#68 [사업성 보정계수] 한 방에 정리

땅값이 낮은 구역에 얹어 주는 용적률

2026.11.02 |

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안녕하세요 재개발한스푼입니다.

다시 1주차. 재개발 투자에서 꼭 필요한 개념을 다뤄보는 시간입니다. 지난 두 편은 사업 순서를 따라 '사업시행인가'와 '관리처분계획'을 봤는데요, 이번에는 순서가 아니라 요즘 심의 결과마다 빠지지 않고 붙는 단어 하나를 골랐습니다. 바로 '사업성 보정계수'입니다.

10월 한 달만 해도 미아동, 상계한신, 면목, 사당 심의 결과에 이 단어가 자주 나왔습니다. 보도자료에는 "보정계수 1.8 적용", "임대주택 149세대 완화" 같은 말만 짧게 적혀 있어서, 이게 내 구역에 무슨 의미인지 감이 잘 안 오셨을 거예요. 이번 편에서 한 번에 정리해 보겠습니다.

사업성 보정계수

쉽게 말하면, 땅값이 서울 평균보다 낮은 구역에 용적률 인센티브를 더 얹어 주는 장치입니다. 왜 이런 게 필요했을까요. 정비사업의 수입은 결국 일반분양에서 나오고, 분양가는 땅값을 따라갑니다. 같은 층수, 같은 세대수로 지어도 강남 구역과 강북 구역의 분양 수입은 크게 다르죠. 그런데 공공기여나 임대주택 기준은 똑같이 적용됐습니다.

그래서 땅값이 낮은 구역일수록 같은 조건에서 사업성이 안 나오는 구조였습니다. 서울시도 면목, 사당 심의 보도자료에서 모아타운 대부분이 강북과 서남권에 몰려 있다는 점을 어려움으로 꼽았어요.

이 차이를 메우려고 서울시가 2024년 8월 '2030 도시 및 주거환경정비기본계획'을 재정비하면서 새로 넣은 것이 사업성 보정계수입니다. 사업시행인가처럼 도정법 조문에 있는 절차가 아니라, 서울시 기본계획과 시장 방침으로 운영되는 제도라는 점을 먼저 기억해 두세요.

계산식은 생각보다 단순합니다.

1.기본 산식: 서울시 평균 공시지가를 대상지 평균 공시지가로 나눕니다. 대상지 땅값이 서울 평균의 절반이면 2.0, 3분의 2면 1.5가 나오는 식이에요.

2. 적용 방법: 이렇게 나온 계수를 허용용적률 인센티브에 곱합니다. 서울시는 20% 수준이던 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 넓혔습니다.

3. 범위: 재개발·재건축은 1.0에서 2.0, 모아주택은 1.0에서 1.5입니다. 땅값이 서울 평균 이상인 구역은 1.0이라 사실상 혜택이 없습니다.

재개발과 재건축은 조금 다릅니다. 재개발은 땅값만 봅니다. 재건축은 땅값에 더해 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 세대수가 많을수록 계수를 더 줍니다. 작은 단지, 과밀 단지가 재건축하기 어렵다는 점을 반영한 것이죠.

여기서 '허용용적률'이라는 말이 낯설 수 있는데요. 정비계획의 용적률은 기본으로 주는 기준용적률 위에, 친환경 건축이나 공공보행통로 같은 조건을 채우면 더 주는 허용용적률 인센티브가 얹히고, 그 위에 임대주택이나 기부채납 같은 공공기여로 받는 몫이 다시 얹히는 구조입니다. 보정계수는 이 중 가운데 층, 허용용적률 인센티브를 키워 주는 장치라고 생각하시면 되겠습니다!