능성이 있는지를 확인합니다. 이 부분이 불명확하면 계약 자체를 다시 생각해야 합니다.

3단계. 세금과 보유 부담 확인

매도자 입장에서 왜 급매가 나왔는지 이해해야 합니다. 세금 압박이 원인인지, 단순 개인 문제인지, 아니면 더 깊은 권리 문제가 있는지 파악해야 합니다. 다만, 권리 문제일 경우는 부동산 중개소에서 한번 체크할 수 있습니다. (조합내 분쟁등의 이슈라면 기회일수도 위기일수도 있는 그야말로 베팅의 구간입니다.)

4단계. 현장 실무 확인

세입자, 이주, 명도, 잔금, 대출, 조합 갈등 같은 현실적인 문제를 봅니다. 재개발은 서류보다 현장 속 이야기와 이슈들이 더 중요할 때가 많습니다. 같은 조합 갈등 안에서도 말씀하신대로 비용에 대한 부분일수도, 조합원간 개인 분쟁일수도 있는건데, 이 내용에 따라 투자 결정도 달라질 수 있어요.

5단계. 출구 전략 확인

언제 되팔 수 있는지, 신축 완공까지 자금이 얼마나 묶이는지, 중간에 어떤 변수가 생길 수 있는지를 미리 생각해야 합니다. 출구전략이 없는 투자는 결국 좋은 투자가 되기 어렵습니다. 

+ 계약서에서 절대 놓치면 안 되는 부분

재개발 물건은 계약서가 끝이 아니라 시작입니다. 일반 매매보다 꼼꼼한 권리 관계에 대한 명시가 훨씬 중요하고, 조합원 지위 승계와 현금청산 리스크를 계약 단계에서 명확히 해두는 것이 핵심입니다. 구두로 괜찮다고 해도 문서에 텍스트로 남지 않으면 나중에 분쟁이 생길 수 있습니다. 이런 습관은 어떤 부동산 투자를 하더라도 기억해주세요. 

우리가 투자할때 챙겨볼 것들을 정리해봤습니다. 물론 매도인과 협의를 해야하므로 아래의 모든 부분을 명시할수는 없습니다만, 투자하려고 할때 한번 체크하는 용도로 사용해보시면 좋겠습니다.

이 부분을 소홀히 하면 매수 가격이 싸더라도 결국 추가 비용과 시간, 분쟁이 붙게 됩니다. 재개발에서는 계약 당시보다 이후에 생기는 변수들이 수익률을 더 크게 흔들 수 있다는 점을 기억하세요.

마무리해볼게요.

재개발에서 자주 하는 착각에 대해

첫째, 싸면 좋다는 생각입니다. 물론 투자의 기본이자 핵심이 싸게 사는 것이지만, 일반적으로 우리 눈에 들어온 물건이 싸다는 건 이유가 있다는 뜻이고, 그 이유가 권리 문제일 수 있습니다. 단순히 가격만 가지고 매수를 고민하시면 안됩니다.

둘째, 사업성이 좋으면 무조건 오른다는 생각입니다. 사업성이 좋아도 공급 상황, 금리, 자금 흐름, 조합 갈등, 명도 이슈 등에 따라 결과는 크게 달라질 수 있습니다. 다른 부동산 투자도 일부 비슷한 논리지만 정비사업들은 특히나 사업에 더 가깝기 때문에, 단순히 경제적 펙터에 의해서만 움직이지 않습니다. 예시로 들어드리면 더 쉬울까요? 말 그대로 조합내부 이슈로 N년 지연되면 그 좋던 사업성도 비용증가로 낮아져 버리는 것이죠. 

이 두가지 착각을 줄이면 투자 실패 확률이 크게 낮아집니다. 재개발은 한 번에 크게 먹는 시장처럼 보이지만, 실제로는 리스크를 얼마나 정교하게 걸러내느냐가 더 중요하다 생각합니다.

결국 그래서,

정리하면 재개발 투자는 규제의 방향, 사업의 단계 등 여러 요소를 동시에 읽는 게임입니다. 이 요소들이 서로 어떤 힘으로 작용하는지 이해하면 투자를 결정하시는데 큰 도움이 될 것입니다. 재개발 재건축 등의 정비사업은 사업과 투자관점이 섞인 복합적인 면이 많은만큼, 돌아가는 구조를 이해하면 투자의 기회가 많아지는것도 사실이라는 점 기억해보세요. 

재개발한스푼 드림

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