안녕하세요, 재개발한스푼입니다.
재개발재건축 물건을 처음 볼 때 가장 중요하게 생각하는 게 어떤것일까요? 당연히 빌라든 단독주택이든 사야하므로 해당 부동산을 얼마주고 살수 있는지에 대한 '매입가'죠. 당장 나가는 돈이니까 당연한 반응이고, 초기에 들어가는 돈이 적으면 부담도 덜하고 수익률 계산도 좋게 나오니까요.
근데 정비사업에서는 바로 이 지점에서 짚고 넘어가야 할 것들이 좀 있습니다.
우선, 초기투자금은 재개발 투자를 할때 첫 단계에서 내는 돈을 의미합니다. 초투라고 통칭하죠. 나머지는 사업이 끝날 때까지 실제로 얼마가 드는지인데 그걸 처음부터 같이 계산하는 사람은 생각보다 많지 않습니다. 물론 쉽지 않기도 합니다.
총투자비용이라는 개념이 중요한 이유
결국 말씀드리듯이 정비사업 투자에서 비용은 매입가 하나가 아닙니다. 추가분담금, 공사비 증액, 이주비 이자, 사업 기간 중 금융비용, 그리고 사업이 예상보다 길어질 때 생기는 기회비용까지..
어쨌거나 이걸 다 더한 게 총투자비용입니다. 처음에 저렴해 보였던 물건이 끝에 가서 더 비싼 물건이 되는 경우가 적지 않고, 특히 최근처럼 공사비 이슈가 전방위로 터지는 시기에는 이 차이가 더 크게 벌어집니다.
모두가 잘 아시다시피 우리가 기억해야할 제 1의 마음가짐은 기본적으로 정비사업은 '시간이 오래 소요된다는 점'입니다. 그렇기에 특정 시간내에 사업이 완료되야 하는 상황이신 분이시라면 재개발 투자는 정말 어렵고 힘든 투자가 됩니다.
이렇게 시간이 오래 소요된다는 의미가 뭘까요? 잘 아시다시피 부동산 투자를 포함한 모든 자본주의 투자의 원칙은 바로 인플레이션입니다. 모든 것들의 가격은 오를 수밖에 없는 구조입니다. 당연히 비용은 시간이 더 걸리면 걸릴수록 증가합니다. 이걸 꼭 기억, 기억해야 합니다.
이걸 도식과 함께 순서대로 재개발 비용에 대해 알아보겠습니다.
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